《XXX别墅区物业管理2014年0501》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXX别墅区物业管理2014年0501（54页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、XXXXXXXXX项目物业管理方案项目名称：XXXXXXXXX项目招标编号： XXXXXX号 物业管理方案（正本）投 标 人：XXXXX物业服务有限公司投标日期： 年 月 日目 录第一节 项目的特点分析和概况 2第二节 物业管理总体设想 4第三节 拟采取的管理方式及工作计划 5第四节 管理人员的配备及培训 10第五节 管理规章制度的建立 11第六节 经费收支测算及开办物资装备计划 19第七节 住宅区档案的建立和管理 27第八节 各类经营管理服务指标的承诺 30第九节 保安、设施设备、保洁等物业服务内容 36第十节 便民服务及特约服务 58第十一节 社区文化 61第一节 项目的特点分析和概况一、
2、XXXXX项目项目：XXXXXX有限公司以公开招标方式进行XXXXXXXXXXXXXXX项目前期物业管理项目招标，该项目是目前XXXXXX唯一一个依湖而建的超高层与别墅相结合的建筑群。项目拟将规划酒店、商务中心、别墅、商业区、高尚居住区与周边环境融为一体，以XXXXXX独特的文化底蕴为主题，将该项目打造成为XXXXXX城市生态发展的示范平台，其中XXXXXX号地块建设总用地面积163257.6平方米，总建筑面积142798.47平方米。二、项目的基本情况XXXXXXXXXXXXXXXXXX号地块一期技术经济指标总用地面积163257.6平方米总建筑面积142798.47平方米-地上建筑面积（计
3、容面积）93312.97平方米-不计容地下建筑面积49485.5平方米-建筑密度25.0%-容积率0.51-绿化率32.48%-总户数375户-机动车停车位772辆-非机动车停车位294个其中： XXXX地块技术经济指标用地性质 商住用地 用地面积（）38945.6总建筑面积（）39325.17其中地上面积（）26963.17地下面积（）12362计容建筑面积（）26943.17容积率0.69建筑密度30.57%绿地率31.90%地上机动车位数234非机动车位数125道路开口要求规划条件无，按国标控制总人数（3.2人/户）400人总户数125户物业管理用房2042#地块技术经济指标用地性质 商
4、住用地用地面积（）53460总建筑面积（）55812其中地上面积（）38916地下面积（）16896计容建筑面积（）38896建筑占地面积17016容积率0.73建筑密度31.83%绿地面积20314.8绿地率38%总户数173户停车位要求地上机动车位数262个非机动车位数169个总人数（3.2人/户）554人45#地块技术经济指标项目数量单位备注总用地面积19016m2总建筑面积（含地上地下）11523.5m2其中地上建筑面积（计容面积）6648m2其中酒店0m2企业会所6648m2地下建筑面积（不计容）4875.5m2其中酒店地下室0m2企业会所地下室4875.5m2总占地面积3857.9
5、m2建筑密度20.30%容积率0.35绿地率38%总户数19户机动车停车位67辆根据XXXXXX设计规范，1辆/100m2计算其中地上机动车停车位67辆地下机动车停车位0辆47#地块技术经济指标项目数量单位备注总用地面积51836m2总建筑面积（含地上地下）36137.8m2其中地上建筑面积（计容面积）20825.8m2其中酒店0m2企业会所20826m2地下建筑面积（不计容）15312m2其中酒店地下室0m2企业会所地下室15312m2总占地面积12093.3m2建筑密度23.30%容积率0.4绿地率38%总户数58户机动车停车位209辆其中地上机动车停车位209辆地下机动车停车位0辆第二节
6、 物业管理总体设想根据住宅小区的物业管理的自身运作规律，针对XXXXXX项目日前的实际情况，我们经过初步综合分析，认为在对该物业的管理服务工作中应着重抓好如下几项工作：一、实施综合治理，塑造一个清洁的XXXXXX。XXXXX物业公司接管XXXXXX以后，首先将对社区环境进行综合治理，具体方案是：1、对社区的卫生综合治理，把公共场所、场地的卫生彻底打扫干净，重点清理卫生死角，全面进行“灭四害”消杀、清除所有垃圾杂物、泥沙等，还社区一个干净整洁的环境。2、对所有沙井、沟渠进行疏通清淤工作，保障排水系统畅通。3、对社区的公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施进行全面检修维护，使其恢复正常工作状态。二
7、、健全、完善保安系统，把小区安全工作放在第一位，安全工作包括治安和消防安全两大方面。1、建立健全适合XXXXXX实际的安全管理规定并严格执行。2、对全体保安人员的聘用实行严格把关，严格审查资历、经历、确认无不良记录，并实行担保人制度。3、利用技防与人防相结合，不留安全隐患与死角，对保安员实施半军事化管理，加强培训，严格管理。4、对消防设备、设施认真巡查，严格管理，使其随时保持在良好状态。5、加强对业主、住户的治安消防意识和知识的宣传，做到全民具备防范能力。确保XXXXXX安全万无一失。三、逐步改进绿化环境，建造一个舒适的优美小区。XXXXXX的绿化环境经过精心设计，绿化面积比重很大，绿化覆盖率
8、较高，花草树木品种繁多，我们接管后将发挥我们多年对绿化养护管理经验，结合小区的环境特点，对小区绿化进行改造，并精心管理，精心修造，把XXXXXX塑造成一个四季花开、鸟语花香的美丽的高档社区。四、以人为本，实施人性化管理，塑造XXXXXX形象。为了管理好XXXXXX，在对社区环境进行综合治理的同时，最重要的是塑造人气，尽最大努力去调动业主住户的积极性。大家的家园大家关心，我们将坚持我公司的“业主、住户至上，服务第一”的服务宗旨，实施“以人为本，人性化管理”，逐个走访业主、住户，广泛征求意见和建议，集思广益，事事处处为业主、住户的利益着想，以诚待人，以诚感人，与全体业主、住户及业主委员会一起共同努
9、力，完善收费，竭诚服务，用我们的双手和智慧，塑造XXXXXX的美好形象，保证物业的保值与增值。第三节 拟采取的管理方式及工作计划第一部分 拟采取的管理方式一、管理体制接管XXXXXX物业管理以后，形成以业主委员会为主，居委会、派出所参与的住宅共管体制，管理处在业主委员会和公司的直接领导下，根据所签委托管理合同条款要求，严格执行物业管理条例及其实施细则，对XXXXXX实施综合一体化物业管理。管理的指导思想是：以社会效益为主，经济效益、环境效益有机结合，为业主提供一流服务。（一）外部管理体制 政府主管部门业主管理委员会 XXXXXXXXXX物业管理有限公司 XXXXXX管理处 （二）XXXXXX管
10、理处组织管理架构XXXXXXX物业管理有限公司根据物业管理服务合同，设立XXXXXX管理处，财务实行独立核算。管理处组织架构图如下：收费客户服务内勤检查社区文化消防保安车辆管理清洁绿化维修运行房管 主 任 管 理 员管 理 员保 安 队XXXXXX管理处组织架构图（三）XXXXXX管理处组织架构说明1、管理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。2、在岗位设置上，充分考虑到XXXXXX规模，硬件设施先进的特点，岗位设置少而精，减少中间层，满足XXXXXX的实际需求，降低管理成本。3、要求管理处管理维修人员素质高，一人多职，一专多能，最大限度地压缩人员定
11、编数量。二、监督约束机制（一）XXXXXX监督约束机制示意图物业公司业主委员会政府主管部门业主意见调查ISO9001内审目标责任书工作会议、财务审查专项检查物业管理考评XXXXXX管理处业主意见调查员工双周检制度定期巡查回访员工监督栏公布有关投诉电话服务承诺制员工定期考核业 主（二）XXXXXX监督约束机制说明1、由政府部门、业主及业主委员会、物业管理公司对管理处实行全方位监督。2、管理处内部运作公开透明，便于大家监督。 3、强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。三、激励机制（一） 激励机制示意图激励机制奖惩体系报酬体系培养提升体系沟通体系企业文化体系（二）激励机制说明1、公司激励机制分为两个层次，第一层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通、提升、企业文化体系，满足员工的精神需求。2、通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。3、通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值
