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1、征收物业税：几人欢笑几人愁 今年（2004）年初，全国各大媒体盛传我国将有望在年内征收物业税，至少将在广东省举行试点。因此，有关物业税的讨论成了人们茶余饭后议论的热点话题。现在已经到了年底，但国家仍未见有关物业税的法规出台。在此，笔者仍然建议国家有关部门在物业税改革问题上应当慎行。物业税又称“财产税”或“地产税”，主要是针对土地、房屋等不动产所有者或承租人每年征收的一种税。人们所讨论的物业税改革，基本上可以概括为两种不同的观点。一种观点认为，物业税是调节社会贫富差距的重要手段。其方式是在不对现行房地产税收法律制度进行变革的基础上开征物业税这一新的税种，以实现扩大税源、增加税收、平抑贫富的目的。
2、其政策法律依据就在于党的十六届三中全会明确提出的“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”另一种观点则认为，现行的物业税改革就是将现有的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税以及土地出让金等税费合并，转为每年估价征收，把每年物业增值部分纳入税收范围。代表这种观点的主要是各大房地产商，其依据是当前房地产市场上出现的一些突出问题，如地价房价过高、市场过热等，都与税费复杂、项目繁多有关。有人通过估算后认为，在目前的房价构成中，税费及房产商利润占到60%，建筑成本和营销成本只占40%.如果将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为在
3、房产保有阶段统一收取的物业税，即，将开发商建房时缴交的部分税费，改由购房者以后每年逐年缴交，包括政府现在一次性收取的土地出让金，都将分成50年或70年来计收。按此推理，消费者在购买新房这一环节上至少可降低10-20%、甚至30-40% 的购房成本。就对政策理解而言，第一种观点可能更符合中央文件的本意，但是本人认为，在目前讨论开征物业税为时尚早。就其性质而言，物业税属于财产税的一种。财产税包括对动产和对不动产的征税。对不动产征收的财产税主要是对土地和土地上的房屋以及其他附属设施征税，对动产的征税主要是通过对需要进行登记管理的车、船等经营性财产征税，因为只有这类动产比较容易追踪。实际上，我国目前针
4、对动产和不动产都征收了各种名目的税收。针对动产征收的税种主要有针对国内单位及个人征收的车船使用税和针对涉外企业和外籍个人征收的车船牌照使用税。此外，车船使用税虽然表面上看来是一种行为税，但由于都是每年征收，因而其效果跟财产税没有什么区别。对于针对不动产征收的税收而言，则在不同阶段征收各种不同名目的税收。例如，涉及土地使用的税收包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税等；涉及建设环节中的税收包括每一单项产品生产和施工企业的营业税、营业税附加；涉及房产或土地转让交易的营业税、契税、房产税、城市房地产税、土地增值税、所得税；涉及房屋出租的营业税、房产税、所得税、契约税；涉及物业管理的
5、营业税、所得税等各种税收；等等。表面上看来，大多数税种的税率都不算高，而且还有各种名目的优惠措施，但是由于在不同环节重复征收，因而房地产企业的实际税负就相当高了。但是，“羊毛出在羊身上”，房地产商承担的所有税负最后都转嫁到了购房者身上。再加上在房地产开发过程中收取的各种费用，以某些开发商合谋操纵房地产价格，使得我国（尤其是北京、上海等大城市）的房地产价格长期居高不下。在这种背景下，有人提出，改革我国的房地产税收制度，就应当将现有的跟房地产有关的各种税合并，转换成按年征收的物业税。就目前情况看来，持第二种观点的居多数。支持这种观点的理由主要有：一、在目前的房价构成中，税费及房地产商的利润占到60
6、%，而建筑成本和营销成本只占40%.改革房地产税制，改征物业税后，房地产开发商的开发成本将大幅下降，有利于缓解房地产企业的资金压力，而且还能使房屋价格下降一到两成，最高降低30%.二、有利于打击房地产投机。持这种观点者认为，我国目前的房地产税制设置的特点是保有阶段税负轻，流通环节税负重。据称，在房地产开发、销售过程中，仅税种就多达8种。有的地方还重复征税，如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城市维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多，各个地方也参差不齐，多者大道80至150种。这种税制设置具有三大消极作用。一是土地闲置、浪费严重。保有阶段税少，税负轻，流通环节税重，就相当于给土
7、地保有者的无息贷款，实际上鼓励了投机。在他们看来，通过改征物业税，促使楼价下降，从而使房地产投资利润空间减小，炒楼的风险随之增大。同时，初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家知难而退。三、抑制土地供应。在他们看来，根据我国现行的土地出让制度，开发商买地后需一次性付清地价。这样一来，每一届政府就会希望在任职期间尽量多卖地以快速大量地筹集建设资金，缓解资金压力。卖地筹集的大量资金可能导致各个地方的政府性投资出现不正常的增长，也给下届政府造成很大压力。而物业税一旦开征，以往在房价当中一次性交纳的税费包括地价，将按年收取，这样一来，政府的卖地积极性就会受到抑制。这样有利于遏制为求短期政绩
8、的卖地行为，并将土地财富平均分配到每一届政府、每一代人手中，改变目前“老子吃儿子”的不正常局面。从这个意义上说，物业税其实是一次新土改，是房地产行业健康、持续发展的保证。四、物业税是平衡贫富差距的杠杆。持此观点者认为，我国现有的保有环节税轻，流通环节税重的税制设置，使得政府无法参与土地在保有阶段发生的增值价值的再分配，从而使得财富流向了保有者，导致炒作泛滥，拉大了贫富差距。相反，如果改征物业税，使得物业价值高者多交税，低者少交税，这样能够拉平穷人和富人之间的差距。总而言之，许多专家和学者赞成物业税替代土地出让金一次性交付的形式，一是担心政府卯粮寅食，怕现在就把地租花完了，以后的日子不好过；二是
9、为购房消费者着想，变一次性交付为长期小额交付；三是对发展商来说，可以进一步降低房地产开发的门槛。从表面上看，真可以说是一项皆大欢喜的好改革。但是，事情是否果真如此？开征物业税是否真有如此多的益处？如果我们进行仔细的研究和分析，就会发现这种改革其实是弊大过利的，很难行得通。首先，征收物业税并不一定能够降低房价。在一个市场经济中，商品价格的高低主要不在于其成本，而在于市场需求关系。只要市场存在需求，供大于求，那么即便成本降低，其销售价格也未必能降低。其直接受益者将只是房地产商，而不是消费者。我国曾经历过钢材和水泥的剧烈价格波动，但很少有开发商因为钢材和水泥价格猛跌的时候主动降低其房产销售价格，让利
10、于消费者。因此，期望通过取消与房地产有关的税收，改征由业主或者租户按年支付的物业税，以此来降低房价，对于广大消费者来说，只能是一种美好和善良的愿望。相反，消费者在购得房产后，如果每年除了需要向物业管理公司支付一笔不菲的物业管理费后还需要向政府交纳高额的物业税，那么其居住成本将大大增加，很难实现“居者有其屋”的美好愿望，甚至如果在没有免税额情况下还可能出现“买得起房、住不起房”的尴尬结局。其次，征收物业税是否能够有力的打击房地产投机行为，也值得怀疑。持这种观点者的理论前提是由于取消相关房地产税收所带来的实惠全部都让渡给了消费者，从而使得房地产价格大幅下降。但即便如此，房地产商目前所拥有的利润并未
11、因此而降低。他们并不会由于房地产相关税收的取消而相应的把自己本来可以获得利润也相应的降低。因此这种前提是根本不存在的，因此其结论也是荒谬的。再次，对于征收物业税能否抑制土地供应也值得怀疑。中国人民银行行长周小川在谈物业税时，提到两种不同的城市管理方式：一种是城市土地采用一次性批租和收地价的形式；另外一种是分期收取地租或地价的形式。到底哪一种形式更适合中国的国情，其实结果是不言而喻的。如果改变现行的土地供应制度，不是采取土地拍卖和挂牌竞价出让，而是将土地无限制地供应和交易，又无须一次性交付地价或地租，那样的情形在中国行得通吗？如果土地供应和交易不受限制，不用一次性交付土地出让金，好象是很不错。但
12、仔细想想，要是真的那样不用一次性交纳土地税费，发展商又怎么样才能拿得到地呢？是凭实力还是凭关系？会不会出现土地垄断在极少数人手中的现象，或土地滥用和浪费的现象？发展商当然十分愿意分期缴交土地出让金，因为这样可以减轻其初始投资的负担和压力，降低开发成本，可以赚更多的钱。目前我国各地政府都明确规定土地出让金必须一次性交付，不能分期缴交纳，这已经提高了发展商项目开发的实力要求，再加上现在新开发项目的贷款又要求四证齐全，因此发展商的压更大。如果改变现行的游戏规则，也许很多发展商担心的就不一定是资金来源，而是土地来源了。第四，对于征收物业税能否平衡穷人和富人之间的差距，也值得怀疑。首先，对于谁是穷人谁是
13、富人，很难界定。是否拥有物业多的就一定富有，而少的就一定穷呢？例如，我国长期以来的住房分配制度都是住房面积跟一个人的行政级别以及职称的高低有关。级别或职称高的往往住房面积宽些，相反，住房就窄些。但一个人的真正收入往往跟他所从事的职业有关。一个清水衙门里的司级干部可能其实际收入比一个较好行业内的普通职员的实际收入还要低不少。事实上，纵观世界各国，物业税基本上都不是为了调解贫富悬殊的。即便按照中山大学税收与理财研究中心主任杨卫华教授建议的0.5%的税率征收，其调节能力也是极其有限的。相反，调节贫富悬殊的最直接的手段应当是我国已经在征收的个人所得税；物业税不应当担当此任。此外，物业税代替土地出让金，
14、必然会使政府目前的财政收入大幅减少，这将会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。因此，政府如果一下子减少这么多收入，能否维持正常的开支？如果开征物业税政府不仅没有增加税收，反而要大幅减少财政收入，是否有违初衷？我想，党的十六届三中全会文件中提到的“相应取消有关收费”应当指的是有关收费，而不是所有的税种。还有，目前对于物业税的许多实际问题上缺乏一个明确认识。例如，到底是对新购物业征税，还是对所有物业征税？如果是对新购物业征税，那么，什么时候开征合适？在开征前的这段时间是否会造成楼价的暴涨？如果对包括已购物业的所有物业征税，那么已购物业实际上已经包含了相应的税收，这部分税收是否应当退
15、还？如何计算和退还？例如，城市房地产税就是在纳税人已缴纳的增值税、消费税和营业税等“三税”基础上征收的，要计算所有相关税收的退还所涉及到的人力和物力将无法想象。但是，如果不退还已收税款的话，那对于这部分来说将是明显的不公平。其次，是否应当确定一个免税额？如果是，如何确定？是根据行政级别和职称高低来确定，分成不同档次，还是采取一刀切的方式？再次，对于农村房屋是否应当征收物业税？如何衡量农村房屋的价值？根据面积来评估还是根据是否有人愿意购买该房屋的市价？抑或根据建房成本？第四，由于我国房屋的所有这并不对房屋下面的土地享有所有权，他们所有的实际上都是“空中楼阁”，即若干年（一般是50和70年）的使用权。他们所有的房屋到三十年或者更旧的时候，是升值了还是贬值了？实际上我们所说的房屋的升值，一般都是之相应的土地的升值，而不是房屋本身的升值。因此对实际上并未升值（甚至还在不断贬值）的物业征收物业税，是否合理？综上所述，我国目前讨论物业税的征收问题，为时尚早。它极有可能是房地产开发商不满现有的税收负担以及消费者不满目前居高不下的房屋价格的一种发泄罢了。 中央财经大学法学院副教授、法学博士金朝武
