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1、精品资料网（http:/） 25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座n 同策咨询及研究发展中心2009.09.04上海市场月报09年8月刊目 录【热点关注】3【政策盘点】4【业内动态】7【投资收购】10【土地市场】12【市场走势】131投资开发132全市商品房133公寓市场134别墅市场135办公楼市场136商业市场137厂房市场13【市场展望】13【热点关注】土地市场冰火两重天与楼市相比，土地市场的走势总是慢半拍。当楼市成交量已从屡创新高开始走向回调时，土地市场的火热似乎还刚刚开始。近期，各大开发商出手阔绰，金地、保利、富力、广州城建等知名房企率先拍下了各地的“地王”，其他开发企业也都在摩
2、拳擦掌,正不断刷新各地的成交价格纪录。但同时，上一轮热潮中的“老地王”则面临尴尬局面，不少土地杂草丛生，撂荒闲置。全国土地市场呈现出了冰火两重天的局面。据相关部门统计，北京约有12块高价地仍处于闲置、延缓开工状态；广州去年产生的27块“地王”仅有7宗动工；深圳已清理735宗已批未建土地，其中215宗住宅用地;而上海规土部门也透露出，上海共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态。面对一边“新地王”频出，一边“老地王”长满杂草的这种怪象，政府必然有所作为。目前政府正通过加紧推地和严厉清查两大手段进行土地市场调控。具体来看，国土资源部已发布“禁令”，要求各地加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造
3、成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。北京、上海、广州、杭州、南京等城市也已经积极响应，下半年土地供应量都将超出上半年。并且，上海也开始酝酿“预申请”制度，即在“预申请”试点中，规土部门将提前公示半年或全年的供地计划，以便于开发商有针对性地制定拿地方案。那么这一系列的调控能否将地价、房价能否如愿平抑？我们发现，此轮的调控手段与2007年楼市火爆的时候相比，极其类似，当时政府也是频频要求各地政府严查闲置土地，盘活存量土地利用，希望以此逼存量房入市，增加供给，平抑房价。但从当时的情况来看，上海的土地政策并没能完全兑现，更加没能遏制房价飙升的势头。楼市在2008年转向的真正原因是外部宏观经济环境的恶化。
4、如今，宏观经济仍未走出低谷，国家更不可能直接打压楼市，而只能通过这样的行政手段进行侧面的挤压。因此，在宏观基本面没有大变化的前提下，通过后期增加土地供应的手段对目前供不应求的楼市可能是杯水车薪。但对清查闲置土地等政策更多的是对楼市的一种警示，以防市场热过头，但不会对市场造成直接影响。城市老地王新地王北京约有12块高价地仍处于闲置、延缓开工状态1).祈连17.4亿竞得通州九棵树大街地块2).中化方兴40.6亿拍得广渠路15号地3).富力地产10.22亿拿下广渠门外10号地广州深圳广州：2007年产生的27块“地王”仅有7宗动工深圳：清理735宗已批未建土地，其中215宗住宅用地广州城建以3.45
5、亿拍下珠江新城D8-C3地块上海共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态1).华润置地以总地价35.22亿元的价格拍下嘉定南翔地块2).徐虹北路8号地块被上海城建建设实业有限公司以2.8033亿元竞得，折合楼板价高达23244.6元/平方米3).绿地12亿拿下徐汇斜土街道107街坊4).金地30.48亿拍下赵巷镇特色居住区10号地【政策盘点】“土王”频出之后，一场针对土地“批而未用”的清查风暴正迅速展开。一土地政策国土部严打囤地未建国土资源部表示，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。下半年各地除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率、是否
6、存在囤而未建现象。国土资源部已于9月1日正式公布国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知。要求加快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。这意味着，未来各地的土地开发情况将全部公开，随着地方用地情况曝光，开发商囤地现象也将无所遁形。 清理批而未用土地成为国土部首要任务近日，国土资源部下发关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知，通知要求，县级以上地方国土部门要对2007年和2008年所有批而未用
7、土地进行清理统计，逐项登记，建立宗地数据库，分别提出处理意见，并逐级上报。上海启动专项调查 陆续“清算”存量土地近日，上海市规划和国土资源管理局证实，上海已经展开对存量土地的专项调查，目的是进一步盘活全市存量土地，合理引导和调控土地需求。调查结果将直接向市委报告。上海将试点土地“预申请”制度上海市规土局表示，对于上海目前1077公顷“批而未用”的住宅用地将进行分类处置，将加大督促和处理力度。下半年，上海还将试点实施土地出让“预审请”制度，规土部门将提前公示半年或全年的供地计划，以稳定土地市场供应预期。国土部发文进一步完善土地出让制度国土资源部和监察部联合下发关于进一步落实工业用地出让制度的通知
8、，通知要求，要在坚持工业用地招拍挂出让制度的基础上，充分考虑工业用地的特点，合理选择出让方式。通知明确，在土地出让计划中要安排一定比例的土地用于中小企业开发利用。二房产政策国税总局严查做低合同价 国税总局要求严查二手房交易中的避税行为。“做低合同价”这一交易暗角因此又被推到风口浪尖。尽管有关部门多次明令禁止，但签订“黑白合同”做低合同价的做法仍为中介和买卖双方所青睐。税务总局再次强调加强房地产业税收管理国家税务总局下发通知，要求加强房地产业等领域税收征管，加强房地产业税收和建筑安装业管理，重点对房地产开发成本费用进行审核，进一步作好堵漏增收工作，确保完成09年税收收入增长预期目标。保障性住房三
9、年规划首提“公共租赁房”住房和城乡建设部住房保障司负责人表示，住房和城乡建设部正在制订“保障性住房工作三年规划”，有望近日出台。规划的具体内容包括廉租房、经济适用房、公共租赁房等内容。上海 “一房一验”出台上海市住宅工程质量分户验收管理规定将于今年10月1日起实施。规定指出：“住宅工程交付使用时，建设单位应当将住宅工程质量分户验收证明作为新建住宅质量保证书的附件，一同交给住户。”开发商每售出一套新房，都必须经过专业验收后，才能交付业主使用。上海明确经适房、廉租房税收优惠政策 契税1.5% 上市国家税务局近日对经济适用房、廉租房等方面的房产交易税收优惠政策进行了明确。个人购买经适房,可在法定税率
10、基础上减半征收契税,即按成交价的1.5%征收。金融机构总部落户上海 可获租房补贴上海市人民政府日前已出台上海市集聚金融资源，加强金融服务，促进金融业发展的若干规定，提出吸引人才和金融机构落沪的若干新举措：对于新设金融机构总部，给予一次性补贴和租房补贴；若5年内业绩良好，还将给予业绩奖励二、金融：上海：重点防控房地产风险上海银监局召开年中工作会议,部署下半年四项工作，其中,关注房地产信贷管理,加强对个人住房信贷政策执行情况的查访力度是重点工作之一。n 引导信贷投向,促进经济结构调整;n 加快业务和机构创新,提高上海银行业整体竞争力;n 强化风险监测,重点加强对信用风险和操作风险的防范;n 落实世
11、博工作,提升金融服务水平。银监会发布消费金融公司管理办法 不含汽车地产中国银监会近日发布消费金融公司试点管理办法，先在北京、天津、上海、成都试点。依据管理办法，消费金融公司可以办理不包括房屋和汽车的耐用消费品贷款，以及如旅游、房屋装修等一般用途个人消费贷款。REITs初定今年四季度试点近日，银监会与央行拟定的房地产集合投资信托业务试点管理办法草案曝光，根据制度先行、方案同步论证设计的思路，初步拟定于今年9月之前将有关制度上报国务院，于今年四季度推出试点。四城市规划上海将花5年打造10座示范城镇上海市政府新闻发言人12日发布消息说，上海已正式制订并下发相关政策意见，开展小城镇发展改革试点。通过5
12、年左右或更长时间的努力，把上海10个镇建成与现代化国际大都市要求相适应的郊区示范城镇。 改革试点镇包括：崇明县陈家镇、金山区廊下镇、奉贤区青村镇、松江区小昆山镇、嘉定区安亭镇、青浦区金泽镇、浦东新区六灶镇，以及宝山区罗店镇、闵行区浦江镇和浦东新区川沙镇。国务院批准设立上海浦东机场综合保税区国务院日前正式批准设立上海浦东机场综合保税区,至此,浦东新区沿东海100多公里的岸线上由北向南分布着外高桥港、上海浦东国际机场空港、洋山港和外高桥保税区、上海浦东机场综合保税区以及洋山保税港区,形成“三港三区”格局。“三港三区”的协同效应将有利于提升上海建设国际航运中心的整体竞争力。【业内动态】上半年业绩万科
13、：7月销售58.3万平方米共计51亿 同比增长逾六成 7月份万科实现销售面积58.3万平方米，销售金额达51.2亿元，分别比08年同期增长61.8%和64.5%。而2009年17月份，万科已经累计实现销售面积407.1万平方米，销售金额358.7亿元，分别比08年同期增长34.9%和31.7%。 首开股份：上半年营收15.15亿 同比增长14.46% 8月6日，首开股份公布了2009年中期业绩：首开上半年实现主营业务收入15.15亿元，比上年增长14.46；净利润3.2亿元，比上年增长68.68，基本每股收益0.40元，同比增加73.91%。 华侨城A：上半年地产业务收入6.9亿元 同比增长3
14、05% 华侨城A半年报显示，地产收入大幅增长，地产确认收入6.9亿元，增长305%，毛利率较低的北京华侨城是增长的最主要来源，因此，拉低毛利率24个百分点。 绿城中国：7月销售额44亿元 同比增长664% 2009年7月，绿城中国（03900.HK）共实现合同销售1758套，地上销售面积29万平方米，合同销售金额为人民币44亿元，合同销售面积和合同销售金额分别较去年同期增长500%和664%。 和记黄埔：半年净利57.6亿港元 同比下降33% 和记黄埔中期业绩报告显示：公司总收益为1410.28亿港元，较2008年同期的1761.81亿港元减少20%，股东应占溢利为57.6亿港元，较上年同期的
15、85.89亿港元下降33%，每股盈利由2.01港元降至1.35港元，派发中期股息每股0.51港元。中海地产：7月销售额逾40亿港元 同比增长112.7% 2009年7月份实现房地产销售额40.9亿港元及销售面积42.2万平方米，较2008年7月同期分别增长112.7%和144.6%。 陆家嘴：中期利润总额22亿元 同比增加116.67% 上半年每股净资产5.03元，同比增加11.68%；实现利润总额21.65亿元，同比增加116.67%；实现净利润9.63亿元，同比增加29.47%；实现每股收益0.5159元，同比增加29.47%；实现净资产收益率10.26%，同比增加1.46个百分点。富力地产：半年售127.6亿 上调全年销售目标至230亿 富力上半年协议销售额为127.6亿元人民币，合共销售134万平方米，已实现全年协议销售目标的55%，下半年将推8个新项目。此外，富力还将全年协议销售目标提升至230亿元。 北辰实业：上半年运营利润13.86亿元 营业额同比升111% 截止6月底，实现营业额人民币30.85亿元，营业额同比大幅上升111%，已完成全年计划的76.0%；其中，实
