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1、石家庄城市综合体市调报告 目录 石家庄商业市场分析已开业项目市场分析未开业项目市场分析我们项目开发综合建议 石家庄商业市场分析 整体市场分析 重点商业圈分析 3 商业分布特点 一线多点式商业格局 以中山路为中心 由西至东延伸 外射多点商业区 城市商业与分布特征 多点 逐渐成形的次商圈 金正 海悦天地 万象天城 万达商圈 怀特商圈 新火车站商圈 一线 从新百商场 经过东购到北国商城 再往东延伸至先天下 4 三大传统商业区石家庄市区现阶段已成型商圈可以划归为三大传统商业区 东购商圈 北国商圈 怀特商圈 其中东购 新百商圈 北国商圈为市区老商业区 也是整个石家庄商业最密集 配套设施最完善 人流量最集
2、中的地段 而怀特商圈是04年才开工建设 至今经过5年经营带来不断的发展 已经成为现阶段市区三大商圈之一 随着万达广场的开业及新火车站的落成 万达商圈和新火车站商圈将成为未来商业发展的主力军 城市商业与分布特征 新火车站商圈 5 三大商圈北国商圈 最具优势的核心商圈 以北国商城 先天下为主 收购人百等 在石家庄均具有优良的口碑 形成以中山路为核心区位的北国垄断商圈格局 东购 新百商圈 石家庄首级商圈 位于繁华的中山路段 交通便利 易达性强 目前购物中心处于整修阶段 商圈内其它业态较凌乱 整体意向有所下降 怀特商圈 石家庄二级商圈 石家庄商界后起之秀 除传统百货等购物场所外 以数家家居形象店 灯饰
3、店 茶叶城在此汇集 新兴商圈万达商圈 依靠其强大的集团实力及全国影响力 必将形成新的商圈 从而打破石家庄市传统的三大商圈格局 新火车站商圈 随着新火车站的建成 年吞客近千万 周边即将开发的商业综合体项目近百万平米 未来3 5年必将成为石家庄商业发展的主力军 卓达商圈 是继东购 北国 怀特之后的第四大商圈 也是当时石家庄最大的单体商业项目 6 商圈项目主要预览 总结 目前石家庄已开业的大型商业总体量约150万平米 其中高档商场一座总面积12万平米 中高档商场5座总面积62万平米占总商业面积的41 其中单体商业面积在20万平米以上全部定位成中高档商业 万达百货和勒泰中心 中档百货商场8座总面积51
4、万平米占总商业面积的35 中档商业单体商业面积较小 业态较单一一般业态构成方式为超市和百货 中低档百货主要的业态为时尚 个性的淘宝店和时尚街区店为主 主要集中在东购商圈 未来3 5年石家庄新建的商业总面积约300万平米 除传统的商业街中山路外 新火车商圈商业供应量是未来商业发展的主力军 我们项目处于新火车站商圈的覆盖范围内 同时处于两条城市主干线的交叉口 建设南大街和塔北路 及地铁3号线 未来商业氛围及交通条件为占据了商业的发展先天条件 由于周边商业氛围及常驻人口比较薄弱 对我们既是机遇又是挑战 在整体商业大发展的进程中 要保证商业在市场运营中保持较好较稳的增长 项目的前期定位是重中之重 必须
5、打造出项目自己的独立特色和产品的核心竞争力 同时开发周期对我们商业的发展也起到至关重要的作用 已开业项目市场分析 万达广场 新源乐汇城 北国先天下 怀特国际商城 万象天城 北国先天下 北国先天下 北国先天下 情况说明 北国先天下购物广场商业面积12万平方米 地上六层 地下一层 是目前石家庄商业定位最高 环境最好 品类最全的高档商场 拥有600余个国际著名和国内知名服装 服饰 生活用品品牌 1个现代生活超级市场 30余个餐饮 美体美发 电子娱乐 电影院等专业服务休闲项目 全方位的购物生活体验 国际化的环境设施享受 殷勤挚真的服务满足让消费者愉悦体会先天下奢华与时尚 规模 183万M2容积率 商业
6、4 0物业类别 26 4万M2购物中心 10 5万M2商业街 产品组合 集中性商业 住宅底商 120 300M2车位配比 1 1 5建筑层高 底商4 5M物业费 商业4元开业日期 2011年9月23日总投资 80亿元 石家庄裕华万达广场 13 商业 购物中心20万M2 拥有3万M2的万千百货 1 7万平米娱乐广场及4 85万M2商业步行街 住宅底商2层面积120 300M2 共计700套 价格预计2 5 2万元 M2 入驻品牌 万千百货 IMAX国际影院 大歌星KTV 华润万家 西班牙ZARA 优衣库 国美电器 屈臣氏 必胜客等项目点评 成熟的一线地产品牌 完善的商业配套 强大的自营和运营能力
7、 实现了高价高量的市场效应 石家庄裕华万达广场 14 情况说明 万达广场共斥资80亿元 建筑面积183万平方米 商业20万平米是 集大型购物中心 连锁超市 5A写字楼 超五星级酒店 国际影城 国际公寓 住宅为一体的城市商业广场 包括了万千百货 万达影城IMAX 华润万家 国美电器 大歌星KTV 大玩家等13大主力店及室内外商业步行街 万达广场体量大 业态全 品类丰富 首次进入石家庄的品牌就达到30多个 C A 丝芙兰 SASA ZARA H M MOTIVI 星巴克 哈根达斯 银鲨渔鲜自助 汉拿山等多个业态的多个国际知名品牌 吸引了广大消费者的目光 开业当天客流量超过40万人次 裕华万达广场的
8、开业 无疑将提升石家庄商业的整体水平 让石家庄真正迎来购物中心时代 这不仅仅是因为万达广场带来了更多更好的品牌 还因为它所带来的一站式的生活体验 同时万达广场的开业将改变石家庄裕华区缺乏大型商业配套的格局 进一步扩充城市商业容量 对提升石家庄省会形象起到了推动作用 目前石家庄第二个万达广场落户新华区 预计2016年开业 规模 18万M2商业建筑面积 6 6万M2容积率 3 5产品组合 1 6层集中商业建筑层高 商业4 1M价格 公寓12000元 M 物业费 2元 M2车位配比 地下二层 三层均为立体停车场 近千余个 装修 公共部分精装修 新源乐汇城 16 商业 总面积6 6万M2 1 5层商业
9、 统一管理招租 B1引进沃尔玛 商业含零售45 餐饮30 休闲娱乐15 服务10 引入品牌 APPLE 沃尔玛 H M 奥斯卡国际影城 连卡佛 PHLIPS租金模式 大商场已开业 租金联营模式项目点评 城市核心位置 定位高端 产品的合理全方位覆盖 卖场营销 包装展示系统良好 赢得了市场震撼力 是石家庄最具期待的商业综合体之一 新源乐汇城 17 入驻品牌 百货类品牌 餐饮类品牌 项目特点 细节表现 1 石家庄首个室内音乐喷泉 每天定点播放音乐 喷泉随着音乐的节拍尽情的挥洒 孩子随着音乐的跳动嬉戏在水中 同时这里也是演出 新品发布 明星见面会的平台 多功能于一体的室内展示空间 不仅给消费者带来了视
10、觉和听觉上的享受同时也提高了项目的亮点和品质 2 乐汇城定位石家庄首家剧场式购物场所 全年365天都为消费者准备了精彩的舞台演出 杂技 模仿秀 舞蹈 演唱等一系列的演出为消费者打造一个尽情享受惬意生活的消费空间 同时乐汇城把艺术融入到商业规划与运营中 打造了一个城市时尚艺术的基地 飞天梯 LED显示屏幕 空中廊桥等都是项目的亮点 项目特点 细节表现 3 乐汇城公共走廊根据业态的不同每层地面和顶面设计各不相同 百货区地面以简约的大理石铺设 儿童娱乐区 地面多种石材铺设走在马赛克铺设的石材上就像踩在海边的贝壳 不规则的吊顶造型像绚丽的天空带给孩子无限的遐想 中庭遮阳顶使用可移动的帆布以及可移动玻璃
11、 不仅起到了遮阳 环保的作用 更重要体现项目高科技含量和价值 4 乐汇城的公共休息区的设计体现了开发商的人性化和细致性 百货区公共休息区简约的木质搭配绿植 让人们在休息的同时感受绿色带来的舒畅 餐饮区公共休息区 以水母为核心 不论是等待朋友还是用餐等位 让人们在欣赏海洋生物神奇魅力的同时感觉时间过得如此的飞快 项目特点 绚丽的室内空中花园 错落有致的交通动线和连廊 清晰简单的导视系统 火爆的餐饮 项目特点 情况说明 新源乐汇城总建筑面积44 2万平方米 商业16万平米 目前开业的为一期6 6万平米 项目总投资30亿元 集5A甲级写字楼 SHOPPINGMALL 精装LOFT公寓于一体 是一座兼
12、具休闲 购物 餐饮 娱乐 休闲 观光等业态的国际化SHOPPINGMALL项目主题定位是 国际时尚体验型SHOPPINGMALL 主要品牌有美国沃尔玛超市 全球时尚快销品牌瑞典H M 荷兰C A WE 全球化妆品零售权威 路易威登旗下的丝芙兰 SEPHORA 亚洲家居巨头日本的MUJI 国际著名的咖啡连锁品牌美国的星巴克 台湾最大的室内电玩品牌汤姆熊娱乐世界 河北省首家苹果旗舰店 中国五星级奥斯卡院线 同时入驻乐汇城的还有著名快餐肯德基 吧台式涮锅呷哺呷哺 台湾时尚餐饮85度C 著名餐饮川人百味 韩式烤肉汉拿山 牛仔巨头李维斯等众多国内外知名的服饰 餐饮 娱乐品牌 作为省会首家剧场式购物场所
13、新源乐汇城全年365天都为石家庄人们准备了精彩的舞台演出 为省会人们打造一个尽情享受闲逸轻松生活的消费空间 同时乐汇城把艺术融入到商业规划与运营中 打造了一个城市时尚艺术的基地 飞天梯 LED显示屏幕 剧场型中庭 空中廊桥等都是项目的亮点 怀特国际商城 25 怀特商圈基本情况 26 怀特商圈保龙仓槐底店 怀特国际商城 怀特家居城 体育大街饮食一条街 易初莲花超市等已建成项目 其它餐饮 娱乐项目如西美美世界 龙世界 河北人家 大宅门等也引人关注 大石门饮食文化街和香港铜锣湾购物广场等陆续建成 将使这里成为最具潜力和商业价值最高的区域 城市商业与分布特征 万象天成 主力店 百盛 营业面积30 00
14、0平方米 B2 4F 楼层分布 楼层分布 情况说明 万象天成总占地40亩 总建筑面积16万平米 建筑总高度为99 7米 由三座塔楼和一座裙楼组成 三个高层塔楼分别是一家五星级酒店 一栋5A智能化写字楼和一座高档精装商住公寓 负一 二层和商业裙房构成了约10万平米的精品购物中心 其余地下两层为车库 万象天成 定位于时尚精品购物中心 满足现代人购物 休闲 餐饮 娱乐 文化 服务 观光旅游一站式消费的新生活模式 目前 已入驻 万象天成购物中心 的百盛百货 博纳五星级影城 新加坡面包新语等国内外知名品牌 由于项目餐饮和娱乐设施定位和经营不是很理想 交通动线又因立交桥的建设而改变 从而导致整个项目的客流
15、量较小 租金及扣点信息汇总 整体商业市场小结 目前石家庄核心商圈主要集中在中山路沿线 以北国 东购为代表的核心商圈集中了大部分商家 也成为了零售品牌进入石家庄或进一步拓展的首选区域 目前石家庄商业模式逐渐以传统百货向现代化的综合购物中心发展 不在以满足购物为目的 现代化的综合购物中心主要以体验式消费和精神享受为消费者带来购物的无限乐趣 随着万达广场的开业及新火车站商圈的兴起 石家庄商业格局出现了一定的变化 形成了核心商圈为主 外围商圈协同发展的商业格局 未来石家庄的商业格局将形成一线多面的商业发展趋势 随着石家庄旧城改造力度的加大 未来商业项目将出现放量供应的态势 包括勒泰中心及金正海悦天地
16、祥云国际 塔谈商贸城 以及我们项目等在内的大型综合体项目 商业体量均在20万平方米以上 这些品牌开发商的入驻 给石家庄整个商业升级提供了不错的契机 但同时较大的供应量也给未来商业市场带来不小的压力 而北国商城也正在规划由百货商场向周边拓张成为购物中心 虽然石家庄外来品牌进入石家庄的速度开始加快 但相比其他同类城市 石家庄商业市场的发展尚处于起步阶段 像海底捞 俏江南等知名品牌餐饮虽然在未来2 3年已有计划向石家庄拓展 但是众多的项目也使得这些品牌企业有了宽松的选址环境 32 在建商业市场分析 祥云国际 金正海悦天地 勒泰中心 塔谈国际商贸城 华强广场 33 规模 62 36万M2商业建筑面积 约20万M2容积率 6 5产品组合 6层的商业裙楼 地下超市立面材料及风格 玻璃幕墙 现代简约车位配比 地下停车位3250个 摩托车及自行车停车位约5000辆销售均价 公寓和写字楼 18000元 装修 公公共部分精装修开业时间 2013年6月14日总投资 30多亿 勒泰中心 34 商业 租售结合 商业裙楼总建面20 13万M2 超市位于地下一层租金模式 纯租金 保底加流水倒扣 流水倒扣入驻商业 沃
