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1、目 录1.地产开发项目概述352.开发项目所处地段宏观概况620.长春市现有经营宾馆调查分析214.全国五星级饭店综合资料22355.项目投资估算26356. 可行性数据预测和选定36447. 项目经济效益研究和评价45508. 项目的其他风险及对策51579. 可行性结论585910.几点补充说明6062湖滨花园酒店开发项目可行性研究报告1.开发项目概况：1.1项目名称 ：湖滨花园酒店开发项目 1.2项目类型 ：酒店、办公、商业 1.3建设单位 ：湖滨花园房地产开发有限公司 1.4项目选址 ：位于长春市朝阳区湖滨花园新区的南湖畔，南湖大路中段.1.5项目建设内容和规模 ：本项目2010年10
2、月1日动工建设，目前的形象进度为:主楼30层，裙楼5层的框架均已封顶。结构体系为钢筋混凝土框架-核心筒结构，总建筑面积约 55332 平方米，塔楼建筑面积32413平方米，建筑总高度为123.4米，用地面积13217.06平方米，主楼地上 30 层，裙房地上 5 层，地下 2 层，拥有411间客房，西餐厅兼早餐厅一个，大餐厅一个，KTV包房30间，大小会议室15个，洗浴中心一个，地下车位50辆，地上车位40辆，绿化率为。现准备开发，功能为酒店+商业+办公。 湖滨花园酒店开发项目功能分区情况序号功能分区所在楼层净面积备注1一层1.1西餐厅（兼早餐）202 M21.2精品店112 M21.3银行4
3、5 M21.4航空50 M21.5商务中心143 M22二层2.1餐厅701 M22.2包房118 M2由三间组成2.3湖景包厢157 M22.4望湖亭64 M22.5备餐间145 M23三层3.1KTV1356 M23.2酒水超市88 M23.3演艺大厅381 M23.4包厢527 M2由十五个组成3.5包房152 M2由三个组成3.6湖景包厢763 M2由六个组成3.7备餐间72 M24四层4.1洗浴中心1444M24.2大会议厅581 M24.3大会议室418 M2由六个组成4.4小会议室248 M2由五个组成4.5会议室97 M2由二个组成4.6湖景会议室285 M24.7湖景包厢33
4、1 M25五层二十六层5.1标准间每间47 M2374间5.2豪华套间每间104 M244间 6电梯机房二十七层7商场临街一层二层4000 M28写字楼临街三层四层4000 M21.6项目总投资 ：本项目总投资约26233万元（自有资金7314万元，贷款16754万元，建设期利息1235万元）2.开发项目所在地宏观概况2.1长春市概况长春市位于吉林中部，地处辽,黑两省结合部。现辖长春市现辖朝阳、南关、宽城、绿园、二道、双阳6个区，榆树、九台、德惠、农安4个县(市)，及16个开发区。其中，国家级开发区2个：长春经济技术开发区、长春高新技术产业开发区；省级开发区(工业集中区)14个：长春净月经济开
5、发区（净月镇）、长春汽车产业开发区、长春长江路经济开发区、长春工业经济开发区、德惠经济开发区（德惠市）、长春双阳经济开发区（双阳区）、长春绿园经济开发区（绿园区）、长春东湖经济开发区、长春合隆经济开发区（合隆镇）、长春五棵树经济开发区（五棵树镇等）、长春二道经济开发区（二道区）、长春南关都市经济开发区（南关区）、榆树市环城工业集中区（环城乡）、农安工业集中区（农安县），有98个乡镇、办事处，1036个行政村，144个居委会，土地面积20604平方公里，人口745.9万。市区面积4906平方公里，四环内建成区（核心建成区）面积379.94平方公里，五环内建成区面积660.19平方公里（五环-绕城
6、高速以内）。 截至2008年5月，长春六大主城区、四大开发区总人口487.6万（四环路以内）其中三环以户籍人口368万。长春户籍总人口745.9万（2007年）。包括外来和流动人口总人口接近千万。 四环内实居住人口超过500万，其中外来和流动人口约为200万。 长春市资源富集，煤、铁、锰、锌等矿产资源达30余种，其中煤炭资源远景储量844亿吨，探明储量174亿吨，保有储量168.2亿吨。市辖四个县、特区、区均为国家重点产煤县，因而具有“东北煤都”之称。 经过三线建设者“献了青春献终身，献了终身献儿孙”的艰苦创业和全市各届各级领导和各族人民的努力奋斗，长春发生了翻天覆地的变化，成为吉林中部一座以
7、煤炭、钢铁、电力、建材为重要支柱的现代化能源原材料工业新城。 长春市区位优势明显，与沈阳、哈尔滨两个省会城市的距离均在300500公里。随着铁路建设的发展，基本形成了北上黑龙江、南下辽宁的铁路十字大通道，故有“三省立交”之称。 长春经济社会的全面发展，得益于三线建设的工业基础，得益于十一届三中全会后的改革开放，得益于党中央北大荒的大开发的战略决策和具体实施，得益于新阶段扶贫攻坚的扎实推进，得益于地企共建的双赢共享，得益于敢为省内先的全国人才公开招聘。回首三十年的发展历程，长春市300余万各族儿女用勤劳的双手和智慧，创造出了无愧于先人无愧于时代的光辉业绩。这些成就的取得，是在党中央、国务院和省委
8、、省政府的领导下，加强党的建设，提高执政能力，充分调动各方积极性，努力依法治市的结果。长春与改革开放同岁，与中国崛起同步，与世界发展同脉，其发展见证了中国改革开放的艰辛历程，印证了中国改革开放的巨大成功。2.2长春市经济概况2.2.1长春市8年宏观经济状况国内生产总值（GDP）：384.27亿元，比上年增速14.9%；社会消费品零售总额：93.81亿元，比上年增速20.9%；地方财政收入：61.41亿元，比上年增速33.33%;城填居民年人均可支配收入：12142.19元，比上年增加4%2.2.2长春市8年对外经济贸易及旅游概况对外经济贸易及旅游，其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经营状况，特
9、别是高星级的宾馆与酒店首当其冲。2008年，实现进出口总额4.25亿美元，比上年增长4.4%。其中，进口总额4.24亿美元，比上年增长12.6%；出口总额6.89万美元。全年新批外商投资企业1个，实际利用外资1410万美元，比上年增长35.6%。引进市外投资项目134项，招商引资实际到位资金60.57亿元，比上年增长21.6%。2008年，全市接待国内旅游总人数195.33万人次，比上年下降15.8%；实现国内旅游总收入11.74亿元，比上年增长19%。见下表：指标名称计量单位绝对数比上年增长（%）国内旅游人数万人次195.33-15.8境外入境旅游人数人次860-8.6其中：外国人人次802
10、-7.3港澳台同胞人次58-23.7国内旅游总收入万元117390.5619.0国际旅游外汇收入万美元16.93-4.12.3长春市旅游行业发展情况2.3.1长春市旅游行业概况随着国民经济的不断发展和对外开放的不断深入，长春市开发新建了一大批景区景点和旅游项目，旅游基础设施日臻完善，综合接待能力不断提高，旅游业持续快速增长，已形成了一定的产业规模。十五期间，市政府对旅游业发展倾注了大量财力，斥巨资打造20公里钟山大街景观大道 、改造修建20公里凉都大道、20公里夜郎大道，建设玉舍国家森林公园、水城海坪彝族文化园、六枝陇脚“夜郎月亮河布依生态文化园”、“苗族生态文化园”等，目前各种通往景区的油路
11、基本建成。同时，民营企业也纷纷投资旅游项目，如天湖仙园、阿嘎温泉、红石榴山庄、白云山庄、辰峰园等共投入9亿余元。截止2006年7月底，全市共有国家级、省级、市郊旅游景区14个，其中国家级2个、省级7个、市郊旅游景区5个。国家级：乌蒙山国家地质公园、玉舍国家森林公园；省级：盘县坡上草原省级风景名胜区、古银杏省级风景名胜区、大洞竹海省级风景名胜区、南开省级风景名胜区、月亮河省级森林公园、杨梅林场省级森林公园；市郊旅游景区：天生湖旅游度假区、钟山区白鹤生态旅游区、石河生态旅游区、阿勒河生态旅游区。全市在旅游规划、旅游市场、景区景点、宾馆饭店、旅行社等旅游事业上取得了可喜的进步。现全市及四个县、特区、
12、区已完成或基本完成市县旅游发展规划，各种旅游景区详规基本完善，旅游交通直达各类景区。拥有国家地质公园1处、国家级森林公园1个、省级风景名胜区5个、省级森林公园2个；星级宾馆8家（其中3星级3家、2星级5家，拥有旅游床位2800余个，含非星级宾馆饭店旅游床位可达4000余个）；旅行社及门市部15家、市区近郊旅游景点山庄7个、旅游定点餐馆2个、旅游商品定点单位1个、省级旅游商品生产企业3个、旅游车队1个。全市旅游直接从业人员达数千人。旅游教育培训、旅游贯标日益得到重视，生态旅游、乡村旅游、工业旅游、农家乐、高端休闲旅游、汽车自驾游、市民近郊休闲游等正成为我市旅游发展的主流。结合我市夏季气候凉爽宜人
13、的特征以及中国气象协会授予的“中国凉都”美誉，市人民政府正在着力将长春打造成为集自然旅游、文化旅游、体育运动为一体的城市，力创“中国凉都、夜郎古地、运动城市”特色品牌。从2004年起每年举办一届的“凉都消夏文化节”活动丰富多彩，其中全国汽车拉力赛、全国围棋赛、甲A篮球赛、全国半程马拉松赛、全国奇石展等活动档次高，吸引了来自全国各地上十万嘉宾。1997年2005年（2003年因非典原因不作对比年份），我市入境旅游者接待人次从647人增加到867人，旅游创汇收入从6万美元增加到13.92万美元。2005年国内旅游人数为136.8万人次，比1997年增加129.45万人次，是1997年的18.6倍；
14、旅游总收入为19100万元，比1997年增加18360万元，是1997年的25.8倍。2006年元至8月，全市共接待游客122.12万人，旅游总收入达到17660.03万元，其中旅游景区接待游客104.78万人，旅游收入达12573.97万元，与2005年同期相比增长34%以上。旅游业在扩大内需、拉动经济增长、提高群众生活质量方面作用日益重要，成为国民经济一个新的增长点。在旅行社行业发展方面，截止2006年7月底，全市共有旅行社及门市部15家，其中旅行社5家（其中3家待批）、门市部10家。除阳光假日旅行社、钟山宾馆旅行社为水城工矿（集团）公司和钟山宾馆所属国营单位外，其余均为民营。规模较小，最多的旅行社8人，最少的仅23人，总人数约50人。 2.3.3长春市市内旅游需求分析从消费特征看，长春市民有超前消费的冲动，休闲消费市场已经启动，且大有
