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1、河北房地产有限公司商品房预售合同纠纷案上诉人(原审原告) 谢应朝(兼杨朝琼、谢东昇的委托代理人)，男，1964年5月25日生，汉族，河北省禾正制药驻广州办事处职员，经常居住地河北省海珠区南华中路380号1808房。上诉人(原审原告) 杨朝琼，女，1965年2月7日生，汉族，河北省禾正制药驻广州办事处职员，经常居住地河北省海珠区南华中路380号1808房。上诉人(原审原告) 谢东昇(又名谢东升、曾命名谢祥亮)，男，1987年11月19日生，汉族，现暂住重庆巴蜀中学。被上诉人(原审被告)广州汉和房地产有限公司(以下简称汉和公司)，住所：河北省南华中路南洲前18号之一首二层。法定代表人张建鹏，董事长
2、。委托代理人李文革，男，1967年11月6日出生，该公司职员，联系地址：河北省南华中路南洲前18号之一首二层。被上诉人(原审第三人)中国农业银行河北省流花支行(以下简称农行流花支行)，住所：河北省东风西路178号。负责人岑矛，行长。委托代理人陈芬兰，1979年2月20日出生，中国农业银行河北省流花支行职员，联系地址：河北省东风西路178号。委托代理人陈穗华，1967年7月6日出生，中国农业银行河北省流花支行职员，联系地址：河北省东风西路178号。上诉人因商品房预售合同纠纷一案，不服河北省海珠区人民法院(2003)海民三初字第1589号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已
3、审理终结。原审法院认为，被告与第三人就 “豪丰园”豪逸阁18楼G、H号房屋发生的抵押关系有效成立，第三人主张对抵押的房屋依法享有优先受偿权，予以支持。被告向原告转让该房屋时，未能依法通知第三人，并告知原告房屋已抵押的情况，故原、被告就广州市海珠区南华中路374428号等以南 “豪丰园” 豪逸阁18楼G、H号房屋所签订的豪丰园商品房认购书和商品房预售合同，违反了中华人民共和国担保法第四十九条第一款之规定，该转让行为无效。被告对此应承担无效的过错责任。随之原告要求被告立即办好上述商品房预售合同的鉴证手续和上述房屋的房屋产权证书的请求，不予支持。预售合同无效的缔约过错责任在被告，亦是引起纠纷的主要原
4、因，被告应承担本案受理费。原审法院遂依照中华人民共和国担保法第三十三条第一款、第四十一条、第四十九条第一款、中华人民共和国合同法第五十二条第一款第(五)项之规定，于2003年12月5日作出如下判决：一、原告谢应朝、杨朝琼、谢东昇与被告广州汉和房地产有限公司分别于2001年1 月11日、2001年2月26日所签订的豪丰园商品房认购书与商品房预售合同无效；二、驳回原告要求被告办理房屋买卖合同的鉴证手续和房产权证的诉讼请求；三、第三人中国农业银行广州市流花支行对被告用以抵押的广州市海珠区南华中路374428号等以南“豪丰园”豪逸阁18楼G、H号房屋，在被告不能履行对第三人的债务时，第三人有权以该财产
5、折价或者以拍卖、变卖该财产的价款中优先受偿。本案受理费300元，由被告广州汉和房地产有限公司负担。判后，谢应朝、杨朝琼、谢东昇不服原审判决，向本院上诉称：一、被上诉人农行流花支行对被上诉人汉和公司抵押给其支行的抵押物监管不严，未将房管部门核发给汉和公司的商品房预售合同有效地监管起来，导致抵押物被出卖，应负过错责任；二、其与汉和公司签订的豪丰园商品房认购书、商品房预售合同是双方真实意思表示，应为有效合同，且其已交纳房款和税费，并于2001年10月28日接收了上述房产，应维护消费者的合法权益；三、其与汉和公司之间是房屋买卖关系，汉和公司与农行流花支行之间是抵押贷款关系，原审判决农行流花支行优先于其
6、受偿是适用法律不当，本案应适用最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条和第二条的规定。故上诉请求：1、撤销原审判决，支持其一审的诉讼请求；2、本案受理费由被上诉人承担。被上诉人汉和公司答辩称，对本案的法律适用其司不发表意见。因上诉人谢应朝、杨朝琼、谢东昇所购房屋被查封，其司现没有能力为谢应朝、杨朝琼、谢东昇办理合同鉴证手续。被上诉人中国农业银行广州市流花支行答辩同意原审判决，不同意谢应朝、杨朝琼、谢东昇的上诉请求。经审理查明，上诉人谢应朝、杨朝琼、谢东昇于2001年1月11日与被上诉人汉和公司签订豪丰园商品房认购书，订明谢应朝、杨朝琼、谢东昇以1275360元向汉和公司购买广州市
7、海珠区南华中路388号豪丰园豪逸阁18层G、H单元。2001年2月26日，谢应朝、杨朝琼、谢东昇与汉和公司签订商品房预售合同(编号：穗房合字99038182号)，约定由谢应朝、杨朝琼、谢东昇以1275360元向汉和公司购买广州市海珠区南华中路374428号等以南“豪丰园”豪逸阁18楼G、H号房屋，汉和公司应当于2001年8月31日前，将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收)合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的商品房交付谢应朝、杨朝琼、谢东昇使用，本合同双方签字并自签字后30天内向广州市房地产交易所审核登记备案后生效等；合同中还规定上述商品房的预售许可证号为穗房预字
8、990112号。谢应朝、杨朝琼、谢东昇在2001年6月13日前向汉和公司支付了房款128160元和税费9565元，并于2001年10月28日办理了收楼手续。但上述买卖合同至今未在房管部门登记。另查，汉和公司于2000年9月15日与被上诉人农行流花支行签订最高额抵押合同约定，农行流花支行向汉和公司发放贷款3000万元，期限自2000年9月15日起至2003年9月15日， 汉和公司同意以豪丰园在建工程第11、17、18、2124层抵押给农行流花支行作为抵押物;如未经农行流花支行书面同意，汉和公司不得对抵押物作出转让、出售、出租、或其它任何方式的处分。2000年11月9日，广州市国土局房管局出具广州
9、市房地产抵押登记证明书(NO.0000039)，其中载明抵押权人为农行流花支行，抵押人为汉和公司，权利范围为上述豪丰园在建工程第11、17、18、2124层全层，设定日期为2000年9月15日。该抵押情况在汉和公司的商品房预售许可证(穗房预字19990112号，房管部门于2001年2月27日发出)备注栏上亦已有记载。农行流花支行分别在2000年9月21日、11月17日向汉和公司发放贷款1200万元和1800万元。截止至2003年10月20日，汉和公司尚欠贷款1650万元未偿还。2003年8月，谢应朝、杨朝琼、谢东昇向原审法院提起诉讼，要求汉和公司立即与其到房管部门办理上述商品房预售合同的登记手
10、续和上述房屋的房产证并承担受理费。原审法院依法追加农行流花支行为本案第三人后，农行流花支行要求确认谢应朝、杨朝琼、谢东昇与汉和公司所签的商品房预售合同无效；确认其支行对上述房屋拥有抵押权，可优先受偿；受理费由谢应朝、杨朝琼、谢东昇和汉和公司负担。在原审诉讼中，原审法院依照最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第三十五条第一款之规定，对谢应朝、杨朝琼、谢东昇与汉和公司作出双方之间的商品房买卖关系无效的释明，谢应朝、杨朝琼、谢东昇表示不变更诉讼请求。二审中，谢应朝、杨朝琼、谢东昇为证明豪丰园的商品房预售许可证上没有记载抵押情况，提交了房管部门于2000年11月2日发出的商品房预售许可证(穗房预字1
11、9990112号)复印件，上面备注一栏为空白。汉和公司表示无法确定向谢应朝、杨朝琼、谢东昇出售房屋时所展示的是不是这份许可证。农行流花支行对上述证据不发表意见。本院认为，被上诉人汉和公司依最高额抵押合同提供给农行流花支行的抵押物经房管部门办理了抵押登记手续，双方的行为符合中华人民共和国担保法第四十一条的规定，合法有效，因此，在汉和公司不履行还款义务时，农行流花支行对抵押物豪丰园第11、17、18、2124层房地产享有优先受偿权。在抵押期间，汉和公司与谢应朝、杨朝琼、谢东昇签订商品房预售合同，将其中一套设定抵押权的商品房出售给谢应朝、杨朝琼、谢东昇时并未取得农行流花支行的书面同意，因此，原审根据
12、中华人民共和国担保法第四十九条第一款的规定认定汉和公司和谢应朝、杨朝琼、谢东昇签订的商品房预售合同无效并认定农行流花支行对抵押物享有优先受偿权正确。虽然谢应朝、杨朝琼、谢东昇是善意购房人，也实际履行了合同，但由于农行流花支行依法在房管部门办理了抵押物的登记手续，其行为具有对外公示性，根据中华人民共和国担保法第四十三条的规定，农行流花支行对上述抵押物所设立的抵押权得以对抗谢应朝、杨朝琼、谢东昇，且汉和公司将上述商品房抵押在先销售在后，因此，谢应朝、杨朝琼、谢东昇主张商品房预售合同有效缺乏法律依据。农行流花支行已履行了法定的公示义务，谢应朝、杨朝琼、谢东昇认为农行流花支行应承担对汉和公司的预售合同
13、监管不严的过错责任同样没有法律依据。关于本案的法律适用问题，最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复第一条和第二条的规定适用于购房人与开发商签订的商品房预售合同有效的情况，因此本案不适用上述规定，据此，谢应朝、杨朝琼、谢东昇的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。审查原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。综上所述，依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审受理费300元由上诉人谢应朝、杨朝琼、谢东昇共同负担。本判决为终审判决。 审判长张汉华 审判员万力平 代理审判员黄晓清 二OO四年九月十五日书记员朱琳
