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1、 上海鼎基房地产开发有限公司 浦东新区位于上海市东部，地处中国沿海开放地带的中点和长江入海口的交汇处，紧靠基础雄厚的上海市区、北倚物丰人杰的长江三角洲、面对浩瀚无垠的太平洋，年平均气温16.2，一年四季分明、气候宜人。开发浦东是几代人的夙愿。早在1918年，中国民主革命的先行者孙中山在他的建国方略中就明确提出在上海以浦东为基地建设世界东方大港的构想。1949年上海解放后，陈毅市长也曾经有过开发浦东的设想。后来的历届上海市领导也都曾经一再将浦东开发提到议事日程上来。1990年4月18日，党中央、国务院宣布浦东开发开放。在经济全球化的时代背景下，中国以更加主动的姿态融入了经济全球化的大潮中。随着中
2、国的对外开放，中国政府不失时机地作出了开发开放上海浦东的战略决策，提出了“开发浦东，振兴上海，服务全国，面向世界”的方针。它标志着浦东开发开放从20世纪80年代的上海地方战略构想，上升为20世纪90年代的国家重大发展战略，标志着中国改革开放进入一个新的阶段，也同时表明了中国政府继续毫不动摇地推进对外开放和扩大对外开放的坚定立场。1992年10月11日，国务院批复，设立上海市浦东新区，撤销川沙县，浦东新区的行政区域包括原川沙县，上海县的三林乡，黄浦区、南市区、杨浦区的浦东部分。1993年1月，浦东新区管理委员会成立。2000年8月，浦东新区人民政府成立。2005年6月，国务院正式批准浦东新区进行
3、综合配套改革试点。2009年5月，国务院批复同意原南汇区行政区域划入浦东新区。新浦东雄踞东海之滨、杭州湾畔，内连扬子江，外眺太平洋，面积为1210平方公里，占全市五分之一左右。 浦东是上海重要交通枢纽，在100多公里的江海岸线上布局了洋山深水港、浦东国际机场和外高桥港区等重大功能性枢纽，先进的国际物流港口，航空运输、铁路轨道运输、城际高速路共同建构水、陆、空三位一体的交通体系，使浦东距世界仅“一步之遥”。浦江大桥、海底隧道、磁悬浮列车、地铁线路织成密集的交通网络，将浦东与全国、与世界更紧密地融合为一体。伴随着浦东经济的高速增长，新浦东的生态环境建设得到极大改善，先后获得“国家园林城区”、“国家
4、卫生城区”、“国家环保模范城区”和“中国人居环境范例奖”。浦东坚持经济、社会与环境协调发展，努力建设成为经济发达、生活富裕、环境良好的生态城区。 浦东正日益成长为一个中外文化交流的舞台，一个彰显海派文化的大市场，一个具有文化发展潜力和前景的新城区。19年来，浦东先后兴建了一批有相当知名度的文化设施和旅游景点，东方明珠电视塔、上海科技馆、上海国际会议中心、海洋水族馆、东方艺术中心、临港滴水湖等正成为丰富上海市民文化生活的重要平台，改善了浦东综合发展环境和生活环境，提高了浦东的城市文明程度，各方宾朋纷至沓来。2010年，有着150多年历史的经济文化与科技领域的世界博览会已经在上海举办，浦东是世博会
5、主场馆的所在地。这一全球盛会是浦东服务长三角、服务全国并向世界展示改革开放成果的重要契机，也将给浦东带来千载难逢的发展机遇，必对浦东经济社会发展产生极大的推动作用。世博会将使浦东开发开放又一次站在世界的平台上。 以南汇区划入浦东新区为标志，浦东开发开放进入二次创业新阶段。浦东开发开放二次创业，处处凸显浦东新的使命、新的作为、新的突破、新的跨越。浦东将弘扬只争朝夕、勇立潮头、崇尚科学、开放包容的二次创业精神，围绕建设成为上海国际金融中心和国际航运中心核心功能区的战略定位，在强化国际金融中心、国际航运中心的环境优势、创新优势和枢纽功能、服务功能方面积极探索、大胆实践，努力建设成为科学发展的先行区、
6、“四个中心”的核心区、综合改革的试验区、开放和谐的生态区，用10年左右的努力拼搏，到2020年浦东开发开放30周年之际，在优化结构、提升功能、提高效益、降低能耗、保护环境的基础上，地区生产总值占全市比重超过三分之一，使浦东努力成为联系国内外经济的重要枢纽。 房地产业发展迅猛。全年房地产投资完成15.3亿元，比上年增长34.9%。房地产投资占固定资产投资总额的26.1%，比上年提高4.0个百分点。全年商品房施工面积162.5万平方米，增长16.6% ；竣工面积45.5万平方米，增长25.9%。全年商品房销售面积46.5万平方米，比上年增长28.6%。商品房屋销售额12.2亿元，增长52.6%。房
7、屋质量档次不断提高，房地产开发投资呈现投资、销售良性循环的态势。相对上海中心城区，南汇地广人少，位置偏僻，房地产业更多的具有乡镇特征。2013年惠南镇人均居住面积为16平方米，约合建筑面积32平方米；农民人均住宅建筑面积为47平方米。比较市中心九个区人均住宅建筑面积16平方米，全上海人均住宅建筑面积24平方米的标准，在面积上，南汇的住房水平几乎是上海普通标准的两倍。但是，在这种宽裕的住房条件下惠南的房地产市场还会持续供销两旺的好形势，理由如下：首先，他同整个上海房地产市场的发展是相互联系的。当上海市场的别墅销售高峰时，别墅地块开始紧俏，开发商就把目光集中到地价相对便宜；自然环境优美；交通快捷；
8、同时又距离浦东机场较近的南汇康桥地区。从康桥半岛花园开始，带动了整个南汇别墅房产的发展，吸引了大量的城市人口入住南汇。其次，惠南新城科教新区的发展，使上海水产大学、上海电力学院等4所高校以入驻到园区内，并规划建设1所高级中学，南汇县中学达到实验性、示范性标准。全面推进中小学达标工程建设，启动16所，完成19所。强化师资队伍建设，年内培训外语教师250名。同时建成托普集团东部软件园一期工程。这为加大农村人口导入，吸纳高技术、高素质人才，进一步集聚人气奠定了基础，也使一大批农转非人口在本地有了更多更好的就业机会，减缓了本地人口的导出速度。同时带动了房地产、商贸、服务业等第三产业的发展。最后，浦东新
9、区 政策扶持方向：确立了第三产业的发展要以房地产业和旅游业为龙头，积极向多种领域拓展。房地产业要在进一步规范房地产开发行为，促进二、三级市场联动的基础上，以两港开发为契机，高起点、高标准地发展海港新城、惠南新城和周康中心镇的房地产业，以此来带动全区房地产业的发展。可见，在今后的几年中惠南的房地产产业必会有较快的发展。一、市场状况1、目前惠南镇的地产迎来良好的机遇，虽然受国家政策宏观调控，但惠南镇有浦东国际航空港、洋山深水港，同时又具有南汇工业园区，大学城，使之在上海众多的郊县中脱颖而出。 目前在南汇686平方公里的土地上， 除规划建设中的临港新城，惠南房地产市场发展最快的地区，已形成周康、南六
10、、惠南、航头四大住宅、别墅板块。这四大房地产板块，也正好与浦东经济发展的四条产业带相吻合，伴随着“空港、深水港、信息港”三港建设的实质性启动，惠南房地产开发局面将更添活力。 上海高速公路网、轨道交通网全部投入使用，惠南镇与市区的距离将大大拉近，上海人“居住在郊区，工作在市区”的生活方式将更为普通，使惠南住宅更具吸引力。2、“港城效应”将显现 从惠南千载难逢的机遇和发展态势看，“临港新城”以及“临港产业区”的规划定位对该区域及周边地区的推进作用将不容小视。上海临港新城产业区已经正式形成，在2014年，第五主导产业装备制造业的崛起必将使惠南人口聚集，为房地产的大发展提供基础。3、当前惠南楼市格局
11、目前，凭借康桥工业区的居住功能定位以及周浦成熟配套商业设施的支持，周康地区成为住宅房产的热点区域，惠南镇以其承南启北，连东接西的枢纽位置，以及科技园区和南汇工业园区的支持，楼市也在节节攀升。南六公路则以旅游度假、休闲业为主导，通过深厚的人文沉积，形成别具特色的别墅市场。二、市场动态 在惠南2005年以前，改善居住条件的城镇居民是第一客源层，农转非的住房需求是第二客源层，外来导入人口是第三客源层，这期间周康地区是人口增长的集中区域，除了本区人口的迁入外，外来人口将占相当多的比例。近年以来，海港地区城镇人口势必将呈几何级数增加，并以外来技术性人口为主导特征，外来导入人口将成为第一客源层，而其他城镇
12、农转非则将是人口增加的主角。1、惠南新城介绍本案丽景苑所处区域，正好是惠南新城的规划所在区域，惠南新城开发区位于浦东国际航空港、洋山深水港之间，是上海市政府规划确定的11个新城之一，规划面积3000公顷，人口约30万，新城以教育、科技、房地产为主要产业，作为临港新城的直接后方，惠南镇受到沿海经济辐射作用的影响很大，未来将有广阔的发展空间。2、惠南土地价格的上扬 随着惠南镇近年来的高速发展，土地价格也在以乘数效应递增。2012下半年土地价格平均在800万元上下，而现在惠南镇上地价一般在1500万元左右，一些核心的区域，价格上涨得更快，江南清漪园一期工地价格150万/亩左右，开发第二期的时候，土地
13、价格已经涨到900万/亩，2006年上海鼎基房地产开发有限公司开发的乐购大型超市及住宅区地块价为250万元/亩，而现在市场的土地综合成本已达到1500万元每亩左右。3、惠南镇的发展 查阅有关南汇区的资料报告，从南汇区的专题调研报告规范合理有效利用我区土地资源的几点思考中，有关惠南镇的发展提及到“推进惠南镇的城市化进程，做大惠南” 所谓做“大”，一是指规模，二是指起点和境界，规划要体现高起点和新境界，重新整合惠南新城区、惠南镇、祝桥镇部分地区以及南汇工业园区、南汇科教园区、南汇现代农业园区的土地资源，立足于建设|“大惠南”的构想，现在关键是在“做大”的基础上如何“做好”惠南新城区。 切合本项目的
14、实际情况，丽景苑的商业及住宅设计规划正是可以切合惠南镇的有关发展方向。三、区域市场分析 项目市场分析1、本地区社会经济整体情况： 浦东新区位于上海市东部，地处中国沿海开放地带的中点和长江入海口的交汇处，紧靠基础雄厚的上海市区、北倚物丰人杰的长江三角洲、面对浩瀚无垠的太平洋，年平均气温16.2，一年四季分明、气候宜人。开发浦东是几代人的夙愿。早在1918年，中国民主革命的先行者孙中山在他的建国方略中就明确提出在上海以浦东为基地建设世界东方大港的构想。1949年上海解放后，陈毅市长也曾经有过开发浦东的设想。后来的历届上海市领导也都曾经一再将浦东开发提到议事日程上来。1990年4月18日，党中央、国
15、务院宣布浦东开发开放。在经济全球化的时代背景下，中国以更加主动的姿态融入了经济全球化的大潮中。随着中国的对外开放，中国政府不失时机地作出了开发开放上海浦东的战略决策，提出了“开发浦东，振兴上海，服务全国，面向世界”的方针。它标志着浦东开发开放从20世纪80年代的上海地方战略构想，上升为20世纪90年代的国家重大发展战略，标志着中国改革开放进入一个新的阶段，也同时表明了中国政府继续毫不动摇地推进对外开放和扩大对外开放的坚定立场。 浦东是上海重要交通枢纽，在100多公里的江海岸线上布局了洋山深水港、浦东国际机场和外高桥港区等重大功能性枢纽，先进的国际物流港口，航空运输、铁路轨道运输、城际高速路共同
16、建构水、陆、空三位一体的交通体系，使浦东距世界仅“一步之遥”。浦江大桥、海底隧道、磁悬浮列车、地铁线路织成密集的交通网络，将浦东与全国、与世界更紧密地融合为一体。伴随着浦东经济的高速增长，新浦东的生态环境建设得到极大改善，先后获得“国家园林城区”、“国家卫生城区”、“国家环保模范城区”和“中国人居环境范例奖”。浦东坚持经济、社会与环境协调发展，努力建设成为经济发达、生活富裕、环境良好的生态城区。 以南汇区划入浦东新区为标志，浦东开发开放进入二次创业新阶段。浦东开发开放二次创业，处处凸显浦东新的使命、新的作为、新的突破、新的跨越。浦东将弘扬只争朝夕、勇立潮头、崇尚科学、开放包容的二次创业精神，围绕建设成为上海国际金融中心和国际航运中心核心功能区的战略定位
