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1、11999 年度报告重要提示：本公司董事会保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。一、 董事长致辞在过去的一年，本集团实现营业收入人民币 291,239 万元，净利润人民币 22,914 万元，分别较上年增长 28.4 %及 15.8%。本年度每股盈利 0.42 元。年内，集团继续实施在深圳、上海、北京、天津和沈阳五大城市重点投资开发住宅的策略，实现楼盘竣工面积 45.2 万平方米，结算销售面积 38.6 万平方米，分别较上年增长 44%和 39.9%，其中深圳、上海和北京项目继续成为集团主要利润来源。集团年内开工面积
2、57.4万平方米，截止 1999 年 12 月 31 日，集团住宅土地储备之规划建筑面积达 131.2 万平方米。自 1997 年国家确定房地产为国民经济新的增长点以来，政府通过取消福利分房、降低贷款利率、发展个人购房按揭、降低税费等一系列政策，进一步激活并培育了住宅市场。目前,住宅市场成交活跃，楼价趋于稳定，个人购房率上升，房地产金融进一步发展，市场经营环境良好。本集团运用成熟的品牌形象、善于创新的专业能力和相对充足的资金实力，集中发展大、中型住宅项目，并加强新技术的运用。年内成立的万科建筑技术研究中心的研究成果及有关设施已逐步应用于集团住宅项目，提高了住宅的环保及科技含量。深圳万科四季花城
3、项目获得国家建设部“国家康居示范工程小区”称号，各项技术指标均居参选企业第一名；上海万科城市花园紫薇苑获 1999 年度中国建筑工程“鲁班奖” 。集团继续致力于提升楼宇的整体素质，在规划设计方面保持一贯的创新风格，并为客户提供“全心全意全为您”的优质物业管理。集团在国内首创的“万客会”获得了消费者的热烈响应，集团五大开发城市“万客会”会员人数达 9,700 人，该会通过为客户提供免费资讯、优惠商家等增值服务，充分加强了公司与客户的沟通，使集团能为客户提供更适合的产品、更悉心的服务。本集团零售业务已形成规模优势，继续保持良好业绩并取得市场竞争优势。年内，集团追加对深圳市万佳百货股份有限公司投资，
4、持股比例由 68%增加至 72%。根据集团零售业务发展战略，年内，万佳百货在深圳宝安区开设第四分店，并于 2000 年元旦正式开业，成为万佳百货连锁零售经营的又一成功之作。与此同时，为进一步降低营运成本，实现规模优势，万佳百货配送中心正在积极筹建中。年内，集团精密礼品业务发展稳定。集团属下文化传播公司策划、拍摄的电视剧钢铁是怎样炼成的在全国引起强烈反响，对万科企业形象的宣传和建设起到良好作用。2年内，集团顺利完成配股的报送、审批工作，并于 2000 年元月顺利募集资金人民币 6.25 亿元，该等资金用于集团在深圳、北京和上海的住宅项目、增加对深圳市万佳百货股份有限公司的投资及补充流动资金。本次
5、配股为集团住宅业务发展及改善集团财务状况提供了良好条件。展望未来，随着中国经济的持续发展，国家对房地产业的高度重视，住宅产业前景令人乐观。房地产市场主体将呈现集约化发展趋势，在未来数年，集团住宅开发量将持续增加，大规模的开发配合专业化经营水平的提升，集团综合竞争力将进一步增强。董事会对公司核心业务的长远发展充满信心。在未来一年，集团将继续扩大开发规模，全年开发和销售项目 14 个。在项目开发上将进一步加强对科技成果的应用。集团将加快在深圳、上海、北京、天津、沈阳及成都的土地储备，重点选择城乡结合部的大宗土地，保障集团住宅开发不断增长的发展需求。在零售业务方面，万佳百货将加快新店的开设节奏和配送
6、中心的筹建速度。网络经济带来全新的发展机遇。在新的一年，集团将结合主业的发展，推出“住宅联盟”网站，全力拓展以建材贸易为主的 B2B 电子商务，该网站所形成的规模采购优势将进一步降低集团营运成本，提高效率，提升集团核心竞争力；集团零售业务也将在 2000 年推出B2B 电子商务。电子商务提供了广泛交流与协作的平台，将促进集团更大规模的发展。集团一直致力于职业经理队伍和专业人才的培养，未来将进一步强化人力资源的建设及培训工作的开展。继 98 年“职业经理年”及 99 年“团队精神年” ，集团 2000 年确定为“职业精神年” ，提倡以职业精神为平台，积极创新进取。集团将在业已建立的网络传输信息系
7、统的基础上，加强资源共享和业务管理，并运用新的资讯科技，加强万科产品品牌和优质服务的推广。本年度姚牧民先生接任集团总经理职务，黄铁鹰先生作为独立董事加入董事会，他们凭借在业界的丰富经验，为集团业务发展作出重要贡献。本人谨藉此机会，对董事会同仁的正确决策、投资者的真诚信任、客户的热情支持、全体职员的不懈努力以及管理层的锐意进取，致以万分感谢。董事长王石深圳，二年三月三十日二、公司简介 万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至 1999 年底，公司总资产 44.95 亿元，净资产 20.93 亿元，拥有员工5,263 名，全资及关联
8、企业 37 家。 31988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2,800 万股，集资 2,800 万元，资产及经营规模迅速扩大。1991 年 1 月 29 日本公司之 A 股在深圳证券交易所挂牌交易。1993 年 3 月，本公司发行 4,500 万股 B 股，该等股份于 1993 年 5 月 28 日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金 45,135 万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司核心业务房地产业务的发展更上一个台阶。1999 年度公司决定增资配股并于年内完成审
9、报工作，配股资金 6.25 亿元于 2000 年初到位，公司实力进一步增强。公司选择深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都等经济发达、人口众多的大城市进行住宅开发。万科于 1988 年介入房地产领域，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，形成住宅品牌效应，为集团带来良好溢利回报。截止 1999 年底，公司历年累计竣工住宅面积达 209 万平方米，土地储备达 131.2 万平方米建筑面积。公司亦投资连锁零售业务，控股 72%的深圳市万佳百货股份有限公司在深圳拥有 4 个分店，营业面积达 5.95 万平方米，营业规模及品牌知名度在广东省位居行业前列。1、公司法定中文名称：万科企业股份有限公司英文名称：CH
10、INA VANKE CO.,LTD. (缩写为 VANKE)2、法定代表人：王石3、董事会秘书：肖莉电子信箱：股证事务授权代表：朱艳华电子信箱：联系地址：公司办公地址联系电话：0755-5606666传真：0755-5601764 4、注册地址及办公地址：中国深圳市罗湖区水贝 2 路 27 号邮政编码：518020国际互联网网址：电子信箱：5、信息披露报刊名称：证券时报及香港一家英文报刊登载年报的国际互联网网址：年报备置地点：公司董事会秘书处6、股票上市地：深圳证券交易所股票简称及代码：深万科 A 0002深万科 B 2002三、会计数据和业务数据摘要41、 本年度主要会计数据(金额单位：人民
11、币元)利润总额 286,600,807.31净利润 229,142,287.45扣除非经常性损益后的净利润 213,437,021.35主营业务利润 626,286,592.23其它业务利润 12,235,740.49营业利润 266,254,119.04投资收益 4,522,715.75补贴收入 2,107,393.79营业外收支净额 13,716,578.73经营活动产生的现金流量净额 42,785,873.01现金及现金等价物净增加额 184,407,044.38注：非经常性收益总额 15,705,266.10 元，明细如下：营业外收支净额13,716,578.73 元，补贴收入 2,1
12、07,393.79 元，股权投资差额摊销-2,083,056.40 元，出售、处理部门或投资单位 8,050.35 元，会计政策变更 1,956,299.63 元。2、按国际会计准则调整对净利润及净资产的影响（金额单位：人民币元）项目 净利润 （1999 年度）依据中国会计准则计算 229,142,287 遵照国际会计准则作出之调整物业利润之确认 8,169,130 固定资产加速折旧 (889,824) 坏账及呆账准备 59,492 已完工物业损失准备 -726,400在建物业损失准备 -863,000递延收入认定及摊销 4,723,933 商誉认定及摊销 （4,714,284） 开办费摊销
13、（3,693,452）长期投资转让利润确认 1,740,000其它 (5,473,131) 依据国际会计准则计算 227,474,751 3、近三年主要会计数据及财务指标项目 一九九九年 一九九八年 一九九七年 调整后 调整前 调整后 调整前 主营业务收入 2,912,385,561.43 2,268,690,805.06 2,268,690,805.06 1,955,851,064.04 1,955,851,064.04利润总额 286,600,807.30 246,518,444.24 250,775,500.62 228,122,270.51 250,429,381.09 净利润 229
14、,142,287.44 197,835,865.07 202,092,921.45 164,816,884.44 187,123,995.02 总资产 4,494,664,465.96 4,008,869,718.53 4,037,977,498.58 3,934,775,729.33 3,959,626,453.00股东权益(不含少数股东权益) 2,093,030,259.17 1,958,453,395.28 1,987,561,175.33 1,809,799,388.07 1,834,650,111.74每股收益 0.420 0.399 0.407 0.366 0.415 5按月平均加权法计算的每股收益 0.420 0.399 0.407 0.419 0.476 扣除非经常性损益后的每股收益0.391 0.394 0.403 0.241 0.286每股净资产 3.84 3.95 4.01 4.01 4.07 调整后每股净资产 3.49 3.73 3.79 3.81 3.87 每股经
