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1、品质筑就美好生活 房地产项目开发流程主讲人 吴涛 房地产项目管理的三大目标 项目过程与最终产品的一致 项目管理结果与公司战略的统一 利益相关者的价值最大化 房地产开发流程三段论 营销管理贯穿项目始末 目录 信任分享创新共进快乐 第一部分项目开发流程 第二部分工作中的思考 第三部分结束语 4 目录 第一部分项目开发流程 一 土地的获取 针对土地使用权竞价出让的形式 4 各部门工作分工及重点事项 1 总裁办 决策 明确拿地意向 2 发展中心 土地信息的搜集整理 并核实相关信息的准确性 办理土地竞拍相关工作手续部门内部测算 3 营销中心 市场调研 初步项目定位 4 财务中心 资金运营估算 5 成本中
2、心 土地阶段成本预测 结合营销中心的项目初步定位展开 6 工程中心或者区域公司 工程条件评估 取得合适的土地是项目成功的基础 错误的判断将给项目带来致命的伤害 土地获取阶段的工作是公司经营能力的重要体现 我们应该明确产品发展的重点 进而确定土地拓展的方向 不要发散性的扩张 否则将直接导致开发工作质量的降低 更在经营管理过程中暴露出到自身能力的各种不足 二 项目策划 设计阶段 4 本阶段工作目标 客户定位 产品策划 5 各部门工作分工及重点事项 1 营销中心 主导项目策划工作 期间需要完成的工作主要有 市场调查 市场定位 产品策划 完成项目定位建议报告 明确业态组合 产品配比 产品部品调研与建议
3、 各类业态销售与经营建议 物业自持情况 2 设计中心 选择设计单位 指导概念规划设计 方案规划设计 扩初设计 景观设计 施工图设计过程 为项目各类施工组织提供技术支持 3 成本中心 多方案成本和投资测算比较分析 设计阶段投资分析 制定项目实施阶段的目标成本 施工图制作完成后 4 城市公司与项目部 项目整体开发计划的制定 项目目标运营书 项目前期的各项准备工作 5 开发部 主要工作大项主要有10项 分别是 规划条件咨询申请 开发资质的办理 立项批复 可研报告的制作 用地规划许可的办理 国有土地使用证的办理 向规划局进行方案咨询并及时反馈意见 设计方案招标手续 本阶段工作的开展应严格依照营销中心项
4、目定位建议报告中的项目定位与产品配比实现设计意图 加强设计过程中各专业之间的沟通 及时掌握规划审批部门的要求与方向 降低沟通成本 提高效率 做到市场风险最小化 物业价值最大化 三 项目实施阶段 工程 成本 开发 营销实施 1 项目部 现场管理 参与总包监理等各类合作单位的招标 满足各个开发节点实现的进度要求 2 城市公司成本管理部 目标成本管理 动态成本监控 主导总包监理等各类合作单位的招标 3 资金中心 资金调配和运营 确保项目实施各阶段资金到位 4 各部门工作分工及重点事项 4 开发部 施工图审查 招标手续办理 现场踏勘 施工许可证办理 预售监管资金 预售许可证办理 配套手续办理 水电气热
5、 综合验收施工许可之前的几个关键点 图纸审查 招标手续办理 现场踏勘 物业合同的委托和备案 施工许可证的办理 预售许可证 配套水 电 气 热 综合验收 从项目取得土地成交确认书 到综合验收完成 共需要接触32个政府 企业单位 需接触136个政府企业的下属部门 工作内容项约为218项 2020 4 4 17 开发工作人员要具备几个必要的条件 5 营销中心公司定的几个销售节点的任务要求 1 开盘 30 2 主体封顶60 3 交付90 以上 我这里简述一下营销管理的几个重点 专业管理 日常管理 市场研究 客户研究 产品研究 营销各类数据库的建设 项目管理 持续型 计划管理 费用管理 价格管理 销售目
6、标管理 案场管理 项目节点进度管理 项目销售进度倒排期 节点任务达成率 这是房地产开发三段论中的第二阶段 也是过程最长的一个阶段 也是产品物化形成的阶段 周期需要2年半以上 这个阶段主要的特点 1 由于周期太长 对项目过程管理的监控难度较大 2 外部接口多 协调和可控性难度大 3 标准化的程度的一致性难度较大 4 并行运作多 协调和计划控制难度大 5 不能出错 否则纠错的成本高 难度大 这个阶段检验了全员的执行力 对产品的理解程度 是城市公司经营能力的主要表现阶段 四 物业服务 4 关联工作部门及相关工作内容要求 1 项目部 实现交付的各类工程进度和质量要求 组织总包单位 监理公司共同参加实地
7、检查 对检查及验收中出现的问题及时组织整改 检查 验收主要包括四项工作内容 房屋质量检查 设计及使用功能缺陷检查 交楼标准与合同附图核对 部品部件使用状态检查 2 营销部 客户信息的交接 客户关系的交接与过度 协助入住工作的开展 3 开发部 提供各类交付所需的材料 4 运营中心 处理客户投诉 及时反馈并监督整改情况 5 物业公司 策划物业服务方案并执行落地 我们的产品并非仅仅指园区的实体和硬件部分 还包括无形的软件部分 两者不能分割 所谓服务 是针对人的 就是对于住户的一种亲切和有效持久的影响 生活品质的影响 宋卫平董事长 持续满足业主的身体健康 心理健康 社会适应健康 道德健康的需求出发 通
8、过提供业主包括涉及健康服务 文化教育服务 生活服务等内容在内的系统优质的园区服务 更好地帮助业主去尽享品质生活 实现理想居住的梦想 同时 通过持续良好的服务表现提升开发企业的品牌价值 五 从专业分工的角度横向梳理项目流程管理的目标和价值 核心目标 目录 第二部分工作中的思考 1 营销的真谛 2 如何实现目标 一切行为皆为营销 对目标要有深刻的理解能力 对待目标的态度 坚定信心 勇往直前 目录 第三部分结束语 我永远相信只要永不放弃 我们还是有机会的 最后 我们还是坚信一点 这世界上只要有梦想 只要不断努力 只要不断学习 不管你长得如何 不管是这样 还是那样 今天很残酷 明天更残酷 后天很美好 但绝对大部分是死在明天晚上 所以每个人不要放弃今天 马云 ThankYou 2020 4 4 33
