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1、房地产融资渠道第一：金融产品化，金融属性将决定未来市场的命运，金融产品是房地产市场进一步发展的热潮。第二：企业规模化。政策的调控，市场环境的变冷，导致大企业的收购、兼并和重组。第三：产品复合化，把以往的以住宅为主体功能的房地产产品打造成溶融住宅，即商业消费等各个需求在一起的产品；最后是产品专业化，旅游地产，工业地产等产品需要更加功能化业态分布的策划和定位。面对融资困境的房地产业的主要应对策略尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，今后房地产商应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业
2、大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。1、调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。121号文件的出台一夜之间击碎了房地产商的梦想-要取得银行信贷资金不是那么容易了！阵痛之后应该尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施。可以说，在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。2、买壳上市是我国房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，房地产企业与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在
3、于：不因出身是“房企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合公司法关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，对比之下，完整的一个IPO上市计划预计最快也要耗35年。买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状况，保持良好的融资渠道，可以向社会公众筹集发展资金，通过向持控股地
4、位的购买优质资产，既可以使上市公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能，又可以使房地产企业获得宝贵的发展资金，积极开拓市场，迅速发展壮大自身实力。经过不完全统计，从1997年以来，在国内买壳上市的房地产企业达到了40多家，并且还有继续增加的趋势。我国房地产企业通过买壳上市的方式大举进军国内资本市场，在证券市场上已经成为一道亮丽的风景线。 在买壳上市过程中，要注意把握好以下几点：（1）谨慎选好“壳资源”公司；（2）探明“壳资源”公司里的隐藏“地雷”，以免“触雷”，主要是指公司的诉讼、贷款、担保等隐性风险；（3）合理的转让壳价；（4）制定好良好的资产重组方案，保证经营业绩；（5
5、）从买壳到实现融资，有一个过程，不可急于求成，要在经营中规范自己的企业行为，树立良好的市场形象。 3、房地产信托-以资金成本降低时间成本的新型融资方式所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过
6、信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。从现有的操作模式来看，使用信托方式为房地产融资主要采取债权式和股权式两种方式： （1）债权式房地产信托计划，即信托公司通过信托产品融集资金借贷给房地产企业。其优点是操作简便，管理简单，收益比较稳定；其主要问题，一是由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险，而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行，因此，使信托公司面临着较大的风险，将严格对项目的基本素质的要求；二是这种模式受到总额不超过二百份、每份不低于五万元的限制，资金的募集范围与数量均受到了制约，规模比较小。 （2）股权式房地产信托计划。这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向
7、房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的（因为银行不能进行实业投资）。 这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。121号文件规定，房地产企业自有资金（所有者权益）必须达到30%，银行才能给予贷款。一般来说房地产企业的所有者权益都非常小4，很难达到30%的要求。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧
8、失对项目的实际控制权。总体而言，从未来的发展看，中国的房地产信托融资将有很大的发展空间。但是，由于房地产信托融资是一种新的方式，需要改进和创新的地方也比较多，在设计信托产品时要充分衡量几个风险因素后谨慎确定：（1）债权式融资还是股权式融资方式的选取；（2）融资对象、规模与金额的确定；（3）信托公司平台的选择；（4）风险控制，融资对象如果是信托投资机构和分散的投资者，开发商不可能得到象银行信贷一样，可以申请追加融资，一旦陷入困境，很容易产生恶性循环。4、其他的融资方式除了上述的买壳上市、房地产信托的融资方式外，解决融资困境可以使用的办法还包括：发行企业债券、合作开发、回租融资、回买融资、租赁融资
9、等多种方式；还有一种叫“前沿货币合约”的，是一种非常美国化的高比率房地产融资方式，即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式，与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。 总之，希望与困难同在，机遇与挑战并存。在目前的宏观大背景下，房地产行业的资金来源渠道正在迅速实现新的转变。为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，对比融资成本和可能，认真研究策略，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。房地产企业如何融资主持人:下面我们有请莫天全先生为我们作房地产投资融资与企业重组的演讲
10、主题,莫天全先生是美国亚洲开发投资公司ADF执行副总裁,搜房资讯控股有限公司总裁兼首席执行官,中房指数秘书长.1990年硕士毕业于清华大学经济管理学院.那么他运作的搜房网已经成为大中华地区最大的房地产专业网,那么我们现在就由请莫天全先生为我们作房地产企业如何投资融资方面的演讲.莫天全:谢谢大家来光临我们这个第二届房地产学院派的论坛,刚才在底下和我们的新闻媒体,还有我们的学员一起有个简短的交流,大家觉得孟晓苏博士讲得非常精采,现在在开发界或者是在我们的产业,慢慢的从简单的开发已经向一个高度或者是一种深度开始来想问题,不是简单的一个概念或者是一种做法就能够带来我们一个开发项目完全的成功,这也是我们
11、作房地产学院派的一个目的,一个原因,因为总感觉到这个产业在进步过程当中,这种扎扎实实的以经济理论为基础的一些东西还是相当的重要,要想求得一个长期的稳定的高速的发展的话,还得把理论和实践很好的结合起来,就是抛掉我们一些最基本的经济规律或者是生活尝试来做一些房地产项目的话,这个时代也许就会过去了,这是房地产学院派的目的.刚才孟晓苏博士讲了很多新的观点,在两个星期以前他就把讲稿给了我,他要利用这个机会发表一些新的观点,和同业们探讨,所以今天我在后面听了一些,还是很受启发.这个东西和房地产开发稍微有一些距离,或者是抛开了具体的开发来谈我们房地产业发展的问题,这个话题就是投资融资和企业重组.最近特别是从
12、去年下半年开始,我们觉得这一块已经成为一个热点或者说大家非常关注的一个话题,总而言之,实际上我们说的是这个叫房地产投资银行业务,这块在美国,我知道的也就是美国现在还是相当的发达,投资银行对我们大家都不是很陌生了,这主要就是在几个方面,比如说上市,还有融资,还有收购兼并等等方面,有很多的作用,包括了直接投资,包括了我们这些所谓世界富人这种个人的管理,包括我们的股东高盛就是世界上最大的投资银行,三个最大投资银行之一了,也是最有名的投资银行.那么国际上知名的还有东方广场,李嘉诚有跟大的都是量,包括华远,现在是华润,当初也是高盛参与了直接投资.这个话题延伸到房地产业是一样的,就是从房地产业来说,我们现
13、在已经从简单的小规模的房地产开发已经上升到一个上一个层次或者上规模,从长远方面来考虑这种开发,所以我也是借这个机会和大家交流.上一次在我们去年年底的时候,我们做了一次非常大的年会,那时候我也是简单的和大家交流了一下,得到了很多的反馈,所以在这个基础上,我也作了一些修改,在此再和大家作一些交流.刚才说到房地产投资银行这块就包括了很多方面.但是,今天我主要要讲的就是股权投资或者是融资,这块也可以叫做直接投资,说得简单一点,就是我们要把我们的企业的一部分卖给别人,让别人我们是要找股东,股东拿什么成为股东呢 就是拿他们的资金成为我们这个公司或者是项目的股东.从四个方面:一个是股权投资的来源,一个是股权
14、投资的方式,还有相当重要的,也就是我们能够把握或者说在这当中技巧性很强的,就是我们获取这些股权投资的步骤和技巧,最后非常简单的让我们自己知道,也让我们投资方知道的,也就是我们的回报.第一方面就是投资的来源,这块非常的重要,实际上大家都知道,就是找有钱的股东,开发早期的,这种空手道的做法还能做,但是好象越来越少了,所以这时候资金实力的介入,成了我们做房地产项目,特别是做大项目非常关键的一环,所以这块就是我们从股权投资方面来考虑,和银行借款是一方面,但是直接的融资投资也是非常关键.那么股权投资我们开玩笑说叫不用还的钱,那么他成为你的股东,你亏了赚了都是他的,这是不用还的钱,一部分就是我们经常做的,
15、就是要还的钱,就是我们贷款借款要还的钱,除了还他的本金以外还有就是利息,还有一种就是可还可不还的钱,当中还有很多的条件,借贷这块也可以转成股权转成股权以后就可以不还了.那么股权这块也有条件,就是说希望几年之后出去,他不想成为股东了.那么这就是中间阶段可还可不还的,那么我们经常的就是不用还的钱的资金.来源是四个方面,一个方面就是金融结构,我们经常所接触的,银行,保险和证券,证券公司就是我拿高盛来举例,投资他们投资的包括华远,包括东方广场,银行这块的投资,我想在大陆,在中国这块已经不是一个陌生的事情,保险公司也会介入这块,特别是在国外做法,因为作为一个资产管理或者资金管理这块,为了分散风险的话,总
16、会有一个比例,10%左右是投在房地产业这块,通过不同的方式.所以这是我们一个非常大的资金来源.第二个是我们投资基金,投资基金现在在国内还是在一个比较早期的阶段,大家还在探索或者说要做哪些事,非常小规模的在介入,从市场的分量来说,还没有到一个非常大的一个量.但是,这块越来越重要,越来越明显.我是昨天晚上从香港赶回来,也是为了今天的会,非常简单,一个感觉就是海外,包括美国,包括欧洲的资金都想介入大陆这一块,为什么呢 中国这一块是在整个世界经济当中发展最稳定,在过去十几年当中保持一个高速的发展,也是非常看好的一个产业.房地产业又是在一个好的大环境里经济当中一个领头的产业,所以大家对这块非常的看好.但是他们看好的是什么 比较高档一点的,长期的回报,对他们来说有一个10%的回报就已经很满足了,我接触的在香港两个非常简单的五星级的饭店,一个在上海,一个在北京,上海差不多是3.5个亿美元还没有完成,但是要完成的一个项
