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1、土地登记代理人讲义（二）第五章 土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记 一、 复习原则 全面复习，重点抓划拨国有土地使用权变更登记（尤其是出售公房经济适用房登记）和集体土地所有权和集体土地使用权变更登记的法律特征、申请提交的材料。 二、 大纲分析 掌握土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记的概念、类型，各类变更登记的法律特征、申请人、申请时限和申请人应提交的证明文件，各类变更登记的土地登记卡内容。 熟悉各类变更登记的权属审核内容及审核依据。 了解各类变更登记的土地归户卡和土地证书填写内容。 三、本章内容 （一）土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记概述 基本概念、登记类型 （二）划拨国有
2、土地使用权变更登记（重点掌握） 基本概念、划拨国有土地使用权补办出让登记特点、出售公房的国有土地使用权变更登记特点 （三）其他国有土地使用权变更登记 基本概念、法律特征、申请人、申请时限、提交的权属证明文件、权属审核、注册登记与核发证书 （四）集体土地所有权和集体土地使用权变更登记（重点掌握） 基本概念、法律特征、申请人、申请时限、提交的权属证明文件、权属审核、注册登记与核发证书 （五）土地他项权利变更登记 基本概念、法律特征、申请人、申请时限、提交的权属证明文件、权属审核、注册登记与核发证书 第一讲 国有土地使用权变更 一、 本讲内容 （一）土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记概述 基本
3、概念 登记类型 （二）划拨国有土地使用权变更登记 基本概念 划拨国有土地使用权补办出让登记特点 出售公房的国有土地使用权变更登记特点 （三）其他国有土地使用权变更登记 基本概念 法律特征 申请人 申请时限 提交的权属证明文件 权属审核 注册登记与核发证书 - 二、内容讲解 （一）土地使用权、所有权和土地他项权利变更登记概述 1、基本概念 即对一宗地上经登记的土地权利中的土地使用权、所有权及土地他项权利发生改变而进行的土地登记。 掌握要点： （1）初始土地登记和设定登记之后； （2）包含三种权利的改变，客体的部分改变及部分内容的改变； （3）具有日常性和个别性。 2、登记类型 （1）划拨国有土地
4、使用权变更登记； （2）出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和国家授权经营国有土地使用权变更登记； （3）集体土地所有权及集体土地使用权变更登记； （4）土地他项权利变更登记。 例题：1关于土地所有权、土地使用权和土地他项权利的变更登记的说法，有错误的是( )。A. 以上三种权利的变更登记发生在初始登记之前设定登记之后B变更登记主要指权利主体的改变、客体的部分改变及部分内容的改变C三种权利的变更登记有日常性D三种权利的变更登记有个别性 答案：A （二）划拨国有土地使用权变更登记 1、基本概念 对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。 包含：一是划拨国有土地使用权补办土地出让手
5、续；二是因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更。（重点掌握） 2、划拨国有土地使用权补办出让登记特点 （1）法律特征：划拨国有土地使用补办出让手续 （2）申请人：划拨国有土地使用者 （3）申请时限：交纳出让金后30日 （4）申请人应提交的证明文件：人民政府批准文件；原国有土地使用证；国有土地使用权出让合同；国有土地使用权出让金及有关税费缴纳凭证；其他证明文件 例题： 有关划拨国有土地使用权补办出让手续的说法中不恰当的是( )。A以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。B未经市、县人民政府土地行政主管部门批准办理土地使
6、用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金的划拨土地使用者，可以转让、出租，抵押土地使用权C未经市、县人民政府土地行政主管部门批准办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金的划拨土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权D有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 答案：B （5）权属审核（重点掌握） A: 对申请人的审核：审核土地使用证上的权利人和出让合同上的受让方一致、申请人身份是否是公司、企业、其他经济组织和个人。 B: 国有土地使用权出让合同的审核：出让方必须为市、县人民政府土地行政主管部门，且与受让方签订合同内容时间等合理有
7、效。 C：使用期限的审核：参考出让国有土地使用权年限。 D: 出让金缴纳情况的审核 （6）注册与发证：需报人民政府批准后方可注册登记，原土地登记卡上进行。收回、注销原证，填新证，证发国有土地使用者。 3、出售公房的国有土地使用权变更登记特点（重点掌握！） （1）法律特征：城镇住房制度改革涉及的划拨国有土地使用权 （2）申请人：售房单位和购房职工 （3）申请时限：县级以上地方人民政府房管部门登记房屋所有权之日起30日内 例题： 出售公有住房，售房单位与购房职工应当在县级以上地方人民政府房产管理部门登记房屋所有权之日起( )，申请划拨国有土地使用权变更登记。A30日内 B30日 C二个月 D20
8、日 答案：A （4）申请人应提交的证明文件：公房出售批准文件；原国有土地使用证；房屋所有权证权利人为购房职工；售房单位和购房职工签订的售房合同；其他证明文件。 （5）权属审核：申请人为售房合同签约双方；出售方应与公房出售批文中的被批准单位以及国有土地使用证)上的权利人一致；购房职工应与房屋所有权证上的所有人一致。土地使用权为划拨，用途为住宅，售房价格按成本价或标准价。 （6）注册与发证：需报人民政府批准后，注册登记。原土地登记卡上进行登记。收回、注销原证，填新证，证发购房职工。 例题： 1出售公有住房的价格一般分为( )两种，具体标准由市(县)人民政府逐年测定，报 省、自治区、直辖市人民政府批
9、准后公布执行。A成本价 标准价 B成本价 指导价C标准价 指导价 D负担价 抵交价 答案：A 2经济适用住房包括( )。A职工福利住房 B企业配给住房C安居工程住房 D集资合作建设住房E集资建设住房 答案：CD 3划拨国有土地使用权变更登记申请人为( )。A. 售房单位 B购房职工C售房单位和购房职工 D以上均不是 答案：C 注意：当变更类型为划拨国有土地使用权补办土地出让手续时，申请人为划拨国有土地使用者。 4. 下列关于已购公有住房和经济适用住房者的权利内容的叙述中，正确的是( )。A职工以成本价购买的住房，产权归个人所有的，可以随意处置B职工以标准价购人的住房，拥有部分产权，可以继承C已取得合法产权证书，但是擅自改变房屋使用性质的不允许上市销售D已购公有住房和经济适用住房上市不需要有关部门的审核批准E出租和出售、赠与、继承及其他形式转让的，应按国家规定缴纳有关税费 答案：BCE 解释：A选项中不能直接进入市场，须住用五年后才能入市，D选项中需要有关部门的审批。
