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1、房地产法规动态（总第15期） 2004年10月综 述随着经营性土地招标拍卖挂牌出让工作的推行，全国各地逐步建立起政府储备、统一供应、公开交易、市场配置的土地供应机制。国土资源部有关负责人近日强调，实行最严格的土地管理和耕地保护制度是一项长期性的工作，必须坚持不懈地加强管理。今年年底以前，国家将重点从四个方面继续抓好土地管理工作，切实防止乱占滥用耕地现象反弹。温家宝说，为加强宏观调控、切实保护耕地，中央出台了一系列严格土地管理的措施。国务院办公厅发布了关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知。对于房地产行业的融资问题，银监会于昨日正式发布了信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）（
2、以下简称办法），今后房地产信托业务将会更加规范。北京市为加强租赁房屋的管理，颁布实施了北京房地产中介行业自律规则，并要求房屋中介实行月检制度，违法行为将记入信用档案。上海市统计局发布的上海住宅空置及出租现状调查报告显示，住宅空置率为2.7%，出租率为7.2%，和国际上的一些参考标准相比，呈现“双低”的特点。天津现房销售创历史最高 第3季度售房均价4400元。辽宁省最新出台的关于异地调动干部住房管理实施办法（试行）中明确规定，领导干部从异地调动工作，只能按标准承租或购买一地的公有住房，同时不得购置独立式别墅。10月1日，国内首部土地承包地方法规山东省实施办法在山东正式颁布实施，这部地方法规的制定
3、吸收了大量农民的意见建议，并规定了征用土地村民有权进行听证。本期收录的法规主要有： 1、业主临时公约(示范文本) 2、建设部关于印发前期物业服务合同（示范文本）的通知 3、关于做好外商投资建筑业企业资质管理工作有关问题的通知 北京市中伦文德律师事务所 国家开发银行法律顾问律师团 负责律师：陈文、张德荣 二OO四年十月二十六日目 录综 述1目 录2信 息31、百公顷土地招标挂牌成交增收益2.66亿（北京日报）32、国土资源部：年底前将重点从四方面抓好土地管理（中新网）33、商品房预售细节作修改 专家指出预售监管任重道远（中国房地产报）44、曾培炎考察土地管理 防违法违规用地反弹（新华网）55、房
4、地产市场结构恶化 专家称明年将现房价拐点（财经时报）56、土地估价师协会承诺客观独立执业抵制假评估（新京报）77、不要让房贷险重蹈车贷险的覆辙（上海证券报）78、全国落实经营性土地出让制度面临五大难题（市场报）89、央属地产业务重组 可操作性值得关注（财经时报）910、房价猛涨惊动高层 国土资源部副部长批任志强（21世纪经济报道）911、国务院办公厅发出关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知（法律之星）1112、中介分档定级制有望明年年初推出（新京报）1113、契税征管存在三问题 明年全面取消契税委托代征（新京报）1214、中国将迎来物业税时代 已购房产不应再征物业税（中国新闻网）1215
5、、落实严格的土地管理措施 使用价格机制调控用地（中华工商时报）1516、发改委预警35城市房价上涨 泡沫之争波澜再起（北京晨报）1517、银监会收紧房产信托资金源 四证不全无缘贷款（北京现代商报）1618、北京房屋中介实行月检制度 违法行为记入信用档案（新京报）1719、北京突破土地管理法限制 建设用地试点流转（新京报）1820、北京房地产中介行业自律规则开始实施（法律之星）1821、北京房价不会大涨 过关项目够卖5年（北京娱乐信报）1922、北京市地产估价机构4成有问题 仅81家过关（北京晨报）2023、地产投资比重过大 宏观调控可能拉低北京GDP（21世纪经济报道）2024、上海住宅空置率
6、出租率双低 将导致房价上涨（东方早报）2225、经济适用房定福家园1500套新房今公证摇号（北京日报）2326、天津现房销售创历史最高 第3季度售房均价4400元（每日新报）2327、辽宁出台关于异地调动干部住房管理实施办法（试行）（法律之星）2328、山东省实施办法10月1日起实施（法律之星）24法 规251、业主临时公约(示范文本)252、建设部关于印发前期物业服务合同（示范文本）的通知293、关于做好外商投资建筑业企业资质管理工作有关问题的通知35信 息1、百公顷土地招标挂牌成交增收益2.66亿（北京日报）近日，共有6宗经营性国有土地使用权在市土地交易市场分别以招标、挂牌方式成交，涉及土
7、地面积102.93公顷，总成交价款43.64亿元，政府增值收益2.66亿元。 9月29日下午，市土地整理储备中心挂牌出让了5宗地，有3宗地是现场竞价。其中朝阳区东风乡石佛营市场配套公建用地经过41轮现场竞价，由北京海华房地产开发有限公司以4860万元竞得，超出起拍价917.6万元；朝阳区朝阳路十里堡1号及2号住宅及配套用地经过现场竞价，最终由首创置业股份有限公司以93400万元竞得，高出起始价1129.288万元；海淀区西二旗居住区二期用地经过118轮现场竞价，最终由北京归谷园有限责任公司以117500万元竞得，高出起始价23495.26万元。另据了解，近期还有20余宗土地经报市政府批准后将在
8、市土地交易市场上公开交易。2、国土资源部：年底前将重点从四方面抓好土地管理（中新网）国土资源部有关负责人近日强调，实行最严格的土地管理和耕地保护制度是一项长期性的工作，必须坚持不懈地加强管理。今年年底以前，国家将重点从四个方面继续抓好土地管理工作，切实防止乱占滥用耕地现象反弹。一是在清理的基础上认真搞好开发区的审核。要严格按照土地利用总体规划和城市总体规划，对拟保留的开发区进行审核。要坚持布局集中、用地集约、产业集聚的原则，规范建设用地，促进开发区健康发展。二是继续深入开展土地市场治理整顿。要加快进度，分类指导，重点清理检查去年以来新上项目用地情况，整顿违法批地、非法占地行为。三是贯彻有保有压
9、的原则，在暂停农用地转非农用地期间，对符合国务院规定的用地项目，要抓紧做好审查报批工作。四是加强土地管理的制度建设。深化省以下国土资源管理体制改革，加强监督检查管理，完善干部考核体系，实行责任追究制度。在认真抓好清理整顿工作的同时，要抓紧建立和完善土地管理的长效机制，健全土地法律法规体系，从根本上落实最严格的土地管理制度。从去年开始，党中央、国务院将土地管理作为宏观调控的一项重要措施，全国撤并了三分之二以上的开发区，核减开发区规划用地面积2.4万多平方公里，清理偿还农民征地补偿费欠款87.4亿元，为保证粮食增产，遏制固定资产投资过度增长，促进经济平稳发展发挥了积极作用。3、商品房预售细节作修改
10、 专家指出预售监管任重道远（中国房地产报）建设部日前颁布了关于修改城市商品房预售管理办法的决定，其中对商品房预售细节以及办理房产登记证等有关问题，做出了相应的修改。其目的不言而喻，即为更好地规范楼市交易活动，防止不规范交易。据记者了解，修改后的办法规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产部门申请预售许可，只有取得商品房预售证后方能进行预售活动。并且，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，自签约后30天内，开发企业应向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品预售合同登记备案手续。该次修改对房产登记也做出了相应改动，规定预售的商品房自交付使用起90日内，承购人应向当地房产管理部门办理权
11、属登记手续，开发企业要予以协助并提供必要证明文件。除开发企业和承购人有特殊规定外，开发企业应当承担违约责任。政府部门：给管理开了方便之门文件修改，对于政府部门的房产管理工作无疑提升了水平，且在一定程度上改善了市场交易秩序。据珠海市房地产登记中心办公室杨科长介绍，规定的修改无论对规范珠海房地产市场的交易、还是维护消费者合法权益，都具有深远的意义。政策的出台，势必促使开发企业愈加小心谨慎，同时也使开发商在诚信问题上苦下功夫；对于广大消费者而言，规定的修改提高了他们的自我维权意识，在日后出现争执时有法可依。就登记中心工作而言，因为有了政策的明文规定，也为解决以往房产登记效率相对低下问题提供了一个契机
12、。但杨科长也透露了自己的担心：毕竟现在房地产更多由市场自行调节，政策的执行难免有挂一漏万之处。在执行的时候，由于各种原因，就很可能使得90天这一期限成为一种理论期望值。开发商无奈的推脱，承购人事不关己的冷漠，买卖双方私定城下之盟等，都可能使办证期限一拖再拖，由于缺乏强制性的相应手段进行处理，这又将令90天的期限欠缺一种应有的威严。同时，登记中心的工作效率也有限，很难保证不漏细微。所以此次规定的修改，虽然方便了房产工作的管理，但由于缺乏上述必要条件的支持，规范之路还任重而道远。开发商：希望细节再有所完善对此次关于商品房预售办法的修改，珠海房地产界是持欢迎态度且认为是必要的，但是他们认为在具体细节
13、问题上还有待完善。珠海燊荣房产开发有限公司赵经理说，站在保护消费者权益的立场上，此举显得人性且合理，但也有些待完善的方面。首先，珠海自前年已就商品房预售问题做出了相应的规定，内容与此次修改基本相同，修改的意义就不大；其次，90天这一期限，在我们业界看来至多能算是一种理论期望值，因为房产证的办理，不是我们开发商一方所能左右，需要承购人和政府有关部门的配合，如果任何一方出现脱节，90天的逾越是很轻易的事情，珠海这一情况在综合验收制度尚未取消之前体现得更加明显，90天似乎有点苛求，我认为180天是一个合理而可以接受的期限。珠海国鼑集团的郭先生则强调，规定的修改是一种进步，但似乎将责任归咎于开发商，这
14、稍显不公，因为现在房地产市场纷繁复杂，这次修改虽然有其合理之处，但是很难做到精确到位，因为房产证的办理牵扯到开发商、承购方和政府三方面。现在的楼盘交易活动，开发商基本都与承购人进行了城下之盟式的特殊约定，这使得90天这一期限很难实现。4、曾培炎考察土地管理 防违法违规用地反弹（新华网）近期，中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎就加强土地管理工作先后到广东、辽宁、浙江等地调研，并分别召开部分省市负责人座谈会。曾培炎强调，要认真贯彻党的十六届四中全会精神，落实科学发展观，把严格土地管理、实现可持续发展，作为加强党的执政能力建设、提高驾驭社会主义市场经济能力的重要实践。要巩固前一段土地市场治理整顿取得的成效，采取切实措施，防止暂停审批到期后违法违规用地现象反弹。进一步深化改革，抓紧出台有关政策措施，综合运用法律、经济、行政手段严格土地管理，确保经济长期稳定发展。 曾培炎说，人多地少是我国的基本国情，严格保护现有耕地，特别是基本农田，是我们工作的底线，也是一条不可逾越的红线。去年以来，各地区、各部门认真贯彻中央部署，以清理整顿开发区为重点的土地市场治理整顿取得了积极进展。今年月，国务院又出台了暂停农用地转用审批等措施，保证了宏观调控政策的落实，促进了经济平稳较
