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1、我国地价管理制度存在的问题和解决对策【摘 要】 本文针对目前我国土地价格管理制度构建以及实施过程中存在的问题，提出了完善我国土地价格管理制度的几点措施。要逐渐构建一系列城乡土地价格管理一体化机制；构建科学、完善的土地价格管理标准制度；强化运用动态监测技术，促使服务功能逐渐齐全；关注重点工作的开展，进一步细化管理制度。 【关键词】 地价；管理制度；问题；对策一、引言土地价格管理是随着我国土地使用制度改革的进一步深化，同时随着土地市场的完善而出现的，土地价格管理对于市场变化可以实现客观的、直接反映的“晴雨表”作用，土地价格管理在土地市场建设过程中以及土地资源管理过程中均发挥着越来越重要的影响作用。
2、土地价格实际上指的就是土地权利的购买价格以及土地收益的购买价格，这是在土地市场中的规定，不仅如此，也还真实体现着土地所有者的合法权益。分析相关的地租理论我们可以得到，土地经济价值主要是通过土地价格来反映，不仅如此，还促使地租实现进一步的资本化。自从中华人民共和国土地管理法颁布实施以来，国土资源管理部门针对社会的发展，先后颁布实施相关的规范性法律文件有很多，上述文件的颁布主要立足于以下多个方面的因素：包括土地的合法取得、土地价格的有效评估、土地的市场供应、土地后期的资产处置、土地的市场转让、土地的价格监控以及价格的更新等，并且在土地市场调控等环节完成了一系列地价管理规章制度的制定，不仅如此还在上
3、述的基础上完成制度的有效构建。以有利于土地市场发展，实现进一步的规范化；有效的强化土地资产管理力度，以取得非常显著的社会效益以及经济效益。二、目前我国土地价格管理制度构建以及实施过程中存在的问题1、我国农用地价格管理力度不是很强，难以有效的发挥效用就目前来说，我国地价管理一般适用于城镇范围，也就是说，对于广大的农用地价格施加的相关管理工作目前还处于一个起步的阶段，导致目前我国大部分地区集体土地流转问题频频出现，同时还存在大量由其造成的各类矛盾案件。2、我国地价管理需要很长的更新时间，具有非常高的更新成本，但是其应用的范围非常窄目前来说，一般会在有条件的大中型城市才会集中地价动态监测以及更新机制
4、，相对于大部分地区而言，因为种种因素的影响，导致其非常难完成一次地价更新工作的启动，因为其在监测方法方面以及检测更新机制科学性方面存在着明显的限制，不仅如此，还在制度的可操作性方面存在明显的限制。目前动态更新机制的主要弱点如下：具有非常高的更新成本，需要很长的更新时间。就目前来说，我国大部分大中型城市均根据实际情况的需要慢慢完成了地价动态监测系统的构建，但是在进行宏观调控的过程中难以有效的发挥想要的作用，同时也不具有显著的信息准确度，可比性也不是很好，导致其内涵方面存在非常明显的差异性。3、我国土地价格管理的改革方向缺乏足够的统一性以及有效性地价是反映土地供求状况的重要指标类型，与此同时，地价
5、还是评价经济发展水平以及资源节约利用的重要指标之一。一般来说起决定性作用的是市场因素以及宏观调控因素。土地市场的发育程度以及规范程度是由地价管理机制的形成逐渐反映出来的，所以，在我国目前房地产政策调控严格管理的基础下，必须进一步明确以及统一深化地价管理改革的基本思路。在实际工作中，需要促使国务院关于深化改革严格土地管理的决定实现进一步的贯彻落实，同时以其主要宗旨作为指导核心，将最大程度的落实土地管理制度作为主要的基本条件，需要在构建土地资源稀缺约束条件土地价格管理制度的同时还要制定相应的管理制度，实现有效的深化改革，促使市场逐渐实现土地价格机制的完善以及健全。将市场上地价的杠杆作用最大程度的发
6、挥出来，使用相应的调控手段最大程度的实现土地资源的优化整合，与此同时，有效的节约仅有的用地，如此一来，就可以为经济发展以及社会发展的过程中，为其创造土地资源方面的有效基础。三、完善我国土地价格管理制度的几点措施1、逐渐构建一系列城乡土地价格管理一体化机制在进行管理一体化机制构建的过程中，需要重点分析我国目前的土地所有制的全部特征，还要对城乡之间存在的差异进行有效的分析以及重点关注，重点分析内容有以下两个方面：首先是城乡两级之间的衔接程度，其次是城乡两级之间的土地价格关系。根据实际标准的需要，在实际工作中非常有必要健全以及完善关于农村的非建设用地方面、农村的建设用地方面以及城市的建设用地方面等的
7、土地价格计算模型塑造。在实际工作中，需要根据实际需要构建合理性强以及科学性强的土地价格管理制度，同时需要将其最大程度的贯彻落实，该项工作发挥着非常重要的现实作用。这样一来就可以实现农民被征用土地补偿的进一步科学有效化，并且对农村集体经济利益以及农民切身利益提供相应的保障，不仅如此，还可以为社会主义新农村的扩展建设提供相应的土地管理技术基础。在实际工作中，需要重点做好汇总农用地分等定级估价成果的相关重点工作，还要在上述的基础上进一步增强成果转化效果。要通过相应的方法认真的总结后期的“国土资源大调查及工程农用地分等定级估价”工作，做好服务转向工作，详细为土地管理服务。2、构建科学、完善的土地价格管
8、理标准制度要在实际情况下，根据条件分析，完成一系列科学的土地价格管理标准制度的构建以及完善，在确定相应的评估标准的过程中需要严格按照类别不一致的土地价格内涵进行确定，促使评价的指标制度实现进一步完善化以及健全化，将处在时期段不一致的各个类型的土地价格详细的计算出来，同时需要将处在不同条件下的土地价格类型详细的计算出来。主观因素发挥着直接的影响，所以，需要完成土地价格科学计算制度的构建。因为在市场上具有非常明显的随机性以及波动性，而该项制度的实施不仅可以有效的克服市场的缺陷，还能进一步强化技术标准建设力度。促使我国相应的城市地价确定程序实现进一步成熟化，同时促使技术实现进一步科学化以及完善化，需
9、要根据实际情况适当的颁布行业土地价格管理标准，促使相关的检测技术规定进一步完善，所以在实际工作中就需要根据实际情况的需要颁布实施相应的城市土地定级与基准地价制图技术规定。 3、实现动态监测技术的完善，促使服务功能逐渐齐全促使动态监测技术实现进一步完善，将地价信息的公开问题以及整合问题重点的解决掉。重点的地区、主要的城市的地价动态变化需要进行严格有效的调查以及监测，及时有效的宏观分析地价动态变化情况，从根本上掌握地价的动态以及实际发展趋势，逐渐健全以及完善社会定期发布地价信息的制度。不仅如此，还要在上述的基础上促使“城市地价动态监测系统”实现进一步完善，逐渐形成一个科学性强的信息共享平台，使平台
10、成为全国重点地区地价变化数据信息源，同时以主要城市为地价变化数据信息源，促使其能够以专家咨询技术为中心，上述网络系统的构建发挥出非常重要的现实作用。4、关注重点工作的开展，促使管理制度结构进一步细化首先是在原来的前提下促使土地市场建设力度进一步强化，并且需要实现地价形成机制的进一步健全以及完善。需要对划拨用地范围进行严格的限定，这样一来就可以进一步扩大土地有偿的使用范围，逐渐将推进经营性收费基础设施用地纳入有偿使用规定。促使经营性用地的招标拍卖挂牌出让制度实现最大程度的贯彻落实，进而从根本上推进工业用地招标拍卖挂牌出让的实现，同时需要进一步提升土地资源市场配置的程度，实现其本身的价值。进一步强
11、化协议出让土地的监管力度，根据实际情况逐渐建立以及完成协议出让土地相关的公示制度，如果是哪部分没按照法律规定就地价压低来招商引资的情况进行明令禁止。促使土地有形市场构建力度实现进一步提升，同时为土地公开交易创造一个公平、公正的平台。对部分相对市场价成交土地价格低的土地，根据实际情况设置完善的土地成交价格申报制度，在这个过程中，政府具有优先购买的权利，通过政府的优先购买可以适当的降低那些非法的交易现象出现。其次是在原来的前提下促使土地供应调控的力度实现进一步提升，提升土地供应调控的力度具有非常显著的现实意义。不仅如此，还要分析当今的趋势，促使土地的价格实现进一步稳定。目前来说，土地供应调控的主要
12、目的就是保障房地产市场健康持续稳定发展。第一步需要严格的执行土地利用的总体规划计划，在上述的前提下，同时使用土地利用计划，针对土地供应的结构、土地供应的时间、土地供应的方法、土地供应的总量以及供应的节奏进行适时的调整，在此过程中需要严格的按照房地产市场的实际变化情况为基础。相对于那部分居住用地以及住房价格上涨过快的区域，将在土地供应中的居住用地比例进行适当的提升，重点关注中价位以及低价位的普通商品住房，对其进行适当的增加，同时需要关注经济适用住房建设用地的供应量，可以适当的增加。需要促使土地供应方法实现进一步完善，要严格按照市场的实际状况来完成不同用途的房地产开发用地的确定，实现招标方法、拍卖
13、方法以及挂牌方法进一步灵活化。最后是对土地节约集约利用等地价政策进行有效的分析研究，同时需要将地价杠杆调节的作用最大程度的发挥出来。目前土地管理要解决最大的两个难题是：第一个是耕地的保护，第二个是发展用地的保障。目前，我国工业化、城镇化速度非常快，处于一个不断转型的时期，不管是哪一种建设的类型，均会对建设用地需求产生很大的影响，这样一来就可以很好的保护耕地，促使土地的供应有序健康发展，不会形成非常大的压力。与此同时，在实际工作中，频频出现建设用地被粗放使用的现象，甚至还存在很多用地闲置浪费的现象，所以，具有非常强的节约集约用地潜力。在市场上需要充分的使用地价杠杆来完成土地资源的优化配置，这样一
14、来，部分仅有的土地资源在现在的科技水平下就可以实现其最大程度集约化配置使用，最大程度的优化配置目前已经存在的建筑用地资源。在当前的实际工作中，各级国土资源管理部门都需要积极的进行探索，实现宝贵经验的大量积累，促使我国土地地价管理制度实现进一步的完善以及健全。【参考文献】1 Anil RuPasinghu，Stephan J Goetz.Land Use Research：Scientific Publications from1986to The present.Land Use Research，2013，30（02）401-406.2 Hans R Isakson，Mark D.Ecker
15、.An Analysis of the Influence of Location inthe Market for Undeveloped Urban Fringe Land.Land Economics，2012，26（01）204-205.3 王博.实行差别化的地价管理政策国土资源部土地利用司有关负责人谈调整工业用地出让最低价标准实施政策J.国土资源，2012.24（32）240-245.4 李永杰.土地价格与房价的作用关系论高地价是否是高房价的主要原因J.科技信息，2012.34（02）54-55.5 张纯音，孔敏.关于社会主义经济中的土地价格和土地付费问题J.经济研究，2012.27（01）333-334.6 许国雄.保加利亚农业土地价格理论研究与实践J.中国农村经济，2012.32（09）270-273.7 张文帅.陕甘宁黄土高原区NDVI变化及其在土地利用变化检测中的适宜性D.中国科学院研究生院（教育部水土保持与生态环境研究中心），2013.35（02）557-559.【】刘静栋（1982.5-）男，汉族，陕西西安人，本科学历，助理工程师，现任职于陕西兴华地产评估有限公司.
