《【房地产进入性调研】[万科]浙江湖州城市进入报告（2017年1月）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【房地产进入性调研】[万科]浙江湖州城市进入报告（2017年1月）（72页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、湖州市城市进入研究报告 注 本 报 告 仅 供 部 门 研 究 湖 州 市 场 所 用 并 不 涉 及 项 目 后 续 针 对 具 体 项 目 进 展 进 行 报 告 调 整 万科 江浙事业部 2017年1月 城市概况与投资环境 房地产市场分析 目 录 城市概况 区位 行政划分 湖州 东隔嘉兴而临上海 西北邻常州而近南京 北与苏州 无锡隔太湖相望 南接杭州 从区位来看 湖州是南京 上海 杭州三大中心城市连接的关键节点 但区域因城市辐射能级 交通 产业 城市发展历史等因素影响 发展相对较慢 南京 上海 杭州 宁波 一直为沪宁杭城市圈主要发展轴 随着长三角城市群不断推进 湖州成为南京与杭州 上海与
2、安徽连接的关键节点 城市价值得到较大提升 湖州距离上海湖州距离上海160160公里 距离杭州公里 距离杭州7575公里 距离南京公里 距离南京220220公里公里 上海上海 南京南京 杭州杭州 宁波宁波 湖州湖州 嘉兴嘉兴 无锡无锡 绍兴绍兴 苏州苏州 常州常州 传统发展主轴传统发展主轴 潜力发展轴潜力发展轴 湖州下瞎2区3县 包括吴兴区 南浔 区 长兴县 安吉县 德清县 其中其中 吴兴区为市政府所在地 湖州主城区 吴兴区为市政府所在地 湖州主城区 南浔虽然设区 但从地理环境来看 南浔虽然设区 但从地理环境来看 南浔城区与吴兴相距较远 属独立板南浔城区与吴兴相距较远 属独立板 块 块 项目概况
3、 对外交通 机场 机场 上海浦东国际机场 虹桥国际机场 杭州萧山 南京禄口四座机场距湖州都 在1 1 5小时车程内 高速公路 高速公路 杭宁高速公路 G25 申苏浙 皖高速公路 G50 申嘉湖高速公路 S12 穿境而过 湖州与苏州 无锡等环太 湖中心城市也已全线贯通高等级公路 铁路交通 铁路交通 宣杭铁路是湖州连接我国中原 腹地的重要交通动脉 湖乍铁路直达国际 海港 乍浦港 城际高铁 城际高铁 南京 湖州 杭州高铁已通车运 行 上海 苏州 湖州高铁 合肥 湖州 杭 州高铁已经动工建设 湖州对外交通便捷 建立了公路 铁路 水路俱全的立体物流网络 是上海 江苏 安徽 浙江三省一市的重要 枢纽节点
4、项目概况 城市高铁 商杭高铁 商丘 杭州 经过安徽亳州 阜阳 淮南 合肥 巢湖 芜湖 马鞍山 宣城 湖州 终至宁杭高铁杭州东站 2015年11月30 日 商杭高铁全段正式开工建设 预计2020年11月1日正式开通运营 沪苏湖铁路 沿途主要站点有上海虹桥站 青浦站 盛泽站 南浔站 湖州站 已于2016年开工建设 有望在2020年建成通车 随着宁杭高铁的建成通车 及沪苏湖 商航高铁的建设 湖州的交通及区位优势越发明显 3条高铁汇集 未来湖州可实现20分钟达到杭州 半小时到达苏州 1小时达到上海 南京 城市投资价值得到 较大提升 项目概况 内部交通 城市道路主要以东西向为主 南北向为辅 主城区以放射
5、状道路连接城区环线 沪渝高速 长深高速 京福线 二里桥路 吴兴大道 中兴大道 三环北路 环城路 沪聂线 湖州高铁站 客运中心 湖州南互通 湖州互通 湖州高铁东站 二环东路 三环东路 湖织大道 二环西路 二环北路 太湖路 西寨山路 同心路 青铜路 东坡路 湖州北互通 项目一项目一 项目二项目二 项目概况 城市人口 截止2014年底 湖州户籍总人口263 78万人 常驻人口293万人 主城区吴兴区常驻人口76 67万人 年末总户籍人口年末总户籍人口 万人 万人 常驻人口常驻人口 万人 万人 年末总户数 万户 城镇以上单位年末 从业人员 万人 第二产业 第三产业 湖州263 78263 78293
6、00293 0085 9849 4332 4716 94 市区110 65130 9534 7525 5516 209 33 吴兴区61 4776 6720 4620 6712 937 73 南浔区49 1854 2814 284 883 271 60 德清县43 7049 8013 359 647 042 60 长兴县63 0565 0122 537 995 272 71 安吉县46 3847 2415 366 253 952 29 截止截止20142014年底年底 76 67万人万人 项目概况 城市经济 湖州2015年GDP总量2084亿元 全省排名第八 近几年经济增长速度虽出现一定幅度下
7、降 但6 56 的增 速仍排名全省第四 人均GDP71137元 全省排名第六 名次城市 GDP总量 亿元 增速 人口 万人 人均GDP 浙江42886 006 755508 0077861 1杭州10053 589 20889 20113063 2宁波8011 505 27781 10102567 3温州4619 847 36906 8050947 4绍兴4466 704 71495 6090127 5台州3558 135 04601 5059154 6嘉兴3517 064 91457 0076960 7金华3406 506 18543 7062654 8湖州2084 306 56293 00
8、71137 9衢州1146 202 79212 4053964 10丽水1102 344 81213 1051729 11舟山1094 707 82114 6095524 十二五期间湖州经济发展情况 十二五期间湖州经济发展情况 三次产业结构从8 54 9 37 1调整到5 9 49 2 44 9 财政总收入从172 3亿元增加到327 8亿元 其中地方财政收入从97 3亿元 增加到191 3亿元 年均分别增长13 和13 2 城镇居民 农村居民人均可支配收入分别从25344元 14143元增长到42238 元 24410元 年均增长10 8 和11 6 项目概况 城市产业 湖州传统产业仍以轻工
9、业为主 且各区域均有自己的特色产业 但随着产业的升级转型 各种新兴产业和高 新技产业迅速崛起 所占的比重越来越大 长兴长兴 吴兴吴兴 八里店八里店织里织里 南浔南浔 化纤织物化纤织物 蓄电池蓄电池 印染 织造 新印染 织造 新 材料 机械电子材料 机械电子 金属制品业金属制品业 童装童装 木地板木地板 新型纺织新型纺织 食品加工食品加工 新型材料新型材料金属制品金属制品机械电子机械电子 吴兴食品加工园被列为国家级农产品加工业示范基地吴兴食品加工园被列为国家级农产品加工业示范基地 吴兴区支柱产业吴兴区支柱产业 通信器材通信器材电子信息电子信息生物医药生物医药 吴兴区正迅猛发展的现代工业体系吴兴区
10、正迅猛发展的现代工业体系 吴 兴 区 产 业 吴 兴 区 产 业 目前吴兴区是 目前吴兴区是 1 1 中国最大规模的石油管道生产基地 中国最大规模的石油管道生产基地 2 2 中国最大规模的童装产业集群 占国内市场 中国最大规模的童装产业集群 占国内市场30 30 以以 上份额 上份额 3 3 国内主要的铝合金型材生产基地 彩色铝合金和高精度铝板居国内之首 国内主要的铝合金型材生产基地 彩色铝合金和高精度铝板居国内之首 4 4 国内重要的纺织出 国内重要的纺织出 口生产加工基地和最重要的棉布集散交易中心之一 口生产加工基地和最重要的棉布集散交易中心之一 项目概况 城市发展规划 湖州中心城区 包括
11、湖州城区和东部新区 南浔城区组合形成市域中心城市 德清 安吉 长兴三个县城所在地培育为县域中心城市 长兴县 安吉县 德清县 吴兴区 南浔区 湖州城区湖州城区 东部新区东部新区 南浔城区南浔城区 发展方向 实施 东扩西拓 北进南控 中间完善 的近期空间发展战略 发展方向 实施 东扩西拓 北进南控 中间完善 的近期空间发展战略 北进 就是结合已形成规模的仁皇山新区建设 开辟太湖新区 西拓 就是在继续完善凤凰西区建设基础上做好西南工业区 商住区的配套建设 南控 就是要保护和控制好南郊风景区的自然环境 东扩 就是在湖东分区基础上 重点建设吴兴工业片区和西山漾地区 把西山景区建设成为中心城区与东部 新区
12、之间的 绿肺 中间完善 就是完善老城区的基础设施 公用设施和环境设施配套 增强与完善城市功能 城市用地总体布局城市用地总体布局 湖州中心城区的城市用地发展方向为 以向东为主 向北为辅 向西补充完善 南部保护和控制 城市用地形态为 一城两区 的带状组团式城市 一城 即湖州中心城市 包括湖州 织里和南浔 两区 即由湖州城区 东部新区组成的湖州中心城区和相对独立的南浔城区 项目概况 城市发展规划 城市用地向东为主城市用地向东为主 房地产市场分析 目 录 城市概况与投资环境 房地产市场分析 一 湖州市房地产市场整体经营状况 说明 说明 报告中 湖州市全市 指三县两区 德清县 长兴县 安吉县 吴兴区 南
13、浔区 政策解读 全国政策趋势 全国政策趋势 政策先松后紧 年末调控范围延至县域城市 政策先松后紧 年末调控范围延至县域城市 各地详细政策见附件 各地详细政策见附件 2016年年初 在中央去库存精神的指导下 地方政策环境比较宽松 9月份开始 部分城市开始收紧政策 特 别是国庆前后 热点城市集中出台限购 限贷措施 此后有多个城市调控升级 与此同时 限购政策逐步蔓延 至热点城市周围的县域城市 湖州楼市政策 湖州楼市政策 竭力去库存 政策未收紧 竭力去库存 政策未收紧 3 3月月3131日 湖州市人民政府办公室发布日 湖州市人民政府办公室发布 湖州市人民政府办公室关于进一步促进中心城市房地产市场平稳健
14、康湖州市人民政府办公室关于进一步促进中心城市房地产市场平稳健康 发展的若干意见发展的若干意见 补充意见 补充意见 继续加大财政支持力度 继续实行购买新建商品房契税补贴 合理把控土地和商品房供应 对商品房库存特别大的区域 应明显减少商品房土地供应量 适当提高新供 土地的项目商品房预售门槛 深化征迁安置方式改革 推行政府配建与市场购买 房票与实物安置相结合的多元化安置模式 完善去化商业办公地产的政策措施 扶持发展楼宇经济 支持调整商住结构 推动跨界地产发展 培育发 展房屋租赁市场 落实个人住房贷款政策 扩大住房公积金制度受益面住房公积金和商业银行贷款首付比例最低降至20 湖州政策影响湖州政策影响
15、落实供给侧政策 库存去化明显 整体量价齐升 落实供给侧政策 库存去化明显 整体量价齐升 2016年3月份 湖州市人民政府办公室发布 湖五条 新政 明确要科学把控土地和商品房的供应 全年湖州 市全市土地购置面积有所下降 全市房地产开发投资继续有所下降 住宅投资下跌明显 同时全市商品房销售 量大幅攀升 销售面积和销售金额均呈现大幅上涨的态势 特别是8月底以来 受上海等周边城市购房红利外溢因素的影响 以及湖州房产对沪推介工作的深入推进 全 市房地产市场呈现 量价齐升 的态势 城市房地产经营状况 房地产投资 2016年1 11月份 湖州市全市房地产开发投资260 00亿元 同比下跌14 00 其中 住
16、宅投资165 98亿元 同比下跌22 1 办公楼投资10 18亿元 同比上涨2 9 商业营业用房投资53 42亿元 同比上涨7 6 其他投资30 42亿元 同比上涨3 3 从住宅套型结构来看 90平方米以下的小户型住房投资40 65亿元 同比下跌26 4 144平方米以上的大户 型住房投资42 70亿元 同比下跌16 6 别墅和高档公寓投资22 18亿元 同比下跌26 3 20152015 20162016年 年 1 1 1111月 湖州市全市各地区房地产开发投资情况 亿元 对比图月 湖州市全市各地区房地产开发投资情况 亿元 对比图 全市房地产开发投资有所下降 住宅投资下跌明显 2016年1 11月份 湖州市全市房地产开发企业房屋施工面积2160 32万平方米 同比下跌9 25 新开工面积 为318 16万平方米 同比下跌7 74 其中住宅新开工面积208 48万平方米 同比下跌14 80 占全部商品房新开工面积的65 53 办公楼新开工 面积17 78万平方米 同比上涨146 26 商业营业用房新开工面积29 36万平方米 同比下跌45 08 其他新 开工面积62 56万平方米 同比
