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1、房地产开发项目设计方案1、开发有限公司关于委公司编制本项目可行性研究报告的委托书；2、 国家、省、市有关政策、法律、法规、规定要求；3、 国家现行有关技术设计规范和标准；4、 国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、 城市居民住宅规划设计规范；6、投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）7、建设项目经济评价方法与参数实务全书（中国建材工业出版社）；8、 建设单位提供的基础数据资料；9、 10、1.5可行性研究的范围本可行性研究报告的研究范围主要包括：1、项目提出的背景和建设必要性2、市场分析与建设规模 3、建设地点及场址选择4、总体规划方案5、设计方案6、项目节能方案分析7、
2、环境保护与节能、安全8、组织机构与物业管理9、工程及销售进度安排10、投资估算和资金筹措11、经济评价1.6可行性研究工作概况，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与蓬莱市有关部门、项目承办单位的领导及技术人员进行了座谈，就建设用地、建设规模、设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告的一些关键问题达成一致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目可行性研究报告。1.7可行性研究项目概述1.基本概况近年来，随着快速发展以及当地人民生活水平的不断提高，对住宅的要求已不在局限于满足住宿的要求，追求高品质成为新的需求标准，居民对普通商品住房的需求在逐年增加。再者
3、商业房地产发展迅速，商住楼同时拥有商业和居住的双重功能，具有良好的市场发展空间。项目承办单位蓬莱天宏房地产开发有限公司为满足市场需求和企业自身发展，决定进行蓬莱市府后路旧城改造工程建设。2.建设规模项目结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措的可能，确定建设规模为总建筑面积46157.6平方米，其中，商住楼总建筑面积24050.6平方米，包括临街商业建筑面积12000.2平方米，临街住宅建筑面积12050.4平方米；普通住宅建筑面积22107平方米。总规划户数431户，居住人口1509人。3.建设地址项目建设地位于蓬莱市府后路，该项目工程规划总用地3
4、1361平方米。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合商住小区的建设，地理位置优越。4.建设特征与结构本项目包括住宅和商住楼，建筑均为多层建筑，结合蓬莱市地质情况确定本项目均采用现浇混凝土框架结构体系，基础采用独立基础形式。5.环境保护本项目选址在蓬莱市府后路，该区域周围环境状况良好，周边水体、大气、土壤具有较强的自净化能力，且有一定的环境容量，适合生活小区的建设。本项目主要污染源有生活污水、厨房油烟和生活垃圾，除此之外基本无其他污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。6.投资估算经测算，本项目总投资估算为12000.00万元。7.工程进度本项目计划建设期为
5、2年，从2008年10月开始至2010年9月底建成。8.资金筹措方案本项目资金筹措方案为：项目承办单位自有资金4340.00万元，占总投资的36.17%；银行贷款6000.00万元，占总投资的50.0%；商品住房预售款项筹集1660.00万元，占总投资的13.83%。9.盈利能力分析本项目总销售收入18434.70万元。经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额4867.74万元，税后利润3650.81万元。投资利润率为40.56%，投资利税率为53.62%。全部投资财务内部收益率税前为18.6%，税后为14.1%；投资回收期税前3.69年，税后3.88年。10.主要经济技术指标见下页附表1.8
6、可行性研究结论项目建成后，可对蓬莱市提供优质商品住房及商住楼，以及推进蓬莱市房地产市场的发展具有重要作用。项目的建设将为蓬莱市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房和商业网点，满足广大市民及外来人员的住房需求。对于促进蓬莱市经济发展，加快蓬莱市城市化进程，改善蓬莱市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要的推动作用，具有明显的社会效益，同时也具有良好的市场前景和较好的经济效益。综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。主要经济技术指标类别编号号项目单位数量备注建设指标1总用地面积M2313612总建筑面积M246157.63临街商业建筑面积M212000.2临街住宅建筑面积12050.4普通住宅
7、建筑面积221074住宅户数户4315总规划人口人15096绿地率%16.87容积率1.58建筑密度%16.56经济指标9开发建设投资万元12000.0010资金筹措万元12000.00其中自有资金万元4340.0036.17%预售款万元1660.0013.83%银行贷款万元6000.0050.0 %11投资利润率%40.5612投资利税率%53.6213投资回收期年3.88税后14财务内部收益率%14.1税后15财务净现值万元383.97税后第二章 项目提出的背景及建设必要性2.1项目提出的背景1、住宅建设的健康发展将代表着我国的城市化进程，进入高速发展阶段。二十一世纪前半个世纪中，城镇住房
8、将成为中国最大的生活消费品，住宅建设的发展将代表着我国的城市化进程，进入高速发展阶段，并将同时带动其他生活产品的升级和更新换代，住房建设的健康发展将有利于迅速解决中国住房落后的现状，并使整体住房质量和水平迅速提高。（1）住宅建设的健康发展是国家进步和社会发展的重要标志住宅建设的健康发展是我国城市化战略有效实施的基础我国在“十一五”规划中提出“实施城市化战略，逐步化解城乡二元结构矛盾。要遵循客观规律，与经济发展水平和市场发育程度相适应，循序渐进，走符合国情的多样化的城市化道路；要特别注意节约土地、解决好城市化与土地资源的矛盾；要在建立新型城乡关系方面迈出实质性步伐，初步形成农村人口自愿平稳有序进
9、入城市的体制和机制框架。”高质量的居住环境是实现我国现代化城市建设的基本标准我国现阶段建设现代化城市，要达到十条基本标准，其中第五和第七条为“高质量的生态环境”和“高质量的居住休息条件”。将“高质量的居住休息条件”和“高质量的生态环境”作为建设城市化的两条重要的标准，体现了现代城市以人为中心的重要原则，是现代城市能否可持续发展的重要内容。它对我国住宅建设提出了向新阶段、新水平发展的明确要求。（2）住宅建设的健康发展是改善我国住房现状和提高人民生活水平的重要保障。近十多年来，我国城市化的水平持续提高，城镇每年增加的非农业人口大都在800万1000万人。城镇人口比重增幅较快。按照研究预测，到202
10、0年，我国城市化水平将达到52%左右。今后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会的一项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。这主要反映两个方面：一是城镇新增非农业人口增加的住房需求。二是，在城镇化的进程中，城镇流动人口将增加，这部分人的住房问题越来越突出，城镇流动人口的住房需求也需要考虑。2、我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点发展面向广大群众的普通商品住房。国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。（1）要从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理
11、规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。（2）房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。3、随着我国国民经济的健康持续快速发展，商住楼因其具有商住两用等功能，具有很大的发展空间。从我国房地产政策的目的性上看，商住楼作为商业楼的特殊形式，以其节约、经济、商住两用等功能，受到越来越多中小型企业、商家的欢迎。当前中国的中小企业正在起步发展的阶段，随着国民经济的健康持续快速发展，既需要有各种档次的专业写字楼，也需要有提高生活居住质量的住宅，同
12、样也需要大量的商住两用功能的建筑。商住楼同时具有随着经济发展的可塑性，可以非常简单地变成写字楼，也可以随着需要而改造成纯住宅。在现有政策条件下，商住楼将会是一个需求极大的特殊产品，具有特殊的生存空间。综上所述，住宅建设的发展对推动我国城市化发展进程和改善城镇居民生活条件有着积极的影响作用，而我国的住房建设所处的历史阶段是要面向广大群众，重点发展普通商品住房，而且既要保证必要的数量增长，更要注重提高住房水平，积极实行住房建设由粗放型向集约型的转变。项目承办单位为响应我国房地产业健康发展的要求顺应蓬莱市房地产市场需求，拟进行本项目商住小区建设。2.2项目建设的必要性1、本项目建设符合国家经济和社会
13、发展十一五发展规划中发展房地产业的要求。国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第四篇 加快发展服务业第十七章 丰富消费服务业第二节 发展房地产业 调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。2、本项目建设符合山东省国民经济和社会发展十一五规划中着力增加普通商品住房的要求。山东省国民经济和社会发展第十一五发展规划纲要中第七章繁荣发展服务业壮大发展新兴服务业的第三条 房地产业：加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。
14、加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成“梯级消费”的良性循环。3、本项目建设符合蓬莱市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中完善人居功能要求。蓬莱市国民经济和社会发展十一五发展规划纲要中第四部分第二大条坚持城乡统筹，推进一体化发展中第二项提升城市承载功能中指出：完善人居功能。以建设最适宜人类居住城市为目标，全力打造“人居蓬莱”品牌，全面启动高档住宅区、农民新村、旧城改造和经济适用房“四大人居板块”，逐步形成普通商品房、高档商品房、经济适用住房、廉租房等不同层次的住房供应体系，不断提高城市吸引力，加快膨胀城区人口。到“十一五”末
15、，城镇居民基本实现小康社会居住目标，人均住房面积达到30平方米。4、本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力的需求。随着人民生活水平的提高，我国现有商品房市场中购买力的需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平的阶段。现阶段社会经济的发展和人类文明程度的提高，人们更多地关注“人”本身生存条件的改善和合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注的生存大事之一。本项目包括住宅和商住楼，建筑均为多层建筑，项目实施后，可以更好的改善一部分居民住房条件，促进当地商业的发展，引领当地住宅市场发展方向，符合经济发展的要求。5、有利于带动相关产业乃至地方经济共同发展。房地产业在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位。实践证明，房地产业的发展除了带动建筑、建材、装修、家具、家电、物业管理等产业的发展外，由于产业的关联效应作用，它还能极大
