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1、房地产企业“营改增”实务热点问题解答一、房开企业营改增后“纳税人身份问题”一般纳税人小规模纳税人销售额X，土地成本为dX。购入材料aX,购入建筑劳务bX，购入服务cX。一般纳税人应纳税额=（X- dX ） （1+11%） 11%-（ 0.17aX +0.11 bX +0.06 cX ）税负率=应纳税额不含税销售额=11%-（0.10901d+0.1887a+0.1221b+0.0666c）税负率=应纳税额不含税销售额=11%-（0.10901d+0.1887a+0.1221b+0.0666c）8%二、老项目发票的开具及税款缴纳问题老项目：（国家税务总局公告2016年第18号 ）建筑工程施工许可
2、证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。计税方法： （国家税务总局公告2016年第18号 ）一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。国家税务总局公告2016年第18号一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款=预收款（1+适用税率或征收率）3%适用一般计税方法计税的，按照
3、11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。（1）在营改增之前已经申报了营业税但是没有开具发票；（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。普通发票开具时限： 2016年12月31日前（国家税务总局公告2016年第23号）（举例）简易计税方法：某房地开发企业2016年3月份预售房产，总价款1000万元，预收房款300万元，预缴营业税15万元，尚未开具发票。在5月1日后，300万元部分，可开具增值税普通发票。 （价款285.71万元，税款14.29）收到700万余款部分，开具增值税普通发票或专用发票。（价款666.67万元
4、，税款33.33万元 ）预缴税款700（15%）3%20（万元）申报补交增值税33.332013.33（万元）（举例）一般计税方法：某房地开发企业2016年3月份预售房产，总价款1000万元，预收房款300万元，预缴营业税15万元，尚未开具发票。可扣除土地成本为400万元。在5月1日后，300万元部分，可开具增值税普通发票。 （价款270.27万元，税款29.73）收到700万元余款部分，开具增值税专用发票。（价款670.27万元，税款29.73万元 ）差额开票的特点（国家税务总局公告2016年第23号）按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另
5、有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。预缴税款700（111%）3%18.91（万元） 应纳增值税（700400） （111%） 11%29.73（万元）申报补交增值税29.7318.9110.82（万元）（2）在营改增之前已经申报了营业税并且开具了开具营业税发票；简易计税方法：某房地开发企业2016年3月份预售一套房产，总价款1000万元，预收房款300万元，预缴营业税15万元并开具发票。在5月1日后，收到7
6、00万元余款部分，开具增值税普通发票。（价款666.67万元，税款33.33万元）预缴增值税700（15%）3%20（万元）申报补交增值税33.332013.33（万元）一般计税方法某房地开发企业2016年3月份预售一套房产，总价款1000万元，预收房款300万元，预缴营业税15万元并开具发票。可扣除土地成本为400万元。在5月1日后，收到700万元余款部分，开具增值税专用发票。（价款670.27万元，税款29.73万元 ）预缴税款700（111%）3%18.91（万元） 应纳增值税（700400）（111%）11%29.73（万元） 申报补交增值税29.7318.9110.82（万元）（3）
7、从购房者角度出发，一般计税方式下，5月1日后取得1000万元房产，却只能取得700万元的增值税专用发票来抵扣进项税额。“冤” 2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。（财税2016）36号附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。探索解决办法：先和客户退房退款，向地税退税；然后再和客户签合同按增值
8、税规定交税的方法去操作。延伸：（国家税务总局公告2016年第23号）自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。途径：可以继续开具营业税发票，但是需要缴纳增值税。（4）仅在4月30日前开工，未收款，未申报缴纳营业税，未开票。某房地开发企业2016年3开工一房地产项目，5月1日后开始预售。假定某房产价款1000万元，可扣除土地成本为400万元。简易计税方法下：收到预收款时预缴增值税1000（15%）3%28.57（
9、万元）纳税申报补交增值税1000（15%）5%28.5747.6228.5719.05（万元）一般计税方法下：收到预收款时预缴增值税1000（111%）3%27.03（万元）纳税申报补交增值税（1000400）（111%）11%27.0359.4627.0332.43（万元）还存在其他可抵扣进项税额。（5）如果营改增后交房时有面积差，需要退房款，而这部分房款已经缴纳营业税了，该如何处理？试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。（6）如果营改增后交房时有面积差，需要补交房款，而这部分房款尚未缴纳营
10、业税，该如何处理？试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。补交税款部分，可开具营业税发票或增值税普通发票。三、（一般纳税人）老项目计税方法的选择问题简易计税方法一般计税方法一般思路具体情况扣除情况方法选择已开发完毕，但未销售完毕不能取得进项票简易计税方法已大部分开发，并取得部分成本发票，但大部分没有销售的开发项目进项少，销项大简易计税方法已开发部分比重占整个项目很小，并且取得的发票很少，但大部分没有销售的开发项目；需要事前计算进销差，来确定采用何种方式计算后确认项目已经完工，尚未销售完成。销售额X，可扣除土地成本Y。X（15
11、%）5%（XY）（111%）11%得出：（Y/X）0.5195时，简易计税方法成本大于一般计税方法。（Y/X）5.148%时，简易计税方法成本大于一般计税方法。（Z/X）5.148%时，简易计税方法成本小于一般计税方法。Z a（111%）11% b11% c 17%四、（一般纳税人）房开企业土地成本扣除问题国家税务总局公告2016年第18号第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。土地出让金票据属于政府非税收入票据。土地价款并非一次性从销售额中全扣，而是要随着销售额的确认，逐步扣除。简单的说就是，要把土地价款按照销售进度，在
12、不同的纳税期分期扣除，是“卖一套房，扣一笔与之相应的土地出让金”。当期允许扣除的土地价款（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。五、“营改增”后增值税的税负增加或减少（一般纳税人）？营改增前：营业税税率5%营改增后：增值税税率11%营改增后：营业额X，土地成本占营业额比重为a，建筑施工成本占营业额比重为b，材料成本占c。销项税额（XaX）（111%）*11%进项税额bX*11%cX*17%应纳增值税销项税额进项税额（XaX）（111%）*11% （bX*11%cX*
13、17%）增值税税负率应纳增值税X（1a）（111%）*11% （b*11%c*17%）税负率降低的条件：（1a）（111%）*11% （b*11%c*17%）4.91%一线城市a40%，b10%,c5%，条件满足，税负降低。二线城市a20%，b15%,c5%，条件不满足，税负增加。特点土地成本越低,也就是毛利率越高的项目,“营改增”后获益越小;土地成本越高,也就是毛利率越低的项目,“营改增”后获益越大。“营改增”后房开企业新常识：困扰房开企业的“甲供材”问题，已经不复存在了。倾向于“甲供材”；精装修住房供给或增加。六、采购从“一般纳税人”还是“小规模纳税人”的合同价款衡量。（1）材料采购合同签订，对方必须开具“增值税专用发票”；小规模
