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1、精品资料网（http:/）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座XX彩虹花园市场调查报告及产品建议前 言房产项目运作发展到今天，已告别“终端销售的王牌时代”，越来越多的开发商日渐注重项目的前期开发，致力打造适合市场环境的房产产品，极大地提高了房地产项目的销售速率。我们说，产品本身常常决定了一半的成功。尤其在房产市场极度膨胀的状况下，只有打造符合市场需求的房产产品才能很快找到一条成功营销之路。任何一个项目永远都无法脱离自身所处的城市而独立存在，也就是我们所说的市场。建筑产品需要遵循整个城市的发展特点和趋势，同时融入周边的生活环境，在共性之中塑造个性才是更好的生存与发展之道。为了使本案尽快完成
2、“XX第一楼盘”的品牌形象树立，我公司组织近十人对XX及周边乡镇市场进行了长时间缜密深入的调查分析，以当地市场的总体建筑特点、楼盘现状、人们的生活审美习惯、消费习惯等为依据，在本案项目的建筑形式、景观布局、户型配置等方面做了进一步论证，旨在打造XX市场最好的房产产品。 第一部分 市场分析一、XX房地产发展概况（一）政策支持 城阳镇面积79平方公里，人口13.1万人，是XX县政府驻地。为了适应城市的发展，形成合理紧凑的城市用地布局结构和高效的道路交通系统，保证城市机能高效持续的运转。XX县政府在城阳镇新兴规划了一个集文化、行政、商业商务、体育活动、产业、滨河休闲度假的6大特色功能区和居住生活功能
3、新区。 1、居住用地规划居住生活功能区按照城市总体规划所划分的街区地块，将X州路以东的居住用地划分为11个居住社区，可安置人口约10万人。并保留现状XX第四中学、华星学校和华英学校，另规划3处36班小学、1处36班中学。并在11个居住社区中，分别设置汽热转换站一处，使用户均能采用采暖。 2、行政办公用地规划 规划以X州路以东，振兴东路中部以北的政府行政办公中心为核心，沿振兴路北侧展开布置行政办公用地，形成行政办公一条街。 3、公共设施用地规划 将以居住区域和行政办公区域为中心建立三级商业金融服务设施、文化娱乐设施、体育设施、医疗卫生设施以满足新区人口增长的需求。 4、旅游度假设施规划 在东环路
4、以东，沭河河堤以西的土地主要规划为休闲度假用地，以低密度、低容积率的度假别墅为主，布置集中的公共性度假设施，如酒店、俱乐部、旅游购物以及餐饮娱乐等设施。 结论 振兴东路作为XX新兴的党政一条街，所辐射周边区域的公共设施、城市绿化等都会成为城市建设的工作重点。根据规划该区域形成大型居住生活区，为本项目的开发创造了有利的基础条件。 （二）当地房地产市场特点2001年，XX政府通过一些福利政策支持开发了安居工程桃源小区。2003年底，海纳地产X州家园的开盘，XX的商品房市场开始受到当地购房者的关注。2004年，XX房产市场相应出现了一些住宅商品房，大大增进了XX房地产行业的商业氛围。2003年以前X
5、X的商品房空置率面积为零，2004年房地产刚刚起步，大量的商品房消费需求没有被激发更没有被满足。因此，本项目所在区域商品房市场还有一个较大的发展空间。通过对当地市场和政策的调查了解，住宅社区的开发是目前XX房地产开发的主要方向。但是由于当地成熟的住宅社区较少，基本处于起步阶段，所以进入这个市场必须详细了解当地购房者的需求，符合区域市场的特点，避免当地市场所存在的弊端，才能真正的占领市场。通过实际调查，可以看到： 二、调查结果分析（一）本地商品房特点调查本次调查主要对XX现有福鑫园、银杏家园、X州家园三个楼盘进行了调查，这三个楼盘特点基本上代表着XX房地产市场发展的整体水平。1、外立面通过对XX
6、现有三个楼盘调查可以看出，当地楼盘在楼体外观设计还处在初期状态。线条简单，缺乏立体感，色彩单一，没有鲜明的设计风格。其中X州家园的楼体设计开始采用弧形阳台、外飘窗的设计增强楼体立体感，并运用色彩分割增添了外立面的灵动性，打破了XX地区楼体单一、乏味的常规设计，同时，如此新颖的外立面设计也得到消费者认可，也相应增加了X州家园的销售率。 2、户型特点 通过详细调查，发现当地消费者普遍都有喜好大面积住宅空间的特点，XX现有楼盘户型面积多以120平米左右为主，户型设计也以二室二厅、三室两厅为主。 在功能区域的设计上，除了银杏家园的客厅设计在北向外，X州家园和福鑫园都将客厅设计成南向，卧室的布局多是南北
7、向均有，典型的现代户型布局。3、停车方式 部分楼盘开始意识到在社区内修建车库，用以满足一些拥有私家车业主存放车辆的要求。像银杏家园规划修建地上停车库34个，X州家园也在社区内规划建设209个车位，并且在XX首次提出人车分流的概念。 4、景观特点 对于社区景观的设计方面，成熟社区景观设计都不成熟。只有X州家园对自己社区的景观进行了规划，但这种规划也只局限于对绿化率的概念提出和绿色植物的简单布置，对于社区景观内涵，并没有进一步挖掘和延伸出自己社区独特的、品牌式的景观文化和社区文化。 5、社区规划特点 经调查了解到，本地社区依然还是处于一种仅仅提供居住空间的基本状态，社区规划上缺少一些便民的公共设施
8、设置。目前，只有X州家园对社区内部设施功能进行了细化，如健身、茶座、书吧、幼儿园等。 从XX整个房地产的发展环境到行业发展步伐来看，如果我们抓住XX房地产市场起步的这个时机，避免当地房地产所出现的一些弊端，着重加强对楼体外立面设计、户型配比、社区内停车位、社区景观规划、社区公共服务设施等方面的重视，本项目就能成为XX房地产发展阶段的领跑者,带领XX房地产步入成熟阶段。（二）本地块调查本地块位于XX中心城阳镇东部。北部：XX县中心横贯东西的主干道振兴路。XX县政府规划的党政一条街。东部：地块东部为县中心的城东的东环路。是县中心的最东部一条环城路，车流量较少。南部：地块南临文心路。是横贯东西的主干
9、道，XX党校、师范附小、东关小学、XX第四中学、师范学院都坐落在这条街上。本社区建成后，本地块南部将开辟一条规划路。 西部：地块西部将要修建广场东路，广场东路的西侧为县政府规划的人民广场，该广场何时建成尚且不明。本地块具体情况如图：（三）消费者需求调查 此次调查抽取样本人群：年龄在20-35之间占77.9%，文化程度在大专和大专以下占91.29%，多从事私营、事业单位。其特征为： u 所调查人群的文化程度不高，对商品房的认知程度有限。 u 所以对新鲜的事物可以较快地接受。u 多为从事私营、个体，所以有一定经济基础。u 多为年轻父母，方便孩子入托、就学成为其选择住房的重要因素。u 58%购房者都
10、愿意在城阳镇置业居住。 1、外观及装修要求 通过调查了解，本地消费者在购买住宅时，越来越开始看重楼体外立面的设计，而最直接的反映就是楼盘销售有所增加（例如：购买X州家园的消费者多是看中其楼盘外立面简洁大方的设计）。不仅如此，很多消费者更关注建筑内部配套问题，如：在此次调查中，我们了解到，有97%消费者赞成对公共楼梯间进行装修并达到中档水平。 2、建筑规划调查 主力户型、面积：楼盘调查楼盘名称面积范围户型主力主力面积银杏家园92-133平米二室二厅二卫133平米福鑫园91.8-131平米二室二厅一卫113.平米X州家园80-145平米三室二厅二卫120-130平米 消费者调查户型面积u 选择居住
11、面积为80-100平方米之间，占总受调人群的42.7%，其中一半的人认为两室一厅一卫的房间格局较为理想，另外一半选择三室两厅两卫户型。（这其中90-100平米的面积受欢迎程度在六成以上）u 选择住宅面积为101-120平方米之间，占总受调人群的31.2%，其中10% 选择两室一厅一卫户型，66.7%的人选择三室两厅一卫户型，22.3%的人选择三室两厅两卫户型。u 选择住宅面积在121-140平方米之间，占总受调人群的12.5%，这部分人群中，约有六成需要三室两厅一卫，另外四成则希望户型设计为三室两厅两卫。u 选择住房面积达到150平方米以上，占总受调人群的13.5%，选择三室以上或复式户型。选
12、择90-120 平米居住面积的人群占到总调查人群的56.82，规划设计根据消费者的不同需求进行面积户型配比。 房间布局： 消费者调查XX消费者对各个功能区的配比要求情况如下。 根据上图可以很明显的看出：u 总房款承受能力在10万 元以下的人群，对客厅（72%）及厨房（38%）比较看重。其他功能区则无特殊需求。u 总房款承受能力在11-15万元的人群，对客厅的要求更明显，达到94%，同时对阳台的要求突显达到44%，较其他购房人群更为明显。u 总房款承受能力在16-20万元的人群，对大面积客厅的要求达到100%，且更看重卫生间的功能。u 总房款承受能力在21万元以上的人群，仍然看中大客厅，同时对餐
13、厅有明显要求。（因此部分人群仅占总调查人数的9%，参考价值有限）结论通过柱状图很清晰地看到，在所有功能区域中消费者尤为看重客厅面积。经济实力不高的消费者，比较看重房屋的使用率，而随着消费者的经济实力相对提高，对客厅以外的功能区域像阳台、卫生间、餐厅的要求也随之提高。当地消费者对现有居住阳台的狭小状况不满意（面积在2、3平米左右），同时认为室内储藏室占用住宅空间，花钱购买不合算，建议在规划设计上增大阳台面积，适当增加储藏空间，以满足消费者需求。 内部配套 消费者调查 针对房屋装修达到何种程度的调查图。 结论从所呈现的调查结果可以看出，当地消费者十分排斥毛坯房，非常看重房屋内部的基础装修。在装修标
14、准上，防盗门所占比重最大91.91%。其次，卫生洁具作为基础配套，也是当地消费者认为必备的设施。而要求阳台全封闭所占比重65.65%,这主要是由于当地气候和当地普遍的购房心理所决定。塑钢窗、卫生间内部装修、房屋的室内门也是当地消费者非常在乎的需求，所以做到室内基本配套的全面性，是作为高档楼盘的重要前提。（注：当地消费者对于窗户装修还停留在铝合金的认知上，再销售的过程中需要引导消费。） 房屋配套消费者调查调查消费者对房屋配套要求的情况。结论 通过以上图表可看出，对于房屋的内部配套，消费者最为看重暖气安装，这主要是由于XX地处内陆，冬天季节非常寒冷。对于煤质气（煤气管道），大多数消费者并不赞成安装
15、。这是由于一部分消费者在购买罐装煤气时可享受优惠价格，这样他们就认为使用管道煤气不合算；而另一部分消费者却是因为怀疑煤气管道的安全性，不愿安装。但是，对一个品质高档的社区来说，煤气管道入户是必要的。可以通过降低消费者使用煤气管道的煤气费用，引导消费者对管道煤气的认知。 停车场：消费者的调查在消费者对车库的购买方式的调查中。对车库购买方式租买不一定不需要总比率9.09%44.31%31.81%14.77%在对消费者可承受的车位价格的调查中。5万元以下：72.97% 、 5万-10万：22.97% 、10-15万：4.05%本项目车库价格范围：在售楼盘车库价格与楼盘价格的比值项目银杏家园福鑫园X州家园车库
