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1、战略研究报告战略研究报告天津大学管理学院2005年1月21目 录目 录i第一部分 宏观环境分析1第二部分 行业状况分析2行业总体分析2竞争对手分析4与主要竞争对手及相似企业的综合比较8第三部分 XX企业内部分析11XX物业的优势11XX物业的劣势11XX物业的机会12XX物业的组织场分析13第四部分 XX物业的发展战略14第五部分 战略实施措施15第六部分 相关保证措施19第一部分 宏观环境分析目前国家中央工作的重点是经济发展和保持社会稳定，随着改革开放的深入，国家的经济稳定发展，人民的生活水平普遍提高，商品房市场异常活跃。2003年全国商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.
2、1%，其中销售给个人30369.85万平方米，所占比重为94.2%；商品房销售额7670.90亿元，同比增长34.1%，其中：销售给个人7092.78亿元，同比增长35.8%，所占比重为93.1%。全国商品住宅销售面积为28502.47万平方米，同比增长28.9%；办公楼销售面积为596.55万平方米，同比增长17.4%；商业营业用房销售面积为2695.28万平方米，同比增长33.8%。天津作为4大直辖市之一，是北方重要的经济中心城市，而且还处于环渤海地区的中心，港口、码头优势突出，在最近几年的中国最具活力、人均产值，人均收入等的城市排名中，天津的排名都在前列。随着经济的发展，天津逐渐成为跨国
3、公司投资和产业转移的重要据点，商业机会增多，从而导致写字楼，商业楼需求数量的大量增加。从大的宏观环境来看，天津经济发展处于快速增长的上升区间。按照一般规律，房地产业此时的发展即使出现起伏，也是短幅振荡，总体呈现上升趋势。从物业管理的角度来看，天津实施物业管理的项目已达多个，物业管理企业达家，从业人员万余人，营业收入突破亿元。2003年天津实施物业管理的房产总面积已达万建筑平方米，其中住宅面积万建筑平方米，占全市住宅存量的。全市已形成住宅小区物业管理健康、持续发展，商贸办公、医院学校、工业仓储等非住宅物业管理全面发展的新格局。天津目前虽然高收入人群很多，但是也有相当一部分的下岗人员，这些大量的下
4、岗工人为物业管理这种劳动密集型的行业提供了丰富的劳动力。第二部分 行业状况分析行业总体分析随着住房制度改革和住房商品化的发展，物业管理这一新兴行业进入了一个迅速蓬勃发展的时期。截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38，深圳等经济发达城市已达95，全国物业管理企业总数超过两万家，从业人员超过230万人。物业管理的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业发挥了积极的作用。国家现在将物业管理作为保证人民安居乐业，社会稳定的必要手段，国家大力提倡物业行业的发展。随着国家立法的完善，整个物业管理行业开始从无序和混乱走向规范和成熟。从目前来看，整个物业行业的
5、利润率较低，2003年，全国物业行业亏损10.7亿。整个行业面临着一个大发展的机遇和挑战。进入壁垒：（1）物业行业从总体来说，规模经济的作用不是很明显。（2）物业行业进入市场的资金成本较低。（3）经验，物业管理的经验相对来物业企业来说很重要，一个有好的经验的物业公司可以非常合理的、正确的处理解决客户的相关问题。（4）从物业行业的法规限制来说，国家对于从事物业服务的企业有相关的资质要求，国家规定物业企业只有达到相应的资质才能提供相应的服务。国家对企业资质的认定都有严格的具体的指标规定。但是，一些小的专业化的物业公司可以通过为大的物业企业进行外包服务来进入相应的市场。（5）差异化，整个物业行业中，
6、各物业公司虽然在服务理念，企业文化等方面存在一定程度的差异化。但是，整个行业的技术含量不高，差异化相比其他行业来说，各个公司之间比较容易模仿，各个物业公司服务内容基本上是相同或相似的，所以差异化不是很明显。综合以上5点，物业行业的整体进入壁垒较低。物业公司面临着潜在的市场进入者的威胁。进入威胁主要来源于外地的物业管理企业。随着外地物业管理企业大规模进入天津市场，尤其是境外和我国南方深圳、广州等起步早的地区的物业管理企业，相对而言，它们具备比较丰富的物业管理经验，物业管理的手段也更加先进。这些公司正在积极地全方位地开拓天津市场，在物业中介、物业评估、市场调查及研究、物业管理/设施管理、城市规划及
7、工程管理服务等各个方面都可以看到这些公司的名字。替代威胁主要来源于近年来的房地产发展比较迅速，各种各样的物业如雨后春笋般涌现，房地产市场的细分程度越来越高，相应的物业管理市场也是多样化的。对于天津市物业管理企业，面临的替代威胁主要是人们对新式住宅要有新的物业管理模式，同时由于许多房产开发商对小区运用了高端技术（包括设备设施、新型材料），这将导致出现维护高端物业的新型专业物业服务。当前，物业管理正在兴起一系列新概念零干扰服务、氛围管理、个性化服务、“管理报告”制、产学联手、I拖N管理、打分制、一卡制、噪音等约束性管理、会所安排等，如何应对这些新变化、向业主们提供适当的服务是天津市物业管理企业降低
8、替代威胁首先需要考虑的问题。买方和供方谈判能力集中表现对物业管理费用定价和专业服务费用定价上。以住宅为例，物业管理公司与提供服务的买方，即各种类型住宅的业主签定物业管理服务协议，同时向各种专业服务公司购买相应的作业层服务。当然，有些物业管理公司拥有自已的专业服务公司，它们之间的关系不是完全的市场交易关系。这样的物业管理公司的供方就延展到各种物业管理设备、器具等产品的供应商。还有，获得雇员的劳动力市场也是一个重要的供方。它们都是竞争性行业，供给方的谈判能力并不是制约发展的重要因素。然而，物业管理买方的谈判能力却是必须认真面对的问题。以住宅为例，天津地区现有的住宅大致可以分为保障型、改善型和舒适型
9、三种，前两类住宅的物业管理收费还存在政府的价格控制，只有舒适型的住宅才是由市场定价，在这样的价格体系下，住宅消费者有比较强的谈判能力。此外，买方的谈判能力还包括业主向物业管理企业提供的各种要求，有的是合理合法的，应虚心接受，认真改进有关工作。行业内的竞争激烈。目前，天津市场的物业企业具有一级资质的企业除XX外还有5家，天津市一级资质等级的物业管理公司有近20家，二级资质的物业管理公司有40家左右。还有，随着我国全面加入WTO，一些知名的跨国物业管理公司将加入到天津市场。它们给天津市物业管理带来先进管理思想和方法，同时也造成激烈的竞争。目前，天津市的物业服务大部分采取招标的形式，对于好的项目，同
10、时存在许多的公司进行争夺，虽然现在项目很多，但在一些公认的好的项目上的竞争非常激烈。竞争对手之间的采取的动态竞争的行为具有极高的频率，力度大，极富攻击性。同时不同的对手之间的竞争优势存在很大的差异性，但是这种差异性在某种程度上是容易模仿的。竞争对手分析基本情况分析目前，天津市场的物业企业具有一级资质的企业除XX外还有5家，他们分别是：天津顺驰物业管理有限公司，天津天孚物业管理有限公司，天津市房信物业发展有限公司，天津市安华物业有限公司。这里对于其他资质的物业企业不进行分析，重点分析这几家与XX在同一档次上的物业企业。顺驰物业：天津顺驰物业管理有限公司成立于1997年，隶属于顺驰集团。该公司自从
11、成立以来，紧靠顺驰地产，为顺驰地产开发的各种项目提供物业配套服务。目前该公司的市场主要集中在顺驰地产所开发的房地产项目，并没有真正走向市场。但是，顺驰物业的管理水平已经达到了相当高的水平，顺驰物业的品牌作为顺驰地产的品牌的一部分，该公司的物业管理在天津地区已经得到了广泛的认可。该公司目前正在积极进行专业化的尝试，将顺驰物业打造成一个服务的整合商。管理与操作分离，进一步提高公司的竞争力和服务水平。因此，一旦该公司转变市场方向，积极的开拓顺驰地产外的市场，凭借顺驰的品牌和服务，顺驰物业公司将成为XX物业主要的竞争对手。与XX相比，顺驰的优势主要体现在：1 背靠顺驰地产，市场扩展迅速。品牌有很高的知
12、名度。2 顺驰物业的体制属于私营企业，用人机制灵活，激励机制灵活。3 企业战略，企业文化，理念明确，管理流程、手段先进。4 人员素质的构成比较合理，企业拥有一大批高学历员工，公司的管理理念、方法、制度能得到很好地贯彻和实施。5 公司具有很强的人力资源管理的能力。6 顺驰物业的市场结构比较合理，市场份额增长的速度很快，企业拥有的项目绝大多数属于“明星”项目。安华物业：安华物业有限公司成立于1995年，隶属于天津市城市建设委员会安居发展建设总公司。安华物业现有注册资产500万元，各类专业管理人员80人。其中具备中高级职称的有30人。公司员工90%以上为大专以上学历。安华物业现已全面走市场，目前该公
13、司的战略重点为公共部门物业服务，写字楼，酒店和商场等。对于住宅小区，该公司已经不再将其作为重点。安华物业现在已经全面推出各个操作业务的专业化整合。公司围绕着物业的基本管理活动成立了若干的中心，例如，保洁中心，维修中心，绿化中心，保安中心等，并准备继续将它们发展壮大，推向市场。与XX相比，该企业的优势有：1 体制比较灵活，用人机制灵活。2 企业市场目标定位明确，重点突出。在一定种类的物业细分市场中具有很高的知名度。3 人员结果合理，员工的素质整体比较高，公司的管理理念、方法、制度能得到很好地贯彻和实施。4 公司的成本控制的能力比较强。5 公司的项目全部来自市场，市场的运作能力和控制的能力比较强。
14、各种流程明确，合理。深圳鹏基物业：该公司为一家具有国家一级资质的全民所有制企业，成立于1998年。公司拥有员工1520人，物业管理面积达210多万平方米，下属3家分公司、1所实验学校和2所幼儿园。现有物业类型有住宅、别墅、商务写字楼、工业区、政府办公楼、医院、学校和幼儿园。公司物业管理面积每年以18%的速度增长。该公司的主要优势为：1 背靠发展商的强大支持，企业处在一个开放、服务意识和创新意识强烈的大环境中；2 理念先进，管理模式新颖。在实现多种物业管理服务方式的同时，努力实现物业管理与社区教育、物业管理与后勤服务、物业管理与专业化服务相结合的发展思路；3 人员结构合理。领导班子平均年龄38岁
15、，100%大学本科以上学历；中层管理人员平均年龄33岁，100%大专以上学历；4 人才的选拔、考核与激励机制灵活有效，已经完全摆脱了原国有企业在用人机制上的束缚。5 项目上管理科学、手段先进，并且形成一种浓厚的积极向上的企业文化。业务情况分析（1） 天津市安华物业有限公司：1多层住宅，2高层住宅，3公寓、别墅，4办公楼、写字楼，5商业用房，6工业用房，7其他（2） 天津顺驰物业管理有限公司1多层住宅，2高层住宅，3公寓、别墅，4办公楼、写字楼，5商业用房，6工业用房，7其他（3） 天津市房信物业发展有限公司1多层住宅，2高层住宅，3公寓、别墅，4办公楼、写字楼，5商业用房，6 工业用房，7其他（4） 天津天孚物业管理有限公司1多层住宅，2高层住宅，3公寓、别墅，4办公楼、写字楼，5商业用房，6工业用房，7其他（5） 深圳市鹏基物业管理有限公司1多层住宅，2高层住宅，3公寓、别墅，4办公楼、写字楼，5商业用房，6工业用房，7其他(6) XX物业1多层住宅，2高层住宅，3公寓、别墅，4办公楼、写字楼，5商业用房，6工业用房，7其他由此可见，各个物业公司均在努力开拓不同的细分市场。但是在各种的业务中，住宅小区（多层住宅和高层小区）均占有绝对的比例（比例最小的为：52%），而住宅小区中的重点市场均为多层小区，其
