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1、 商海创业智者胜 市场运作谋者赢平顶山市天河置业【矿工路项目】前期思路天河观筑天河置业【平顶山项目】前期思路 思路总纲市场分析项目定位项目产品建议项目前期推广思路项目前期包装策略项目SWOT分析第一部分：市场调研分析一、 平顶山市概况 （一）平顶山综述 平顶山市位于河南省中部地区，作为省辖市，辖区面积7882平方公里，其中市区面积70平方公里，共辖四县（鲁山县、宝丰县、叶县、郏县）、四区（新华区、卫东区、湛河区、石龙区）、二市（汝州市、舞钢市）、新城区，包99个乡（镇）、25个街道办事处、299个居民委员会、2584个村民委员会，2005年底辖区内总人口480万人，非农业人口114万，非农业人
2、口366万。 平顶山区位图及市区图平顶山市经过从1953年国家大规模开发平顶山煤田至今的50多年里开发建设，现在的平顶山市已经形成了以能源、原材料工业为主体，煤炭、电力、纺织、冶金、化工、建材、食品等门类齐全的、综合发展的工业体系。平顶山作为中部崛起和河南省“十一五”规划的能源基地，其重要地位和作用也日益凸现，其经济的发展和人民生活水平、收入水平的不断提高使平顶山的综合经济实力不断得到增强。（二）平顶山经济概况1、综合： 2006年上半年全市完成生产总值312.1亿元，按可比价格计算，增长15.7%，其中第一产业增加值33亿元，增长6.8%，第二产业增加值190.5亿元，增长18.5%，工业增
3、加值177.8亿元，增长18.6%，第三产业增加值88.6亿元，增长13.6%。2、工业方面： 主要工业支撑煤炭采选业、黑色金属冶炼及压延加工业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业、电气机械及器材制造业、化学原料及化学制品制造业。 平煤集团 神马集团 平高东芝2007年元月6月全市规模以上工业企业累计实现主营业务收入达到497亿元，增长52.0%；实现利税63.1亿元，增长40.7%。轻工业实现主营业务收入84.6亿元，增长36.1%，重工业实现主营业务收入412.4亿元，增长55.8%，高出轻工业19.7个百分点；轻工业实现利润4.2亿元，增长30.1%，重工业实现利润30.7亿元，增长59.
4、7%，高出轻工业29.6个百分点。3、房地产业平顶山市现有房地产开发企业119家，其中一级企业1家，二级企业7家，三级企业14家。“十五”期间房地产开发完成投资27.6亿元，竣工房屋面积226万平方米。中心城区新增住房面积1689万平方米。年增长企业数量在10%以内，预计2010年不超过180家。（三）城市规划 老城区绿化 老城区湛河桥 新城区规划示意图 新城区景观示意图平顶山市2010年总人口为534万，其中，城镇总人口228万，农村人口306万；2020年总人口588万，其中，城镇人口308万，农村人口280万。结合平顶山市实际，确定平顶山市中心城区人均建设用地指标为95平方米；2020年
5、中心城区人均建设用地指标为105平方米。因此，到2010年平顶山市中心城区规模将达到87.53平方公里，比2004年城区规模新增土地面积30.53平方公里，其中占用耕地为2200公顷。到2020年平顶山市中心城区规模将达到113.59平方公里。2010-2020城区人口及用地规划（四）新城区简介与发展规划 新城区总体规划图按照平顶山市委、市政府对新城区规划要求，平顶山西部新城区为行政、文教、高新产业及居住旅游区，新区扩展要实现一年拉起基本框架，三年初具规模，五年形成新区。发展西部新区是平顶山市拉大城市框架、实现跨越式发展的现实需要，也是平顶山市为了提高城市品位、提升城市吸引力而实施的二次创业。
6、二、平顶山市房地产市场整体概况分析（一）平顶山房地产印象提起平顶山，人们可能马上联想到平煤、神马、平高等知名企业；在全国地产升温的形势下，平顶山地产在城市经济中也扮演着日益重要的角色。 平顶山地产印象房产交易日趋活跃。与全国许多城市一样，平顶山房地产市场比较活跃。特别是年以来，房地产开发不断升温。一手房和二手房市场的火爆。价格方面：近两年，平顶山房价一直在上涨，由2006年每平方米元到目前已经突破了2000元/。 同质化现象严重，产品缺乏创新意识在调查老区的楼盘中，几乎所有的楼盘走的路线都是中规中矩，无论是在外立面上还是在户型设置、整体策略上，不能做到差异化的产品出来，市场上缺乏新颖、使人眼前
7、一亮的产品，不过，自06年以来，物业形态上出现了花园洋房、别墅等多样化的产品。同时也给整个的房地产市场注入了些新鲜的活力。 市场面临重新洗牌 平顶山作为省内一个相对较大的城市，但同时也是一个相对封闭的城市。由于和外部交流比较少，外来流动人口较少，所以在平顶山买房的人基本上都是本地人，外地人来平顶山投资或者炒房的几乎没有。市场也因此显得相对稳定。而现在平顶山有房地产开发企业约2余家，其中本地企业1多家，外来企业有七八家。尽管本地企业在数量上占有绝对优势，但外来房地产企业的进驻，对本地开发商还是造成了很大冲击。随着竞争的加剧，本地一些开发商开始重视企业、产品的品牌建设以及物业管理服务等持续发展的问
8、题，无论在产品设计上，还是营销上都比以往更加精细。 新区拉大城市框架 谈平顶山地产，不能不说平顶山市政府的“东扩西进”发展战略和新城区开发。平顶山新城区位于城市西部，远期框架平方公里，一期平方公里，二期平方公里，与老城区距离公里，通过条城市道路和规划的轻轨交通相互联系。据了解，新城区是平顶山城市建设的重点，也是平顶山城市空间扩张的方向。毫无疑问，该区域将成为今后平顶山房地产发展的重点。随着新城区开发的深入，在不久的将来，一座生机无限的新城就会屹立在豫中大地上。（二）平顶山房地产整体市场状况平顶山房地产市场经过2004年、2005年中国地产年的洗礼，整体市场规模得到放量，市场交易量逐步放大，交易
9、价格明显上升。在建个案品质档次不断提高，在售个案逐渐注重营销包装和推广；景观设计规划和外观风格突破固有模式，求变求新；内部配套设施和智能化设施逐步完善和系统化，突出卖点和产品附加值；外部企业进驻和开发，提高整体市场水平，带入新的市场理念，对整体市场的进步起到了推动作用。1、主要市场特征：（1）市场环境和秩序逐步规范化：受“国八条”和“国六条”影响，平顶山市建委和房管局采取了一系列措施，促进行业规范发展，为房地产行业发展提供良好的条件。（2）市政规划影响：平顶山市委、市政府提出的“优化东区功能、改善投资环境、发展西部新区”城市发展思路，为平顶山市房地产市场的发展提供了更大的市场空间。在老城区可开
10、发用地日益减少的情况下，西部新城区成为新一轮房地产开发的热土，但作为本地企业的一些开发商仍坚守老城区及周边项目开发，对新城区房地产开发持观望态度，新城区必将成为外来企业做大平顶山市场和树立品牌形象的良好发展平台。（3）市场竞争加剧：作为地级市的房地产市场，平顶山市在售个案总数达到30个左右，新城区在未来12年内也将新建4个左右的高层住宅项目，老城区在年内也有新开高层住宅项目。在短长期内平顶山市场高层住宅的竞争必将日趋激烈。 佳田大厦 建业森林半岛（4）建筑类型向高层发展：随着可开发用地日益减少，土地成本增加，高层项目越来越受开发商青睐，年开发量逐渐增加，高层住宅销售量也逐步抢占部分多层住宅的市
11、场占有量；高层价格日趋升高，带动整体市场房价拉升，多层价位也随之拉升，随着老城区忆升城市花园、华府广场和新城区0375首府3期、建业森林半岛2期高价高层住宅的拉升，下半年高层住宅整体市场价位仍有上升空间。 （5）景观和外观风格创新意识逐渐增强：在景观方面一改传统的楼前屋后简单绿化，追求不同的景观设计概念和各种景观因素的不同运用，使景观内容更丰富化、立体化；建筑外观风格突破传统的简单的色彩搭配，外墙公共部位建材采用多种材质和表现方式，不同个案根据项目特色对其项目建筑外观进行规划设计。（6）形象包装、市场推广日益专业化：在售新开个案逐步注重项目包装和产品包装，从其销售中心的布置和装修风格就可见一斑
12、；市场推广方面大部分开发企业选择专业的营销策划公司进行全程的营销策划。 华府广场 建业森林半岛户外广告 天湖苑 建业森林半岛（7）产品品质提升、产品附加值提高：优秀的房地产企业在提高产品档次、提升楼盘品位方面起着巨大的带动作用，他们通过营造精品环境、完善配套设施、加强物业管理的方法，逐步改变着只注重房子使用功能的传统，引发了平顶山住宅观念新变革。在新老城区都形成了中高档住宅的消费热潮，千田公司推出的平顶山首家山水园林式小区优诗美地花园，建业房地产公司开发的建业森林半岛，浪漫房地产公司开发的0375首府，这些项目都受到市场追捧。（8）新、老城区房地产市场差别明显平顶山新城区在平顶山市委市政府提出
13、的“优化东区功能、改善投资环境、发展西部新区”城市发展思路指引下，逐渐成为平顶山市房地产开发的热土。房地产项目呈现：品质高、手笔大、环境好的局面。 老城区：老城区受到平顶山市工业、地理条件、政策导向、整体环境等方面的影响，房地产项目与新区项目相比，在品质上、产品上都逊色于新区。总结：从以上方面分析，从物业投放类型来看，多层住宅仍占整个销售市场的主导地位；从各行政区分布情况来看，新城区新开预售项目占了全部项目的大半，新城区销售状况也成为新的市场风向标。但随着老城区新开项目增多，新城区个案销售已进入尾声，因此在2007年第四季度和2008年上半年在新城区新开个案不多的状况下，老城区房地产销售状况将
14、占据市场主导地位。三、 区域房地产市场分析（一） 区域房地产价格分析分析：据上图表中可以看出，普通多层的均价在2200-2300元/平方米上下，位置好且小区品质较高的多层均价已近达2500元/平方米，如常绿桃花园，以及中央花园等。高层价格自07年以来竞争逐渐显化，增长幅度略显低于多层涨幅，价格维持在3250元/平方米左右，由于高层市场投放量与往期相比，明显加大，在价格上竞争也较为的明显，如蝶湖湾等项目，均价不到2900元/平方米。（二） 区域房地产户型、面积分析分析：自2006年下半年以来，平顶山市的户型面积上发生了较大的变化，趋势将是更趋于紧凑化，实用化，这与不断上涨的房价也有一定的关系，面积的紧凑决定的总价的降低，市场的需求将增大，门槛无形的下降了，目前平顶山市场上已经出现了89
