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1、合富辉煌 中国 2012年4月 谨呈 淮南黄浦置业 开创淮南汽车后市场第一城 淮南台湾车配城项目营销策划代理投标报告 报告思路 PART1 项目理解及核心问题界定 项目总体认识与理解 3月28日 收到招标文件第一时间初步认识 中等规模 与汽车关联的 专业市场项目 3月30日 现场沟通与实地考察后深入了解 以汽配为主题的专业市场 地块与政府角度 4月1日 区域市场初步调查研究后深度研判 淮南汽配市场的 拓荒者 市场角度 那么接下来我们需要解决的核心问题是 项目具体做什么 定位具象汽车产业链很长 关联度很高 在已经确定的大方向下 需要对项目定位系统梳理 做什么主题概念 具体哪些业态业种组合 哪些功
2、能分区 经营什么档次 针对哪些客群 等等都需要一一的具象 项目应该建什么 规划设计虽然项目初步规划已基本完成 我们需要项目商业规划进一步科学界定 如业态业种如何布局 交通动线如何规划 物业形态 商铺类型如何设计 等等项目到底怎么卖 营销执行最核心的问题就是项目营销落地 项目到底怎么卖 卖什么价格 如何做市场推广 如何完成招商任务等等都是关键问题 项目核心问题思考 项目地块属性及总体发展方向已基本明确 138亩 以汽配为主题的专业市场 项目作为淮南汽车专业化市场的拓荒者 机遇与挑战并存 未来如何从一个市场拓荒者发展为市场整合者 领航者是贯穿项目全程的核心问题 项目未来具体的操盘策略必须遵从客观市
3、场特征 脱离了市场 再好的嘘头也是空谈 项目核心问题思考 PART2 市场背景分析及机会研判 宏观背景解读汽车市场分析项目本体研究 解读城市发展属性 未来发展方向把握市场商业趋势 了解商业现状与规划 宏观背景解读 城市属性 淮南作为能源城市 居民人均可支配收入较高 消费与投资能力较强 城市概况 1952年建市 享有地方立法权 1985年被国务院批准为对外开放城市 是安徽省城市人口超过100万 建成区面积超过100平方公里的 双百 城市之一 也是我国53座特大城市之一 区域面积2596 4平方公里 人口250万人 产业特质 煤炭业 电力和化工为支柱产业 医药 建材 纺织 机械 电子 轻工 高新技
4、术等门类齐全的工业体系 资源优势 煤炭资源极为丰富 约占安徽省的71 华东地区的32 城市发展 大力实施新型工业化 城乡一体化 和淮同城化 创新推动 可持续发展六大战略 城市化率较高 现代服务业发展空间大 宏观背景解读 城市价值 合淮一体化规划图 合淮同城化的战略带动淮南快速发展的同时 也同时带走了部分的消费客群 合淮同城化发展战略 依托合淮两地相近的文化 产业优势的互补和区域交通相近的机会 打造 两心一廊两翼 的空间格局 合淮同城化战略目标 城市一体化 经济一体化 文化一体化 交通一体化 环保一体化 合淮同城化将打造安徽最具竞争力和辐射力的新经济联合体和中心城市 淮南市将在同城化进程中得到全
5、面发展 同事也将严重分流淮南本地的客群 宏观背景解读 城市规划 城市确定了东进 南扩 北联和西调的城市拓展空间 其中东进 南扩是城市发展的主向 东部城区 淮南市经济技术开发区 工业化和城市化的拓展区 东进是城市发展的主向 本项目位于淮南市东部城区 是城市发展的主要方向 未来趋势利好 城市确定了东进 南扩的发展主向 项目处在城市重点发展区域 发展前景广阔 宏观背景解读 城市交通 合淮区域交通规划图 区域内逐步完善的交通体系将进一步提升项目的外在影响力和内在的凝聚力 合淮高速 城际高铁 轻轨和新桥机场航站楼的的开通 淮南将逐步形成立体化交通网络体系 以实现26分钟直达合肥 与蚌埠和阜阳等城市多方位
6、对接的局面 项目位于国庆路东段 国庆路为城市主干道 贯穿淮南市 但目前人流量车流量较少 随着城市东进的规划方向 东部新城的交通道路将会进一步完善 项目价值将更易于实现 物流交通是汽车及其配件产业发展的首要因素 淮南市的交通便利将为汽配产业提供强大的物流保障 宏观背景解读 城市商业规划 淮南远期商业网点规划 3个市级商业中心区 田家庵 西部城区 山南新区 5个区域商业中心区 潘集区 大通区 洞山 开发区 大学城 40个社区商业功能区 泉山路 惠利花园城 裕安 天桥 老龙眼 谢家集等社区商业 15条特色商业街 组成不同层次的商业网点空间布局商业项目超过40个 面积超过90多万方由传统的单核商圈 向
7、多元化的城市时尚商业体转变 提高商业辐射能力 淮南商业发展将走向多元化 本项目的开发与城市商业的发展态势相契合 宏观背景解读 城市商业格局 淮南从单核商圈向多核发展 本案地处东进南扩的主流方向上 商业潜力巨大 山南将发展为行政 会展 文教 现代化商务中心 八公山将发展为集旅游 购物 餐饮 休闲为一体的区域级商业圈 经开区将发展为大型的商品交易市场以及物流配送中心 滨江商圈将发展为区域高档住宅 集休闲娱乐于一体的商业中心 凤台将发展为县域级的商业中心 早期 老城商圈 以渡口带动商业发展 全盛时期为七 八十年代 范围北至淮河路 南到国庆路呈丰字形分布 从零售逐步向专业市场转变 人气正逐步下降 商业
8、功能正逐步被其他商业区代替 现行 田家庵商圈 90年开始起步 范围以龙湖路为中轴 东至人民路 西到陈家岗路 南至舜耕中路 北到国庆路 将发展为集地下和地上商业为一体的多功能商业聚集区 未来 位于处在城市核心商圈与未来区级商圈过度地带 是城市 东进南扩 的规划战略的主轴线 项目发展潜力较大 本案 东进 南扩 宏观背景解读总结 能源城市属性决定了消费客群的特质 消费需求大 投资能力强都将为本项目未来的顺利去化提供重要支撑 项目地块处在城市发展主流方向上 发展前景看好 伴随区域交通优势的进一步凸显 对专业市场经营及汽车关联产业发展有较大利好 淮南商业发展整体处在大升级阶段 不仅仅表现在城市商圈的多核
9、发展 也同时表现在新型业态的逐步引导上 本案与城市商业发展趋势准确契合 宏观背景解读汽车市场分析项目本体研究 中国汽车市场发展现状及趋势安徽汽车城 汽车城项目研究淮南汽车市场现状及客群研究 汽车市场分析 中国汽车产业发展 2011年 我国汽车市场实现了平稳增长 汽车产销量双超1840万辆 仍居全球第一 中国汽车保有量已经突破1亿辆 汽车保有量的迅速增加会引发新的商机 特别是盈利能力较强的汽车后市场板块 2005年我国汽车后市场的营业额为880亿元 到2009年增加到2400亿元 预计到2012年将增至5000亿元左右 年复合增长率为26 9 汽车市场分析 中国汽车产业发展 国内车主 每年单车使
10、用费用高达21721元 大中型车主 在汽车使用费用上的支出 大约是微型轿车的一倍以上 差异巨大 其中 燃油和保险费用占据了50 以上 维修和配件等方面 约占用车总支出的16 1 平均约3500元 一辆私人中低级轿车全寿命的费用 大约是购置费的2倍多 未来伴随汽车保有量的持续增长 汽车相关服务业的消费潜力也将得到进一步释放 2006年汽车零部件市场配套规模为5200亿元 2010年高达14000亿元 接近2006年三倍 汽车工业是我国的支柱产业 未来汽车产业的发展依然是国民经济发展的重点产业之一 汽车零部件业作为中国汽车产业中最为关键的一环 在其整车的拉动下 必将迎来一个新的飞跃 近年来 伴随汽
11、车市场总体的快速发展 也催生了一大批汽车城 汽配城等项目 汽车市场分析 中国汽车产业发展 安徽省汽车市场 第一代 汽车市场分析 安徽汽车市场发展 安徽省汽车市场 第二代 汽车市场分析 安徽汽车市场发展 安徽省汽车市场 第三代 汽车市场分析 安徽汽车市场发展 安徽省典型汽车市场 四 汽车市场分析 安徽汽车市场发展 合肥汽配城 合肥汽配城座落于安徽省合肥市东大门长江东路714号 总占地面积达280亩 从业人员近3000人 市场经营以批发为主 批零兼营 维修装潢配套为辅 是安徽省最大的汽车后服务专业市场 汽配城采用商铺租赁等形式招商 业态涵盖整车贸易 汽摩配件 汽车快修 汽车美容装饰 仓储物流等 目
12、前安徽温商投资集团与三联实业公司为更好的巩固 调整 提升 创新合肥汽配城的市场品牌形象 对合肥汽配城进行改造 共同实施改造 扩建合肥汽配城工程项目 总投资近5亿元人民币 总建筑面积达到16万平方米 改造项目分为两大部分 一是沿长江东路两幢29层高楼 计8万多平方米 二是以天长路为主入口 临淮路为次入口的市场交易区 计7万多平方米 年交易额可达20多亿元人民币 是一个集整车贸易 配件销售 快修连锁 物流配送 仓储集散 会议展示 研发培训 电子商务 商住娱乐为一体的 综合型 多功能的汽车后服务行业文化园区 合肥最大的综合性 多功能的汽车后服务专业市场 市场认可度较高 阜阳国际汽配城 阜阳国际汽配城
13、位于阜阳经济开发区 占地380余亩 规划建筑面积32万平方米 总投资8亿元人民币 阜阳国际汽配城是集经济 文化 金融 信息于一体的国际化汽车零部件综合广场 建成后年交易额可达30亿元以上 年实现利税达5000多万元 可直接创造就业岗位6000余个 阜阳国际汽配城是安徽省 861 重点工程 规划入驻企业3000余家 阜阳国际汽配城是集展示交易功能 会展服务功能 商务办公功能 电子商务功能等八大功能为一体的大型专业市场 阜阳国际汽配城建成后 可带动多个相关产业的发展 阜阳国际汽配城本着整体式运营 独立式经营 体验式营销 一站式服务的经营理念 与阜阳汽贸物流园共同打造 全省第一 全国一流 的汽服务产
14、业链 一旦建成后 将与汽贸物流园共同打造一条完整的汽车服务产业链 目前一期10万方基本销售完毕 招商率完成70 正在交房阶段 预计10月份开业 集经济 文化 金融 信息于一体的国际化汽车零部件综合广场 六安国际汽车城 六安国际汽车城是目前六安市最大的汽车销售 汽修汽配市场 共38 建筑组成 功能分区细致 汽车 汽配市场 摩托车 电动车及配件批零市场 该项目突出特点是整车销售比重较大 主要是2S 3S店 汽车专营店为主 10万平米 街铺式 845套 每套是上下两层组成 主力铺型150平米 整个市场进行统一管理 目前入驻率达到近100 市场整体运营良好 中国中部地区最大的汽车及相关产业链综合交易市
15、场 淮南华锋汽车城 淮南市规划中最大的一站式汽车新城 淮南华锋国际汽车城位于淮南市洞山中路 整个项目规划占地1300亩 总建筑面积达160万方 是淮南市规划中最大的一站式汽车新城 以全产业链整合为特征 目前项目刚刚立项 处在规划中 未来可能成为本项目最为重要的竞争项目 汽车市场分析 安徽汽车市场发展 安徽汽车市场整体发展较快 特别近年来建设了一大批汽车城 汽配城等项目 各地市都在筹备 规划建设汽车市场 市场发展前景被共同看好 尽管目前车市低迷 但一座座汽车城仍然如雨后春笋般在江淮大地上拔地而起 如淮南华峰汽车城 合肥西南国际汽车城 铜陵国际汽车城 亳州春雨国际汽车城 怀宁春雨国际汽车等等 投资
16、者同时是看中还有三 四线城市汽车市场的发展潜力 目前安徽在经营的汽车城 汽配城项目除了合肥的几个市场还算良好外 其他市场多处在培育期内 经营状况一般 伴随类比项目的集中上马 正在建设项目的招商 销售的也压力越来越大 汽车市场分析 淮南汽车市场 总体发展 淮南市与周边地区汽车保有量比较 1 淮南市由于城市面积小 人口基数少 与周边城市相比市场规模总量小 表现较为突出的是人均汽车拥有量和城区人均汽车保有量都位居全省前列 2 淮南市作为能源城市 居民可支配收入较高决定了淮南市人均汽车保有量超出安徽省平均水平 但由于人口基数局限 汽车保有量总量不高 限制了汽车流通和服务行业规模 汽车市场分析 淮南汽车市场 总体发展 淮南市近三年汽车市场情况 1 淮南市近三年来 汽车保有量稳步增长 受宏观政策影响 增速略有下滑 2011年突破10万大关 平均8户一辆车 2 其中私人汽车占据60 却年均增长速度超过30 车辆类型中载客车辆占据70 3 淮南整体的汽车市场发展潜力依然很大 特别是私家小汽车 高端轿车的后市场发展空间较大 汽车市场分析 淮南汽车市场 空间分布 淮南市汽车类商业分布 本案 目前整个淮南市
