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1、权证知识培训 1 2 过户相关知识贷款相关知识 目录 3 过户相关知识 一 什么是产权房产权房 个人完全拥有的私有住房 对于产权房 产权人享有使用权 租赁权 典权 继承权使用权房 由国家以及国有企业 事业单位投资兴建的住宅 政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房乡产房 在农民集体土地上建设的房屋 未缴纳土地出让金等费用 其产权证不是由国家房管部门颁发 而是由乡政府或村政府颁发 4 过户相关知识 二 什么是大 小产权房第一种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的 不用再缴土地出让金的叫大产权 要补缴土地出让金的叫小产权 按这种解释普通商品房就是大产权房 经济适用房就是小产权房 第二
2、种解释是按产权证的发证机关来区分的 国家发产权证的叫大产权 国家不发产权证的 由乡镇政府发证书的叫小产权 即乡产权 乡产权并不构成真正法律意义上的产权 5 过户相关知识 三 产权房分类1 商品房是指房地产开发企业 经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房2 已购公房是指根据市政府房改政策按成本价或标准价或优惠价购买的公有住房 标准价 优惠价在办理上市手续前需要补成成本价 6 过户相关知识 央产房 在京中央和国家机关以及中央在京企 事业单位职工向所在的央产单位所购买的公有住房 央产房需要到蓝岛央产办公室办理上市审批手续 央产房上市需满足以下四个条件
3、1 原产权单位在蓝岛央产办已办理备案手续 有档案 2 该房产与所在单位分离 且符合保密措施等相关安全规定 单位同意上市证明 3 该房产已办理物业供暖结清手续 物业供暖结清证明 4 该房产不超标 或超标部分已做处理 7 过户相关知识 产权人按个人级别或职称所享有的核定面积 职工 60平 科级 70平 副处 80平 正处 90平 副局 110平 正局 120平对于超标央产房 需回原单位办理超标处理方可上市 超标面积按每平米不高于4000元的标准向原单位补缴费用 具体标准为各单位自定 如夫妻双方各有一套央产房 核定面积不累加 为夫妻双方二人级别较高一人 所拥有房产面积为夫妻双方房产面积之和 总面积超
4、出核定面积的话 需回出售房产所在单位办理央产超标处理手续 8 过户相关知识 3 经济适用房分为在建项目与非在建项目在建项目即为纯经济适用房 指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房 它是具有社会保障性质的商品住宅 具有经济性和适用性的特点非在建项目虽然是按经济适用房管理 但不是真正意义上的经济适用房 包括回迁房 康居房 安居房等等 9 过户相关知识 经济适用房的上市A 在建项目购房合同签订日期在08年4月8日之前的仍按老办法执行 即满 年上市交易时 卖方需缴纳成交价的10 的综合地价款 产权变更为商品房购房合同签订日期在08年4月8日之后的按新办法执行 即满 年上市交易时需缴纳同地段普通商品房
5、指导价与原购买价差额部分的70 的土地收益等价款B 非在建项目 无5年内外之分 对于购房人无特殊要求 10 过户相关知识 四 过户相关税费契税 首套购房90平米以下 成交价 1 90平米以上140平米以下 成交价 1 5 140平米以上非普通住宅 成交价 3 非首套购房所购房屋无论为面积大小 统一按成交价 3 征收契税 11 过户相关知识 2 营业税 我们通常泛指的5 5 营业税的正确说法应该为 营业税金及附加 是对营业税 综合城建税 教育附加税的统称 其中5 的部分为营业税 综合城建税与教育费附加分别按缴纳的营业税的7 3 计算缴纳普通住宅 未满五年按成交价全额5 5 征收 满五年免征非普通
6、住宅 未满五年按成交价全额5 5 征收 满五年按 成交价 原购买价 5 5 征收 12 过户相关知识 普通住宅的标准 1 建筑面积140平米以下 2 小区容积率1 0以上 容积率为总建筑面积除以总占地面积 3 普通住宅总价不得高于相应区域平均价格的1 2倍 即总价不得高于 三环内区域 258 215 万三环至四环之间 210 175 万四环至五环之间 198 165 万五环以外区域 120 100 万 13 过户相关知识 3 个人所得税免征标准 已满 年且为本人唯一住房征收标准 成交价 1 或差价 20 4 综合地价款 在建项目经济适用房 满5年 成交价 10 14 过户相关知识 5 土地出让
7、金已购公房 当年成本价 建筑面积 1 当年成本价城八区为1560元 郊区为1290元非在建经济适用房 回迁房 成交价 3 6 房补差额 标更成 优更成 当年成本价 建筑面积 6 15 过户相关知识 7 房屋登记费住宅类 80元 件 办理过户与抵押登记时缴纳非住宅类 550元 件 办理过户与抵押登记时缴纳8 工本费5元 件 16 交易流程图 16 签合同 交中介费 交定金 网签 审核 全款 贷款 17 过户相关知识 五 建委过户流程审核 将买方信息录入网上签约系统 建委于五个工作日内审核其是否符合限购标准网签 将买卖双方及合同详细信息录入网上签约系统完税 由地税部门代原房主为买方开具购房发票 同
8、时缴纳契税 个税 营业税等相关税费递件 买卖双方到场将产权证 买卖双方的身份证明 买卖合同递交到建委窗口 并经工作人员审查核实 领证 买方领取新产权证 各建委出证时间各异 如果买方贷款 领证后还需要到建委办理抵押登记手续 抵押登记完成后 他项权利证做为抵押物抵押给银行 产权证经银行核实后返还给买方 18 过户相关知识 六 关于限购的相关规定对已经拥有一套住房的本市户籍家庭 对持有有效暂住证 在本市没有住房 且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭 限购一套住房对拥有两套及以上住房的本市户籍家庭 拥有一套及以上住房的非本市户籍家庭 以及无法提供本市暂住证 连续五年以上缴纳社会保险或个人
9、所得税的非本市户籍居民家庭 暂停在本市向其售房在校生京籍集体户口居民视为非本市居民 19 二 贷款相关知识 一 贷款基础知识按揭 按揭在中国人民银行和各商业银行的正式文件中称为 个人住房抵押贷款 即借款人 购房人 在向房地产开发商或二手房主购买房产时 自己先交付首期房款 其余部分由银行贷款垫付 并用所购买的房产权益作为抵押 按月偿还贷款本息 月供 的一种贷款方式 抵押登记 由抵押权人 银行 提供相关资料 并且到建委办理 抵押登记完毕后所出的他项权利证做为抵押物抵押给银行 经过注记后的产权证经银行审核后返还给借款人 20 二 贷款相关知识 贷款成数 银行指定评估机构对房屋进行评估并出具评估报告
10、根据评估值与成交价二者取其低进行贷款估值依据 视房龄情况最高可按估值的7成批准贷款贷款年限 用于购房用途最高可贷30年 商贷 房龄加贷款年限一般不得高于40年 借款人年龄加贷款年限一般不高于65 男 或60 女 公积金 贷款年限 建筑使用年限 房龄 3 其中 建筑使用年限 砖木结构为40年 砖混结构为50年 钢混结构为70年 21 二 贷款相关知识 贷款基准利率 贷款基准利率是央行公布的商业银行贷款业务的指导性利率 目前执行的基准利率为6 8 等额本息 借款人在整个还款期内 每月偿还的贷款本金和利息之和保持不变 调整利率除外 但每月还款额中的本金比重逐月增加 利息比重逐月减少的一种还款方式 等
11、额本金 借款人每月偿还得贷款本金固定不变 即本金在整个还款期内平均分摊 但所付利息逐月减少 还款期内还贷额逐月递减的一种还款方式 最新银行利率表含公积金 2011 7 6 xls 22 等额本息还款法图示 二 贷款相关知识 23 等额本金还款法图示 二 贷款相关知识 24 二 贷款相关知识 二 贷款业务品种及收费标准1 按揭贷款 贷款20万内收取贷款服务费3600元 含评估费400 超出20万部分加收千分之五服务费 2 公积金贷款 贷款20万内收取贷款服务费3600元 超出20万部分加收千分之五服务费 评估费1500 贷款额千分之三的担保费 抵押登记费300 3 抵押消费贷款 贷款20万内收取
12、贷款服务费4000元 含评估费500 超出20万部分加收2 服务费 4 还款垫资业务 按垫资额的3 收取 不足3000元的按3000元收取 不含公证费 25 交易流程图 25 签合同 交中介费 交定金 网签 审核 全款 贷款 26 二 贷款相关知识 三 二手房按揭贷款1 办理流程成交 签署合同 并收取代理费 过户服务费面签 买卖双方及配偶到担保公司或银行签署贷款相关资料评估 评估公司3个工作日内出具评估报告批贷 客户资料符合银行要求的情况下 银行在5到7个工作日做出批贷决定 过户 买卖双方办理产权过户手续抵押登记 担保公司带买方办理抵押登记手续放款 银行见抵押登记后的他项权利证3个工作日之内放
13、贷款给卖方 27 二 贷款相关知识 2 贷款注意事项收入证明必须用碳素笔填写 不得涂改 一般为月供的2倍以上 所留电话必须是座机 所提供的营业执照副本复印件必须经过年审并加盖公章外地居民申请贷款需提供社保或完税证明对于首套贷款 银行普遍按基准利率执行 对于二套贷款最高可贷4成 利率上浮10 对于贷款套数的认定 总体趋势 认房不认贷 结清后房屋已出售 仍可按首套执行 28 二 贷款相关知识 四 公积金贷款1 公积金贷款特点利率低 目前为4 9 商贷利率7 1 成数较高 90平米以下房屋最高可贷8成对房龄要求不高 贷款年限 建筑使用年限 房龄 3对于二套贷款的认定 认房不认贷 手续相对繁琐 环节较多 周期较长 29 二 贷款相关知识 2 最高贷款额度 必须满足以下三个条件 1 评估值的八成 90平以下 或七成 90平以上 2 单笔最高80万 资信好可到90万 3 单笔最高贷款额 个人缴存额 缴存比例 400 每万元月均还款额以上三者取其最低即为最高可贷金额 30 二 贷款相关知识 3 公积金贷款办理流程约买卖双方到担保公司面签资料房屋评估公积金管理中心初审复审 办理产权过户面签借款合同放款给卖方办理抵押登记 31 最后祝大家主动学习 夯实基础 快速成长 多多成单 32 谢谢
