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1、住宅销售价格差异的影响因素分析【摘要】文章分析了造成各地住宅销售价格差异的影响因素。文章选取了2009年35个主要城市的截面数据为样本，利用回归模型对房价及其影响因素做了实证分析。根据实证结果，本文对营造健康的房地产市场做出了政策建议 /1/view-13008883.htm【关键词】差异影响因素 截面数据 回归模型引言而从不同地区房地产价格差异的角度来看，据范剑勇和邵挺的研究1，房价会作为成本因素导致居民和制造产业的地域转移以及城市分布上的“中小型城市发展过多而大型城市聚集相对不足”的“扁平化趋势”。加剧我国经济增长粗放、产能过剩的问题。因而平衡协调不同城市的价格对国家的经济结构调整与增长方
2、式的优化具有重要意义。在中国的房地产价格决定方面，国内学者也进行了不同角度的研究。沈悦和刘洪玉（2004）认为中国经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市影响特征2。Peng和Wheaton（1994）对香港19651990年的情况进行了实证研究3，结果显示，土地供给变化对房价存在较大影响，而土地供给的不足加上消费者的预期导致了地价和房价的共同上涨。Abraham和Hendershott（1996）揭示了住宅价格与建设成本、就业率和收入直接相关，而价格上涨幅度和利率呈负相关4。实证分析1.样本及数据的采集我们的研究基于2009年数据，主要因为中国统计局发布的官方数据：中国房地产统计年
3、鉴（下简称年鉴），其最新版为2009年。近两年的数据多为机构、个人调查数据，数据真实性、可靠性不能得到保证；其它官方数据较为零散、不系统，故不予采用。我们选取的35个城市来源于年鉴，数据易于搜集。其中包括了四个直辖市和主要省会城市，对全国的情况有较好的代表性。2.模型构建2.1指标体系的建立结论（1）本文研究成果房价影响因素的验证本文从数量关系方面验证了住宅竣工造价，人口密度，人均可支配收入，是否为一线城市与住房价格呈正相关关系；城镇登记失业率与住房价格有负的相关关系。这种验证和相关性检验有着区别，相关性检验只是从数量方面体现了两组数据的数学关系，而并没有因果关系。本文利用回归方程，说明了以上
4、因素是造成房价现状的原因，包含着一种因果检验的工作在里面。分析了房价地区差异的主要原因本文通过对回归模型自变量显著性的检验，和对于回归模型自变量系数的计算，分析了造成房价地区性差异的主要因素。经分析，房价地区性差异最主要的因素是是否为一线城市。也就是说，一线城市与二三线城市之间的差异非常明显。而二线城市与三线城市之间差异并不大。其次，影响最大的因素为竣工住宅造价。改变量不仅非常显著，而且对于房价的贡献度也很高，系数很大。另一个对房价影响较大的为人均可支配收入。房价地区性差异的一个很大原因是因为地区之间人均支配收入的差异。（2）政策建议加大对于二线城市的投入房价在一线城市和其他城市之间形成了显著
5、的差异，这是合理的。但是模型系数显示，这一差异过大，这是不合理的。因此，国家应该考虑减轻一线城市的压力，使一线城市不再有那么多买不起房的蜗居族。当然，要降低一线城市的发展速度来达到这种平衡是不合理的，正确的做法应该是大力发展省会城市和一些副省级城市等二线城市，从而吸引人才流向一线城市之外，从而减轻一线城市的压力，也可以使全国发展更为平均，提高人民的生活质量。彻底地解决目前中国，北上广和其他地区发展严重脱节的现象。并且，加大二线城市的建设，也能吸引人口向二线城市流动，使人口密度高的城市的人口密度降低，调节房价。总之，我国北上广和其他城市严重脱节的情况是病态的，这不利于共同繁荣的初衷。而二线城市与
6、三线城市之间并没有显著的差异，这也是不正常的。这说明二线城市缺乏活力和发展。政府应该对这一现象给予足够的重视。降低地价一方面政府要求调控房价，另一方面地价却在不断地刷新的记录。而本文证明地价是影响房价的一个显著因素。“地王”的出现必然跟随者新一轮的房价上涨。因此，政府要想控制房价，必须压低地价。中国的财政收入已经很多了，根本不需要依赖于高地价。因此，政府必须改变自己的态度，才能在打压房价方面取得显著的成绩。平均人均收入高收入者理应承受高房价，这是合理的，并且也是符合模型的数量结果的。但是，实证结果显示收入每增加100元钱，房价增长8元钱。显然，0.08这个系数偏低了，这是不合理的，这说明收入低
7、的城市承受了相对更高的房价。因此，国家应该使二次分配更合理。降低二三线城市的房价并没有很多空间。因此，国家应该增加低收入者的收入，从而改变收入对房价影响的系数，使其达到0.5以上这一比较合理的层面。参考文献：1范剑勇，邵挺.房价水平、差异化产品区位分布与城市体系J.经济研究，2010，（2）.2沈悦，刘洪玉.住宅价格与经济基本面：1995-2002年中国14城市的实证研究J.经济研究，2004，（6）.3Peng，R.J.，W.C.Wheaton.EffectsofrestrictivelandsupplyonhousinginHongKong：AneconometricanalysisJ.JournalofHousingResearch，1994，（2）.4中国房地产业健康稳定发展的若干问题-2010中国房地产学术研讨会综述J.经济研究，2011，（2）.作者简介：王远韬，男出生年月：1990年11月汉 籍贯：江苏溧阳单位：西南财经大学统计学院 研究方向：统计学。（作者单位：西南财经大学统计学院）
