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1、目录致委托人函1估价师声明.1估价的假设和限制条件.2估价结果报告.3估价技术报告.3附件（目录）.4致委托人函XXX先生/女士（或XXX单位）：1、 受您们的委托，本公司特派评估人员对位于广州增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房单元（房屋所有权证：房权证R字第XXX号）的房地产进行了抵押价值评估，总建筑面积为房地产按揭抵押贷款额度提供参考依据。估价对象为钢混结构，单元共有面积为130.01。现根据国家及政府颁布的法规和政策文件、本评估单位掌握的资料以及产权人所提供的相关资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用市场法，并结合房地产市场行情进行分析计算，确定满足估价对象的全部限制条件下，估价对
2、象房地产在估价时点（2011年6月6日）之抵押价值为（人民币）陆拾叁万柒仟元整（小写）63.7万元。估价对象建成时间建筑面积评估单价广州增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房2011年130.015346元/估价师声明我们郑重声明：（1） 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。（2） 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。（3） 我们与估价报告中的估价对象没有厉害关系，也与有关当事人没有个人利害关系和偏见。（4） 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T 502911999）进行分析，形成意见
3、和结论，拟定本估价报告。（5） 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照。（6） 没有人对本估价报告提供过重要的专业帮助 估价师签名：XXX 二零一一年六月六日估价的假设和限制条件（1） 经到广州市增城市国土局查档及咨询，护甲对象宗地仍为无偿划拨用地，本报告估价结果包含办理转让手续时应向政府补交的土地出让金等各项税费。（2） 依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房屋所有权及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人XXX购买，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。（3） 依据房屋所有权证及房屋分层平面图，计算主楼各分层建筑面积如下表，附楼建筑面积从增城
4、市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分棟（层）房屋所有权的面积为准。主楼各分层价格（4） 依据估价人员现场调查，估价对象主楼于2011年建成。（5） 本报告估价结果包含主楼室内装修。（6） 本报告有效期为一年，随着时间的推移或房地产市场价格波动较大时，其估价结果应做相应的调整或复估。估价结果报告1、 委托方机构名称：XX人民法院机构住所法定代表电话号码2、 估价方机构名称：XX房地产评估有限公司机构住所资格等级法定代表电话号码3、 估价对象估价对象的实物状况见表估价对象广州增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房建筑结构及总楼层钢筋混凝土14层(电梯楼)房屋用途住宅评估楼层第12层(2梯4户
5、)户型结构3房2厅2卫1厨1阳台朝向及景观西北向(望小区园景)通风采光良好噪音较小使用情况自用装修状况外墙小方砖地面地砖内墙及天花内墙为乳胶漆，天花为吊平顶门窗门为实木门，窗为铝合金窗厨房地面铺防滑地砖，内墙为瓷片到顶，天花为铝合金扣板吊顶，组合橱柜卫生间地面铺防滑地砖，内墙为瓷片到顶，天花为铝合金扣板到顶，坐厕设施设备消防栓、IC卡门禁、对讲机4、 估价目的为XXX人民法院办理案件提供估价对象公开市场价值的依据5、 估价时点2011年6月6日6、 价值定义本次估价采用的公开市场价值标准为估价对象房地产在公开市场上最可能形成的客观合理价格。估价结果为估价对象在商住综合用途下的房屋所有权、土地使
6、用权价格。7、 估价依据（1） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范。（2） 国家和地方的法律、法规和有关政策文件。（3） 鉴定委托书【XXX（2002）第XXX号】。（4） 房屋所有权证（5） “XX大厦”各层房产平面图（6） 国有土地使用证【字第XX号】及土地登记审批表和宗地平面图（7） 估价人员进行市场调查和实地勘察所获取的有关资料。8、 估价原则（1） 合法原则：以估价对象合法使用、合法处分为前提估价（2） 最高最佳使用原则：以估价对象最高最佳使用为前提估价（3） 替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。（4） 估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点的
7、客观合理价格或价值。9、 估价方法根据估价对象现房部分占项目总建筑面积130.01，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对现房部分即第12楼层，考虑到楼层为住宅用途，出租具有收益性，故采用收益法进行估价；考虑楼层亦可为居住用途，市场交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。第二条技术路线：因楼层为住宅楼层，瘦市场因素影响较大，故结合交易市场状况，对估价对象整体采用成本法进行估价（在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法）。收益法的定义：运用某钟适当的资本化率，将语气的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上
8、的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理几个或价值的方法市场比较法的定义：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。10、 估价结果（7） 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序和技术标准，经过认真的分析和测算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为： 63.7万元，大写（人民币）陆拾叁万柒仟元整，平均市值单价4899.6元/，大写（人民币）：每平方米肆仟捌佰玖拾玖元零陆元。1、 估价人员签名中国注册房地产估价师：XXX2、 估价作业日期2011年5月至2011年6月3、 估价报
9、告应用的有效期本报告书应用有效期为一年，即从2011年6月至2012年6月止。 XX房地产评估有限公司 二零一一年五月估价技术报告1、 个别因素分析估价对象为增城市府前路1号中坚豪庭17栋1201房，为住宅房，普通装修，3房2厅，朝向为西北向，可望小园风景，通风良好。住宅外墙用小方砖铺砌，地面为地砖，内墙为乳胶漆，天花为吊平顶，厨房与卫生间都已装修完毕。电梯已安装，楼房并配与消防栓、IC卡门禁、对讲机等设施设备。估价对象附近的公共设施齐全，有大型停车场，业的有效利用提供了较好的条件。2、 区域因素分析估价对象位于市府前路1号中坚豪庭，与增江相望，为望江豪宅，园内设有小区花园，附近有医院、多间学
10、校，地理位置优越，交通便捷，区域内基础设施和公共设施较为完善。3、 市场背景分析2011年中国GDP将保持9%以上。民众收入预期看涨、流动性难大幅缩减、高通胀来临等驱动楼市需求继续活跃，在投资渠道未有本质改善前，楼市难以产生根本性的转向。积极的财政政策将体现在保障房的大力建设上。4、 最高最佳使用分析根据建筑物设计使用功能及需求市场状况分析，住宅用房仍有一定需求市场。估价对象要达到最高最佳使用，应以住宅综合用途最为有利，故本次评估去估价对象在估价时点为住宅综合用途。5、 估价方法的选用估价对象现房总面积130.01，根据不同技术方法的特点，本次分别取用2条技术路线进行估价，然后综合确定估价对象
11、的市场价值。第一条技术路线：考虑到住宅用房将可以作为出租等商业用途，具有收益性，故采用收益法进行估价。第二条技术路线：因为估价对象为普通住宅用房，市场交易实例比较多，故采用市场比较法进行估价。6、 估价测算过程第一条技术路线：采用收益法（1） 采用收益法计算估价对象现房的市场价值（2） 估价对象自估价时点起前30年收益水平按每年3.00%的比率递增，第30年以后收益水平固定；所以，采用收益法的计算公式为：1、 前30年 V=A/r-g1-(1+g/1+r)n2、 第30年后 V=A/r1-1/(1+r)N-t*1/(1+r)t式中：V收益价格（元，元/） A未来第i年的净收益（元，元/） r资
12、本化率(%) N法定年限（年） n已使用年限（年） g净收益逐年递减的比率（年）（3）、估价对象年运营总费用根据市场调查，估价对象所在区域类似物业月平均租金约为22元/m2（建筑面积）；租金=130.01*22=2860.22元/月1、 管理费：取有效毛收入的3%. 管理费=2860.22*2%=58.81元/月 2、维修费：维修费取建筑物重置价的1%，建筑物重置价按9/ m2计 维修费=130.01* 9 *1%= 11.7元/月3、 税金：营业税及附加为有效毛收入的2%，房产税为有效毛收入5的%，合计为有效毛收入的7% 税金=2860.22* 7 %=200元/月4、 保险费：按建筑物重置
13、价的2%计。 保险费=130.01* 9 * 2% =23.4元/月5、 年运营总费用： 年运营费用合计=管理费+维修费+税金+保险费 =（58.81+11.7+200+23.4）*12 =3526.92元/年（5） 计算估价对象年净收益 年有效毛收入=2860.22*12*（1-空置率） =34322.64*0.9 =30890.37元/年 年净收益=年有效毛收入-年运营总费用 =30890.37-3526.92 =27363.45元/年（6） 资本化率r的确定 根据广州增城市房地产市场的实际情况及经验，房地产资本化率用安全利率加风险调整值法确定，安全利率取一年期定期存款利率2.25%，加上风险调整值，综合确定商业房地产资本化率r为6.50%（7） 计算估价对象前30年的收益价格：V=A/(r-g)1-(1+g/1+r)n =27363.45/(6.50%-3.00%)1-(1
