园区案例—苏州工业园讲课教案

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1、2020 4 22 1 规模 行政区域面积288平方公里 下辖三个镇 户籍人口27万 从业人员31 57万 中新合作开发区规划发展面积80平方公里 发展目标 建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化 国际化 信息化的创新型 生态型新城区 建成全国水平最高 竞争力最强的园区之一中新合作 中国和新加坡两国政府间重要的经济技术合作项目 开创了中外经济技术互利合作的新形式 对其他地区工业园发展具有重要示范意义 交通 苏州工业园区位于苏州古城东侧 通过周边发达的高速公路 铁路 水路及航空网与中国和世界的各主要城市相连 机场 上海虹桥机场 距苏州80公里 上海浦东国际机场 距苏州120公里 南京国际

2、机场 距苏州200公里 苏州光福机场 距苏州10公里 铁路 京沪铁路京沪高速铁路已列入国家 十五 计划 海运港口 上海港 距苏州100公里 年吞吐量1 65亿吨 104个万吨级泊位张家港 距苏州96公里 综合性港口 年吞吐量800万吨 18个万吨级泊位太仓港 距苏州70公里 石油港口 预计万吨级泊位30个常熟港 距苏州60公里 化工港口 预计年吞吐量150万吨 建有12万标箱码头和30万吨通用码头各1座 苏州工业园是中新两国政府合作 以建设具有国际竞争力的高科技工业园和创新性 生态型新城区为发展目标 交通便捷 战略发展空间巨大 2020 4 22 2 中新两国政府多层的组织保障 园区特殊政策支

3、持促进了苏州园区快速发展 对其他园区的发展具有示范意义 拥有较大项目的自行审批权享有国家经济技术开发区和高新技术产业开发区优惠政策全国首家综合保税区试点全国首个鼓励技术先进型服务企业优惠政策试点区域中国服务外包示范基地拥有充分授权的外事管理权拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度 2020 4 22 4 苏州工业园创造了跨越腾飞的发展奇迹 近年来由于产业结构比例失衡和进出口下滑 优二进三的转型发展成为今后的发展重点 区位 十五年的发展历程中 苏州工业园以高起点 大手笔创造了后来居上 跨越腾飞的发展奇迹 由于外资导向型带来的产业结构比例的失衡和由于金融危机造成进出口下滑 优二进三 深化中新合作的转

4、型发展 成为园区今后发展的重点 2020 4 22 5 邻里中心首先担负园区配套功能的职责 借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98年建成 CBD的规划建设 园区的配套更加完善 苏州总体规划2004 2020 提出市域cbd在园区的概念 园区的发展上升到城市的高度 与此同时 邻里中心的发展更加成熟 大型商场开始进驻园区 特色商业街开始形成 CBD功能逐步完善 李公堤商业街圆通时代广场 东方之门修建 苏州园区配套发展先于产业和住宅发展 邻里中心首先担负园区配套功能的职责 园区CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善 2020 4 22 6 00年 园区属于城市功能的延伸区域 即金鸡湖西区域房地

5、产市场首先发展 02年左右 由于金鸡湖强势的景观资源和邻里中心的商业配套 湖西区域发展迅速 05年 随着湖西区域的发展完善 房地产市场沿金鸡湖发展 07年 开始向东部区域扩散发展 园区房地产历经十年的发展 产品力水平越来越高 产品多元化 复合化程度不断增加 2000年左右 属于城市功能延伸的金鸡湖西区域房地产最先发展 然后逐步往东扩展 历经十年的发展 产品水平越来越高 多元化 复合化程度不断增加 老城中心 2020 4 22 7 板块特点 苏州园区最早开发的房地产板块 最早属于城市功能的延伸区 后来由于金鸡湖的强势资源和湖西cbd的配套 产品开始高端 发展前景 发展成熟 用地空间有限 产品特色

6、 市场现行产品主要是湖景住宅和综合体 主要大户型豪宅和小户型公寓 精装为主平台价格 20000元 平米 板块特点 主要属于湖西的延伸发展板块 拥有独墅湖强势资源和教育配套 发展前景 发展前景看好 但用地空间有限 产品特点 产品比较复合 产品面积较大 小户型公寓产品数量较少 平台价格 14000元 平米 板块特点 主要属于湖西的延伸发展板块 拥有金鸡湖强势资源和cbd的配套 发展前景 发展前景看好 大量开发商进驻 开发强度较高产品特点 产品比较复合 产品线丰富 从一居到别墅 板块内均有供应平台价格 1000元 平米 板块特点 属于园区内最新发展板块 拥有阳澄湖 青剑湖资源 产业附近区域 发展前景

7、 用地空间大 属于未来发展区域 产品特点 产品力较为底端 产品主要以紧凑型住宅为主 平台价格 6500元 平米 湖西CBD板块关键词 湖景资源 cbd配套 产品高端 新双湖板块关键词 湖景资源 产业配套 产品底端 独墅湖板块关键词 湖景资源 教育配套 产品复合 湖西CBD板块关键词 湖景资源 CBD配套 产品复合 随着房地产市场的完善 园区形成四大房地产板块 各个板块依据不同的资源和区域状况 形成了不同的发展特点 根据板块特点的比较 与河口湾相似的板块为湖西或湖东CBD板块 与黄泥川相似的板块为新双湖板块 2020 4 22 8 苏州工业园人口统计 2000年 人口开始快速增长 产业人口大量进

8、驻 1994年至1999年 园区人口增长缓慢 甚至一度出现负增长 产业人口的数量逐年增加 苏州园区人口自2000年以来持续增长 产业工人的数量增加 自西向东 园区内客户所占的比例逐渐加大 成为客源的主流 从西向东 购房客户年龄逐步年轻化 外地客户占到一定比例 表明外地客户对园区的区域价值和未来发展前景看好 购房客户自西向东呈梯度分布 基本上体现了与园区各个板块价值的对位 2000年左右 园区产业人口开始大量进驻 并且人口数量逐步增加 购房客户自西向东呈梯度分布 基本上体现了与园区各个板块价值的对位 西 东 2020 4 22 9 区域的初步认知期 价值小步慢升 区域成熟期 价格得到大幅提升 价

9、值兑现 产业规划确定 区域价值开始抬升 区域意象逐步形成 价格开始大幅提升 苏州园区的规划利好 邻里中心配套首先进驻 带动了产业和房地产的发展 产业体系的基本形成和配套的初步完善 促进了房地产市场的繁荣 2020 4 22 10 由上图可见 高端住宅 别墅 酒店式公寓和普通公寓各占比例为 10 8 2 1 酒店式公寓一般在综合体中出现 湖东和湖西市场可见供应楼盘中比较具有代表性项目 万科 尚玲珑 高端住宅 万科中粮 本岸 别墅 朗诗国际 科技住宅 路劲I主场 公寓 湖西 湖东CBD区域市场供应楼盘列表 湖西和湖东CBD区域可见的市场供应中 高端住宅和别墅占到近两成 对我们研究本项目的产品比例提

10、供了参考 2020 4 22 11 万科 尚玲珑项目是金鸡湖西区域首屈一指的高端住宅项目 成为园区的豪宅标杆 万科 尚玲珑项目 2020 4 22 12 极致化利用金鸡湖景观资源 因地块具有绝佳的外部自然资源 为了表达对土地的尊重 同时为了体现人文主义的关怀精神 故根据湖景视线分析对单体进行特殊错落布置 从而使更多的住户拥有湖景资源 极致化运用金鸡湖景观资源 形式感 极强的规划 形式感强的规划 为了在小区内部营造优美的景观效果 将单体进行围合布置 形成U形建筑布局并将建筑间距做到极致 从而在小区里留出最多的空间来营造内部空间形态 景观效果 万科 尚玲珑项目通过打造 形式感 极强的规划 极致化的

11、运用金鸡湖景观资源 2020 4 22 13 凸窗 阳台等建筑元素的巧妙运用 使室内空间无限延伸 建筑与外部空间产生对话 完美体现出新古典主义理念的现代生活居住空间 新古典立面风格将古典的浪漫精神 人文主义的关怀与现代人对生活的品质追求相结合 兼容华贵典雅与时尚现代 古典三段式立面设计 通过柱头 线脚等多重细部的古典符号体现古典风格建筑细节 一至三层石材结合淡色系真石漆完美体现新古典主义的典雅 内敛气质 万科 尚玲珑新古典主义的立面设计兼具华贵典雅与时尚现代 并通过凸窗 阳台等建筑元素的巧妙运用 使室内空间无限延伸 2020 4 22 14 皇家园林 园林采用罕有的皇家园林风格 崇尚自然 原汁

12、 原味 注重手工工艺而拒绝同质的精神 颇为符合时下人们追求健康环保 人性化以及个性化的价值理念 审美观念也迅速升华为一种生活态度 不管是从材料使用 空间功能划分 还是造型形式 都充分体现当地特色以及人和自然之间的辩证关系 小区中心地带的景观设计着重于塑造丰富的地形变化 师法自然 营造出高低错落 曲直结合的趣味空间 局部自然的岸线与临水的亭廊建筑浑然一体 硬质驳岸和软质边界产生趣味的对比 通过对高差的精妙处理 生成各种感觉各异的情景空间 移步换景 置身小区内部 大自然的气息扑面而来 万科 尚玲珑的景观设计着重于营造丰富的空间感受 东南亚皇家风格的园林崇尚自然 风格纯正 2020 4 22 15

13、豪华套房主卧 超大更衣室带来更好的生活品质 超大开间观景客厅带来尊贵体验 超大观景阳台 观景卫生间 衣帽间的设置 大大增加了空间的情趣化 中西厨房的分离 餐厨空间布局更合理 使用更方便 三室两厅两卫面积 130平米 四室两厅两卫面积 170平米 四室两厅两卫面积 190平米 三间房间及客厅全部朝南 享受最多的阳光资源 尽享一线优越湖景 超大观景阳台设置带来全新生活体验 户型设计通透 全明设计 主卧带套房 阔朗大气景观阳台 情趣生活空间通过阳光花园的设置增加情趣空间 实现面积的赠送 万科 尚玲珑空间大气 尊贵 强调主人空间的舒适尺度 采用大面宽 景观阳台等方式强调观景空间 通过阳光花园的设置实现

14、面积赠送 2020 4 22 16 名家打造 万科 尚玲珑着力于产品升级 在装修设计上聘名家打造 高端配置 室内配置全部采用高端品牌 将品质的力量延伸到细节 西门子 摩恩 科勒等知名世界品牌强强联手打造世界级居住品质 全面家居解决方案 结合万科国际家庭居住解决方案标准 打造别具一格的高端精致生活 万科 尚玲珑的精装修在万科全面家居解决方案的基础上 由名家打造 室内配置采用高端品牌 2020 4 22 17 万科国际家居解决方案第二代产品 在广获认可的精装品质的基础上 对产品细节 品质进行全面提升 为客户创造更为精致从容的居住体验 厨房采用加长拉丝金属贴面方便清洗 减少厨房油烟对墙壁的污蚀作用

15、双人盥洗台高峰时可两人同时使用 免去等待时间 卫生间特设 淋浴 卧浴 双重设施 是一种双SPA的舒适体验 淋浴间的地面 将整块石材切割出小面 有效防滑又保障排水 万科 尚玲珑强调人性化 强调产品细节的提升 为客户营造精致 从容的居住体验 2020 4 22 18 中茵皇冠假日 尼盛万丽 凯宾斯基等9大五星级酒店 世纪金融大厦等7大国际5A甲级写字楼 科技文化艺术中心 金鸡湖商业广场 国际博览中心等10余处商业会展设施 还有学校等配套实施和3500平米社区会所 提供比肩国际的湾居生活 CBD商务区 摩天轮乐园 3500平米社区会所 时代广场 金鸡大桥 星湾学校 万科 尚玲珑周边完善的配套设施和3

16、500平米的社区会所极大的提升了社区的居住品质 2020 4 22 19 形象标杆 2栋150米建筑 集餐饮 健身 温泉水疗等于一体的3500平米综合休闲健身会所 样板间看房通道 会所 小区细节展示 万科 尚玲珑的产品展示和营销展示 极大地提升了产品的价值 展示了项目的豪宅形象 2020 4 22 20 使用范围 万科尚玲珑七区 包括四栋18层住宅建筑和地下车库 总建筑面积56113 14m2 意义 尚玲珑七区是继全国第一个绿色建筑深圳万科城项目四期后 万科第二个绿色三星住宅项目 也是江苏省内第一个绿色三星标识的住宅项目 摘自苏南万科网站 采用多种绿色建筑技术 该技术方案综合考虑了全寿命周期内节地 节能 节水 节材与环保等多种要素 系统采用了多种绿色建筑技术 在规划与建筑方案设计上坚持因地制宜原则 坚持绿色生态 低能耗原则 坚持循环利用原则 坚持技术创新原则 采用智能化系统 优化和提升了设备系统的运营水平 万科 尚玲珑打造的部分绿色节能建筑 属于先锋性 前瞻性的建筑形式 有利于促进了绿色节能建筑在全国的推广和普及 2020 4 22 21 大管家服务 万科 尚玲珑从业主的高端需求出发