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1、王坤 市场条线定位能力提升 产品力成果控制 产品定位三大核心 户型 总平 示范区 一切产品问题都来自 成本与效果的矛盾 效益追求 什么样的户型是好户型 如何系统全面评估户型产品力 如何直观明朗的表达户型产品力 户型产品力设计10要素 户型产品力 设计10要素 房型 功能 面积 实用 率 公共 空间 感 套房 配置 布局 组织 收纳 系统 户型 人性 化 入户 方式 户型 资源 户型力设计一级要素 户型力市场评价维度 面积控制力 品质表现力 资源配置力 空间扩展力 户型产品力 市场评价维度 户型产品力市 场评价维度 竞争 触点 需求 户型力评估模型 户型力 评估 房型 功能 面积 实用 率 公共
2、 空间 套房 布局 组织 收纳 人性 化 入户 方式 户型 资源 户型 客户 竞争出发 户型力评估元素分解 户型内容元素 一级要素 二级要素 面积控 制力 功能 面积面积 附赠面积 附赠率 利用率浪费面积 得房率 户型内容元素 一级 要素 二级要素 资源 配置 力 资源朝阳面 通透度 位置 外部资源 建 筑 资 源 梯户数 建筑类型 户型内容元素 一级要 素 二级要素 品质表 现力 公共空 间 独立玄关 双厅 中西厨 中西餐 分离公卫 套房套房数量 带小卫 带大卫 带小衣帽 带大衣帽 带书房 带休闲厅 其他阳台位置 布局组 织 复式 十字对称 交通厅 南北厅 横厅 入户独立入户 附赠电梯厅 户
3、型内容元素 一级要 素 二级要素 生长 空间 展示 力 人性 化 成长空间 读书空间 婴儿床 儿童 家务空间 灵活空间 收纳 系统 独立收纳 收纳量 收纳人性化 方案方案1 170平平米米方方案案2 170平平米米 170平米户型备选的两个方案 项目定位城市豪宅 户型西侧有稀缺景观资源 请说明户型存在哪些问题 每个户型最少写2条 选择一个户型进行优化 文 字说明 并在户型图上意向调整方向 案例1 案例1 125 105 3 3m 3 4m 2 5m 案例2 105 案例2 125 案例2 125 105 3 3m 3 4m 2 5m 案例2 案例3 案例3 案例3 案例3 案例3 179户型
4、3 3动线玄关动线玄关 4 4房房2 2厅厅3 3卫卫 超级三级收纳超级三级收纳 入户双洄游动线入户双洄游动线 超大西厨超大西厨 案例3 双洄游动线双洄游动线系统系统 3 13 1房房2 2厅厅2 2卫卫 超级三级收纳系统超级三级收纳系统 干湿分离卫浴系统干湿分离卫浴系统 案例3 产品定位三大核心 户型 总平 示范区 规划力 规划类 型 物业组 合 建筑系 数 规划布 局 交通组 织 资源分 配 天际线 设计的规划力元素 设计规划力元素 总平规划市场评价体系即是规划力评价 规划力市场评价角度是什么 规划力市场评价点是什么 问题1 从市场营销角度规划力 营销的观点 表象货值最大化 价值最大化 从
5、市场营销角度规划力 物业形态价值规划形态价值 营销的规划力 价值 营销规划力 价值评价点 价值判断价值评价原点 物业形态价值最大化 整体定位一致性项目整体价值实现的重点 表象货值最大化物业溢价力的判断 规划形态价值最优化 资源价值匹配资源溢价力的判断 市场合理性空间市场竞争力判断 形象价值最大化形象力的客户偏好 隐形成本最小化最大化减少潜在成本 规划力评价模型 营销规划力 设计规划力 的统一性 营销规划力设计规划 价值判断价值评价原点规划力评价项 物业形态 价值最大化 整体定位一致性项目整体价值实现的重点规划类型社区定位 自中心型 住区型 商业型 表象货值最大化物业溢价力的判断物业组合 物业配
6、比 户型配比 规划形态 价值最优化 资源价值匹配资源溢价力的判断资源面 外部资源利用和规避 户型落位与资源匹配 市场合理性空间市场竞争力判断建筑系数 建筑层高 日照系数 园林空间 私密性 形象价值最大化形象力的客户偏好 规划结构 交通组织 规划布局 天际线 内部形式感 片区融合度 入口 车人行 规划空间利用 建筑 立面 材料 天际线 隐形成本最小化最大化减少潜在成本 经济指标 容积率 可售比 车库 物业类型种类 户型种类 案例1 1 案例1 3 3 3 1 3 1 3 3 3 1 3 1 案例1 秦淮 分枝 高层 高层 别墅 用地 案例2 案例2 别墅 案例2 案例3 案例4 产品定位三大核心
7、 户型 总平 示范区 如何做好示范区 构图结构 空间尺度 色彩搭配 关键到底在哪里 目的 旭辉需求 客户需求 涨钱 值钱 溢价 项目形象提升诉求 围绕客户需求 解决目标问题 核心问题 难点问题 解决关键问题 思考1 后期使用和交付问题 展示修正交付缺陷 思考2 思考3 问题 导向 一个背负目标的作品 优秀案例1 优势 中心的中心 劣势 嘈杂 车流密集 三高影响极为明显 前场小 难点 品质住区 和协风格尚品 新外滩1号 芝兰新城 惠和家园 金海嘉园 万达广场 战规会 城市方向最终 住区方向 高 架 高 架 战规会 城市方向 最终 住区方向 VS 1 23 45 8 6 7 1 外围绿化树阵 2
8、偏位大门 侧入 3 石材高墙 4 廊道顶盖 5 小水流 6 树阵 7 竹林小路 8 高架下高大挡板 成功营造中心住区外嘈内静的氛围 小空间下 大幅降低噪音及视线影响 A环境优化 后退3米 砂石过渡 道旗 简单绿化及树阵美化围墙 1 外围绿化树阵 围墙 A环境优化 偏位大门 拉大空间深度 大门后移 侧入 2 示范区大门 A环境优化 石材高墙 廊道顶盖 半封闭半通透空间 有效改善 3 石材高墙 廊道顶盖 A环境优化 静水 小水流声进一步弱化外部噪音 5 小水流 静水 水幕墙 A环境优化 树阵较为清幽 但室外洽谈区利用率偏低 6 树阵 A环境优化 竹林营造疏密有致 售场与实景展示场过渡顺畅 7 竹林
9、小径 A环境优化 挡板展示项目 结合绿化退线 遮挡高架桥体及部分 噪音 8 高架下高达挡板 B前场小曲折丰富 10米内 动线曲折 增加节点体验 门 廊 过 廊 宁静景院 乔 木 花 景 停 车 场 优秀案例2 优势 城郊边缘 生活气息浓 劣势 城市界面差 铁路 卡车公路嘈杂 形象问题 城区中高端住宅 铁路 公路 高墙大院树形象 多层退 多层绿弱干扰 1 2 4 3 5 4 6 第一层停车入口弱化 1 入口增加曲折 见口 不见内 2 增加入口的景观深度 3 简化停车场减少成本 第二层人行景观弱化 4 增加景观厚度 5 人行设置于景观内部 第三层大门弱化 6 高墙大院大门 第四层围墙界面弱化 7
10、围墙公益化包装 8 界面品质提升 7 第一层入口弱化 1 入口增加曲折 见口不见内 2 增加入口的景观深度 3 简化停车场减少成本 A 弱化老城影响 入口弱化 8米上下的景观入口 A 弱化老城影响 5米左右宽度的人行景观 第二层人行景观弱化 4 增加景观厚度 5 人行设置于景观内部 A 弱化老城影响 高墙 大院 门厅 第三层大门弱化 6 高墙大院大门 A 弱化老城影响 围墙界面弱化1 道路 硬质 软质自然过渡 第四层围墙界面弱化 7 围墙公益化包装 8 界面品质提升 A 弱化老城影响 围墙界面弱化2 第四层围墙界面弱化 7 围墙公益化包装 8 界面品质提升 项目形象提升诉求 围绕客户需求 解决
11、目标问题 核心问题 难点问题 解决关键问题 思考1 后期使用和交付问题 展示修正交付缺陷 思考2 思考3 问题 导向 示范区位置 示范区位于两地块间 售楼处做在转角商铺内 前场空间借用了规划道路 扩大了 展示面 别墅样板区位于南地块的别墅区内 临南地块内部道路 示范区 别墅样板区 南地块 北地块 示范区 别墅样板区大区位 小区位 示范区整体动线 停车场 洋房样板房 毛坯交付 高层样板房 毛坯交付 高层样板房 精装交付 售 楼 处 车行 人行 洋房样板房 高层样板房 售楼处动线 公寓和别墅洽谈区分开 二楼为办公区和90边户临时样板间一套 沙盘 别墅洽谈区 公寓洽谈区 接 待 台 去样板房 示范区
12、展示丨外场 大尺度的外场展示 昭示性好 示范区展示丨停车场 人行车行分开 设置风雨连廊直通售楼 处门口 售楼处丨前场 售楼处丨内场 接待区 售楼处丨内场 沙盘区 虚拟看房系统 虚拟看房体统以第一视角让客户看到每套房的景观 售楼处丨内场 公寓洽谈区 水吧 售楼处丨内场 别墅洽谈区 售楼处丨后场 后场设置了室外洽谈区 阳光草坪 风雨连廊连接售楼处和各样 板房 项目形象提升诉求 围绕客户需求 解决目标问题 核心问题 难点问题 解决关键问题 思考1 后期使用和交付问题 展示修正交付缺陷 思考2 思考3 问题 导向 解决销售问题 现房 示范区图片 墙体未对齐 解决销售问题 现房 示范区图片 卧室内的突出
13、墙体 解决销售问题 现房 示范区图片 此处为厨房推拉门 将挡住插座 三套样板房厨房的冰箱插座位置都不合理 冰箱放置后将被遮挡而难以使用 厨房推拉门关闭的时候 将挡住插座 且冰箱空间不足 厨房地下不平整 冰箱无法放置 此处为门头石 导致不平整 解决销售问题 现房 示范区图片 橱柜尺寸出现较大偏差 解决销售问题 现房 示范区图片 淋浴房尺寸不对 台盆边角突出水龙头与镜柜之间的位置处理不当 解决销售问题 现房 示范区图片 空调口位置偏差 管道未包 洗衣机位偏小 解决销售问题 现房 示范区图片 开窗方式影响室内空间 室外儿童游乐区问题 露天 功能缺 品质低 非开放 利用率极低 优享项目尊享项目 核心是
14、交圈 营销设计 策划 市场 销售 设计院 明确责任 营销主动把控 市场积极参与 事业部营销 深度交圈 示范区概念方案交底会 约定或主动追踪方案 概念评审 施工图评审 交付清 单评审 平台市场主导督促 事业部营销总监配合推进 项目营销总监提需求 平台市场主导跟踪 项目营销总监配合 项目营销总监签字确认 重点在提升把控能力 跨部门 跨专业 跨周期 刻意练习 快速入门 一个方法 Step 1 Step 2 Step 3 Step 4 Step 5 客户分析内容选择 方向选择 示范区选址 景观示范售楼处样板房 方案反向检查 档次定位 打造重点 示范区内容是否选取高中中低 红线外 环境绿化 外围绿化为主
15、 道路改造 停车场 停车服务 售楼处 建筑 室内 接待区 样板房 生活概念 景观样板 观赏型 非功能型 商业街 建筑 实体招商 店装 楼体样板 会所 明确重点 档次 投入重点 三个工具 1 内容选择工具 项目 档次 级 配 思考1 难点和重点 思考2 定位诉求 思考3 精神需求 打造主题方向 城市板块 文化关键词 客户精神 关键词 中低档乐 重点 难点 突出优势 突出产品 突出规模 融合 前卫 时尚 先进 飞跃 国际 文化 故事 韵味 沉淀 痕迹 传统根 儒 道 佛 教 工业 教育 湖居 老镇 年轻 个性 张 扬 活力 前卫 小资 中档优 小资 温馨 理 性 舒适 时尚 文艺 中高档尊 品味 稳重 成 熟 考究 文化 高档奢 显富 显贵 奢 华 材质 工艺 隐豪 低调 庄 重 文化 独特 品牌 包装方向选择工具 三个工具 2 方向选择工具 三个工具 3 示范区选址思考工具 示范区 选址 基本 原则 施工 周期 项目 定位 卖点 方向 可选 展点 昭示性 导入便捷 可截流 禁被截流 施工动线 开挖工期 交房交付 溢价型 流量型 地段型 环境型 价格型 产品型 概念型 内部展点 外部展点 其他中心展点 思考维度及主要思考点 案例1 案例1 案例1 案例1 案例2 四进院落 案例2 案例3 案例4
