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1、房地产基础知识 主讲 1 房地产基础知识 房地产与房地产业 商业房地产 房地产市场的分类 房屋产权及五证 土地出让的条件 房地产专业名词及解释 2 一 房地产与房地产业 一 房地产1 房地产的概念和分类房地产具体是指土地 建筑物及其地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 又称不动产 是房产与地产的总称 房产是房屋及其权利的总称 地产是土地及其权利的总称 两者具有整体性和不可分割性 包括 1 土地2 建筑物及地上附着物3 房地产物权注 房地产物权除所有权外 还有所有权衍生的租赁权 抵押权 土地使用权 典当权等 3 一 房地产与房地产业 2 房产 地产两者间的关系及差异房产指各种明确了
2、权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物 地产指明确了土地所有权的土地 既包括住宅或非住宅附着物的土地 以及各地段 又包括已开发和待开发土地 我国的地产是指有限期的土地使用权 房产与地产之间存在着客观的 必然的联系 主要包括几个方面 a 实物形态上看 房产与地产密不可分 b 从价格构成上看 房产价格不论是买租价格还是租赁价格都包含地价格 c 从权属关系看 房产所有权和地产所有权是联系再一起的 差异包括几个方面 a 二者属性不同 b 二者增值规律不同 c 权属性质不同 d 二者价格构成不同 4 一 房地产与房地产业 3 房地产的类型按用途划分 A 居住用房地产B 生产用房地产 工厂等 C 经营用
3、房地产 商场 游乐园等 D 行政用房地产 政府办公楼 房管局 建设局等 E 其他专业用房地产 学校 医院 福利院等 5 一 房地产与房地产业 4 房地产的特性1 房地产位置的固定性 土地是自然生成物 位置不可移动 房屋是建筑在土地上的 因此决定房屋不可移动 固定性 使房地产受地理位置的限制 2 地域差别性 每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同 3 房地产的高质耐久性 4 资源的有限性 5 房地产具有保值 增值性 前提是国家的政局稳定 由土地性质决定 土地有限 不可再生 但人们对土地的需求日益增大 增加 物以稀为贵 房地产作为龙头产业 税收约占国民生产总值的10 6 一 房地产与房
4、地产业 二 房地产业1 概念房地产业是从事房地产开发 经营 管理 服务等行业与企业的总称 房地产开发是通过土地 建筑材料 市政设施 公共配套设施 劳动力 资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间 并改变人类生存的物质环境的一种活动 7 一 房地产与房地产业 2 主要内容A 国有土地使用权的出让 房地产的开发和再开发 房屋开发和建设 如征用土地 拆迁安置 委托规划设计 组织开发建设 对旧城区土地的再开发等 B 房地产经营 包括土地使用权的出让 转让 租赁 抵押和房屋的买卖租赁 抵押等活动 C 房地产中介服务 包括房地产咨询 估价 测量和经纪代理 D 房地产物业管理服务 包
5、括家居服务 房屋及配套设施和公共场所的维修养护 保安 绿化 卫生 转租 代收代付等 E 房地产金融 包括信贷 保险和房地产金融资产投资等 F 房地产的调控和管理 即建立房地产的资金市场 技术市场 劳务市场 信息市场 制定合理的房地产价格 建立和健全房地产法规 以实现国家对房地产市场的宏观调控 8 一 房地产与房地产业 3 房地产业与建筑业的关系建筑业是属于第二产业 属于物质生产部门 从事勘察 设计 施工 安装 维修等生产过程 它的生产结果就是建筑物和构筑物 房地产业则兼开发 经营 管理和服务等多种性质 属于第三产业 一般从事房地产开发经营的企业和组织称为开发商 从事房屋建设和设备安装的企业称为
6、建筑商和承包商 在项目开发建设活动中 房地产企业和建筑业往往形成甲方和乙方的密切合作关系 9 一 房地产与房地产业 三 房地产土地的使用年限是如何确定 凡与省市规划国土局签订 土地使用权出让合同书 的用地 其土地使用年限按国家规定执行 即 居住用地70年 工业用地50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 综合用地或者其他用地50年 10 二 商业房地产 1 商业房地产的含义人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房 商业物业的功能多样化 既有能满足市民购物 饮食 娱乐 休闲等需求的社会功能 又有能满足商家经营 商务活动 市民投资等需要的经济功能 商业地产的属性本身来
7、讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所 广义应该包括商场 酒店 写字楼 商务公寓等 一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式 都叫商业地产 商业地产是包括购物中心 商业街 SHOPPINGMALL 主题商场 专业市场 批发市场 折扣店 工厂直销店 娱乐类商业房地产 住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品 11 二 商业房地产 2 商业地产与住宅房地产的区别 12 二 商业房地产 3 商业地产的类型 1 商业物业分类表 13 二 商业房地产 3 商业地产的类型 2 房屋建筑结构分类表 14 二 商业房地产 4 商业地产销售模式A 整体转让B 零散销售
8、C 自由出租D 返租销售 15 二 商业房地产 返租销售概念 就是带租约销售 即先引进品牌商家 然后将商场划分若干小面积产权商铺销售给众多小业主 并保证给小业主一定的定期租金回报 发展商即可在短期内回笼资金并获得超额利润 实质 商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售 在其进行外销商品房出售时与买受人约定 在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租 以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为 利益 国内的房地产公司融资渠道比较单一 为了应对银行银根紧缩 成本增高的不利局面 开发商利用售后包租融资进行发展已是相当普遍的做法 对于个人投资者而言 现在商铺是
9、一种房地产和理财产品结合的产品 不仅具产权的房地产特性 同时在理想状态下 又是一种收益比较高的投资理财产品 可见 售后包租并非只是开发商单方获益的模式 其本质仍是实现开发商与投资人的双赢 16 2020 4 4 17 三 房地产市场的分类 1 一级市场 房地产一级市场又称土地一级市场 是 土地使用权 出让的市场 即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场 房地产一级市场是由国家垄断的市场 2 二级市场 二级市场是指住房私有权出售 出租等交易市场 是土地使用者经过开发建设 将新建成的房地产进行出售和出租的市场 市场的主体是 住房产权的所有者 和 住
10、房消费者 3 三级市场 是购买房地产的单位和个人 再次将房地产转让或租赁的市场 也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场 也包括房屋的交换 它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场 18 四 房个屋产权及五证 1 房产证 土地证 1 房产证购房者通过交易 取得房屋的合法所有权 可依法对所购房屋行使 占有 使用 收益和处分 的权利的证件 即 房屋所有权证 是国家依法保护房屋所有权的合法凭证 房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋 房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证 在通常意义上 房产证是房屋所有权证的简称 是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证 19 四 房个
11、屋产权及五证 2 土地证土地证是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据 根据国家相关规定 目前我国颁发的土地证书主要有三种 集体土地所有权证 县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册 核发集体土地所有权证 确认所有权 集体土地建设用地使用权证 县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册 核发集体土地建设用地使用权证 确认建设用地使用权 国有土地使用权证 县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册 核发国有土地使用权证 确认国有土地使用权 20 四 房个屋产权及五证 2 五证两书一表 1 五证一个楼盘从报批到上市 要经过一系列严格的审批手
12、续才能具有我们通常所说的 五证 即 A 国有土地使用证 是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金 获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证 B 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 C 建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 D 建设工程施工许可证 是建设施工单位符合施工条件 允许开工的批准文件 建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 没有开工证的建筑属违章建筑 不受法律保护 E 商品房销售 预售 许可证 市 县人民政府房地产管理部门允许房地产
13、开发企业 销售商品房的批准性文件 21 四 房个屋产权及五证 2 两书一表 两书 是指新建住宅 商品房质量保证书 和 商品房使用说明书 是开发商在向购房者交付房屋时 房地产开发企业必须提交给购房者的文件 购房者有权索要 一表 是指 房屋竣工验收备案表 备案表上的每一项都必须报主管部门备案 如果缺少任何一项的话 这个楼盘就属于 黑楼 是不能入住的 22 五 土地出让的条件 土地可以分为 生地 和 熟地 两种 两种地块出让的价格是不一样的 1 熟地 即提供 七通一平 完成拆迁 具备 水通 电通 路通 通讯通 天然气通 排水通 排污通及土地平整 等市政条件的地块 或为 三通一平 即完成土地征用和动拆
14、迁 具备 水通 电通 路通及土地平整 等条件的地块 2 生地 也可以叫做 毛地 生地是指可能为房地产开发与经常活动所利用 但尚未开发的农地和荒地 即未具备 七通一平 三通一平 等条件的地块 地与熟地的区别就是在于地块出让时 所具备的成熟条件不一样 23 六 房地产专业名词及解释 1 占地面积指 建筑物所占有或使用的土地 水平投影面积 地块总面积 2 容积率 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率 对于开发商来说 容积率决定 地价成本在房屋中占的比例 而对于住户来说 容积率直接涉及到居住的 舒适度 一个良好的居住小区 高层住宅容积率应不超过 5 多层住宅应不超过 2 但由于受土地成本的限制 并
15、不是所有项目都能做得到 建筑面积除以占地面积等于容积率 24 六 房地产专业名词及解释 3 建筑面积 1 多层或高层住宅建筑的建筑面积 是按 各层建筑面积的总和计算 其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算 二层或二层以上按外墙外围水平面积计算 通俗点说 建筑面积包括了公摊面积 共用的和分摊的面积 比如走廊 电梯 进门等等 和套内建筑面积 2 套内建筑面积包括了房间里所有的墙体 和别人共用的墙体算一半 如果你自己量的话那肯定是套内的使用面积 如果在合同上写的套内面积那肯定是套内建筑面积 25 六 房地产专业名词及解释 4 开间就是房屋的宽度 5 进深就是指房屋的实际长度 6 层高是指下层地板
16、面或楼板面到上层楼层面之间的距离 也就是一层房屋的高度 7 净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离 净高和层高的关系可以用公式来表示 净高 层高 楼板厚度 26 六 房地产专业名词及解释 8 建筑密度 是指建筑物的覆盖率 具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 建筑密度一般不会超过40 50 用地中还需要留出部分面积用作道路 绿化 广场 停车场等 建筑密度的考量对象是建筑物的面积占用率 而建筑容积率考量的对象是建筑物的使用空间 27 六 房地产专业名词及解释 9 公摊建筑面积 即公用分摊建筑面积 指每套 单元 商品房依法应当分摊的公用建筑面积 在日常使用中 一般也简称公摊面积或公摊 商品房应分摊的共有建筑面积包括 1 各产权户的电梯井 管道井 楼梯间 垃圾道 配电室 设备间 公共门厅 过道 地下室 值班警卫室 以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋 2 套 单元 与公共建筑空间之的分隔墙 以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的一半 10 公摊系数 是一栋建筑的总公摊面积与总套内建筑面积的比例公摊
