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1、 销售百问第一部分项目市场情况1. 常州市的位置？常州位于长江三角洲中心地带，地处江苏省南部，北携长江，南衔太湖，与上海、南京等距相望，沪宁铁路、沪宁高速公路、京杭大运河均穿城而过。2. 常州市的交通情况？常州水陆空交通便利，老京沪铁路（常州站为特等站）、京杭大运河、312国道和沪宁、宁杭、常宁，沿江高速（常苏），常澄，锡宜等高速公路，以及江苏第2大机场，4E级民航常州奔牛国际机场，构成了常州发达的水陆空交通网。此外在建的京沪高速铁路常州北站是沪宁线通过站中最大的车站，沪宁城际铁路常州站，以及总长近八十公里的城市高架快速内环路网和正在积极筹建的4条城市轨道交通线也给常州的交通增添亮色。 3.
2、常州市餐饮业状况如何？在全球，中国号称“餐饮王国”，在江浙沪一带，常州餐饮独霸天下，无人能比。常州餐饮的“霸”，表现在数量，质量，服务及外来投资者的增加。2009年常州全年餐饮业完成零售额99亿元，增长21.7%，2010年常州全年餐饮业完成零售额将超过100亿。第二部分 项目总体概况4. 项目位置在哪里？我们项目位于被规划为常州市九大居住区之一的飞龙生活圈的核心地位，南临城际铁路，北临南湖路（原飞龙南路），东临环龙路，西靠龙江高架。5. 项目周边有什么配套？飞龙生活圈配套完善，公园、医疗中心、大型超市、菜市场、商业步行街等一应俱全。飞龙美食风情街对面是规划的中学、小学。6. 项目交通情况？飞
3、龙美食风情街交通优势明显，可以快速衔接东向沪宁城际火车站、北向的沪宁高速公路、京沪高铁常州站、过江渡口，西向的4E级民航常州奔牛国际机场等，还有规划中的地铁3号线与5号线。7. 项目周边消费辐射力如何？飞龙生活圈占地3.68平方公里，规划总建筑面积超过500万平方米，聚集居住人口约10万人，消费潜力强劲；目前，该板块内已聚集了绿地世纪城、银河湾第一城、新城玉龙湾、天山花园等高尚楼盘，初步预计未来居住人口将达10万余，周边庞大的人口基数，为项目带来强劲的消费力。社区半径2公里范围内聚集了常州市政府、新北区政府等行政单位，年往来办公人员达7万人次，以公务接待、公务员个人消费为主；长江路沿线规划数十
4、万平米的商务、办公及酒店项目，预计年商务及业务客流量约26-30万人次。8. 发展商是谁？实力与品牌如何？发展商开发过哪些著名项目？金桥房地产开发股份有限公司，公司主要在长三角开发楼盘，开发过博爱花苑、金桥花苑、金桥市场、美林国际村、太阳城、无锡金太湖国际城。9. 商业设计单位是谁？实力如何？江苏华源设计院有限公司，江苏省华源建筑设计研究院有限公司（常州），始建于1982年，是中国著名的勘察设计研究院。是建筑行业甲级，纺织、印染、轻工行业甲级，机械电子、电气数码技术一体化甲级，污水处理、化工工程甲级及工程地质勘察岩土工程甲级和工程咨询甲级单位。2000年在常州设计行业第一家通过ISO9001质
5、量体系认证.10. 承建商是谁？实力如何？常州一建工程有限公司，是国家一级建筑施工企业。11. 项目顾问公司是哪家？实力如何？营销策划是深圳市慧通行房地产顾问有限公司，公司多年全程服务于城市综合体、Shopping Mall、百货商场、商业街、专业市场等各种业态，商业面积达数千万平米是具有专业实力和诚信意识，并拥有核心价值体系和独特营销思想观的专业策划、营销、经营管理顾问全程服务公司。项目经济技术指标12. 总占地面积多少？总建筑面积多少？占地面积：16万平方米；总建筑面积：38万平方米，住宅32万平方米，商铺约1.3万平方米。13. 用地性质？土地使用年限及批地时间？项目用地性质：住宅。年限
6、：住宅70年；商业40年14. 项目容积率？1.9415. 商铺的使用率？98%(开间5米，进深12米，有个别特殊。一楼统一层高6.1米。）16. 开工时间？封顶时间？ 开工时间2008年7月26日，封顶时间2009年11月17. 停车泊位有多少？我们项目商铺离马路的距离在12米左右，有充足宽敞的沿街位置，设置便利的停车泊位，满足消费客户用餐的停车需求。第三部分 建筑规划设计内容18. 交房标准是什么？外墙：石材、面砖或涂料；内墙：卫生间为水泥砂浆墙面，其他为7:3白水泥批嵌。顶棚：7:3白水泥批嵌地面：水泥地坪门窗：进户门：成品装饰门；内门不安装；窗：铝合金窗。卫生间：预留上、下水接口。19
7、. 楼宇的建筑结构是怎样的？框架20. 整体建筑风格是怎样？欧式21. 相连铺位是否可打通，哪些建筑结构允许改动？哪些不行？相连铺位可以打通，非承重墙（除外墙）可以拆除。影响结构安全等问题的不可以改动。22. 商铺楼层高度？ 一楼层高6.1米，二楼层高2.9米万都陶瓷城，23. 承重重量？3.5KN/M224. 外墙装修标准？石材、面砖和涂料25. 排污排烟如何处理？排污：城市污水管网；排烟：专用排烟孔。第四部分 项目定位26. 项目的市场定位是什么？10万人的超级生活城 首席餐饮娱乐街27. 项目的特色在哪里？一、超大社区中央食街500万平方米超大飞龙生活圈内中央美食风情街，区域内将聚集10
8、万高消费人群。二、成行成市600米长美食风情街，包罗各类餐饮美食餐厅，形成经营规模优势，吸引更大范围的消费者。三、独立式商铺完全独立的商业街，满足餐饮商家的全方面要求，成为飞龙生活圈大型居住组团的核心商业街。四、两层变三层铺位方正实用，首层6.1米高，两层变三层，为餐饮商家赢得更高的使用价值。五、沿街便利停车位充足宽敞的沿街位置，设置便利的停车位，满足消费客户用餐的停车需求。六、稀缺美食街在飞龙生活圈南侧千米中央商业街中，飞龙美食风情街作为首席美食商业街，具有唯一的独占性。七、便捷的道路网络飞龙美食风情街通过长江路与飞龙路，10分钟可以便捷通往市区各个商圈及行政区域，能很好覆盖目标消费群体。八
9、、金桥地产实力打造开发商金桥房地产开发股份有限公司在常州、无锡等城市成功开发了多个大型综合项目，深谙商业项目的开发与运营管理，例如常州太阳城购物中心、无锡金太湖国际城等大型商业地产项目，取得了良好的商业效应。28. 项目客户定位？1、 消费者：飞龙生活圈10万人居住人口为依托，辐射整个新北区甚至是整个常州市。2、 商户：各大美食商家，提供一个赚钱的平台。第六部分 经营管理问题29. 项目可否做其他经营？按规划，我们项目是做飞龙美食风情街，所有的物业条件都是为餐饮业所打造。首层6.1米高，两层变三层，为餐饮商家赢得更高的使用价值。商铺与住宅的间距16米左右，商铺离马路的距离在12米左右，既不影响
10、小区居民，顾客又能停车方便。目前也有很多有意向的餐饮商家来售楼处咨询，并且去考察我们项目。但是我们考虑到整个飞龙生活圈尚未成熟时，前期也可以做些配套商业。一旦飞龙生活圈成熟，随着餐饮商家不断的进驻，到时候我们的飞龙美食风情街的人气肯定很旺，这么大的一个生活圈，就我们一条美食风情街，前景一片辉煌。我们可以参照星湖路美食街这个案例。30. 项目前景怎么样？ 把一条街做旺的话，最好的选择就是做餐饮街，民以食为天，以10万人的生活圈为支撑，何愁做不旺。其次，整个飞龙生活圈，云集各大楼盘，都来抢占市场，市场这块蛋糕就这么大，如何做到在竞争中处于优势，那就要市场差异化，万和城50万平米的商业项目，包括购物
11、中心，商务酒店，娱乐等，银河湾也配套大型超市，购物广场等，这样看来，10万人的市场做普通商业几乎处于饱和状态。所以我们做餐饮，跟他们业态区分，飞龙美食风情街做为飞龙生活圈首席餐饮街，业态鲜明，消费潜力巨大，市场庞大。在这里投资或经营商铺，想不赚钱都难，我们现在就是要做市场的领导者，做商铺的原始股，这种机会真是千载难逢。第三，等飞龙美食风情街聚集了人气，这么好的市场，这么大一个餐饮商圈氛围，租金肯定翻几翻。31. 装修时间是什么时候？装修有何限制条件？ 交付后即具备装修条件，所有装修方案应经物业管理公司和相关部门审核通过。32. 物业管理费用为多少？是由谁承担？按国家规定商业物业的管理费为 0.
12、8元/平方米/月,由物业实际使用者承担。33. 商铺水、电等的收费标准是多少？如何收取？商户用水、用电同时计表进户。 按商业类用水用电标准计费。由相关职能部门直接收取或由经营管理公司代收代缴。34. 水电煤气是否开通？越轻松跃成功水电已开通，煤气预留管道。35. 商业经营范围有何限制？可否更改？无限制，经营业态有物业使用者决定，但是飞龙美食风情街设计规划业态为餐饮业。统一做餐饮成行成市快，很容易形成规模。七部分 价格与合同问题36. 商铺起价？最高价？均价？37. 付款方式有几种？折扣分别为多少？按揭和一次性付款两种。38. 贷款银行名称？贷款额度？贷款年限？贷款利率？贷款银行未定，贷款额度5
13、0%，最高十年，6.53439. 汇款或支票支付时，发展商的开户行是什么？帐号多少？金桥房地产开发股份有限公司开户银行：中国银行钟楼营业部银行账号：405040830112119028094001开户银行：工商银行营业部银行账号：1105020109200010262开户银行：建行新北区支行银行账号：510-32001628436050734468开户银行：交通银行城中支行问一下我妈，我银行卡的开户银行是哪个支行，然后QQ告诉我银行账号：32400634001801004636440. 按揭需要哪些证件？费用有哪些？按揭所需证件：1.银行卡，2.借款申请人及其配偶身份证3.借款申请人及其配偶的
14、户口本4.借款申请人及其配偶的收入证明（还款比控制在家庭月收入的50以下，私营业主需提供营业执照及近3月的纳税凭证，有限公司股东还需公司章程）5.借款申请人及其配偶的结婚证明(单身的需提供有政府相关部门单身证明，离异的提供离婚证或离异协议。未婚的（已到法定登记年龄）提供由民政部门提供的未婚证明)6.购房合同正本以及首付凭证复印件包括银行交款证明或开发商出售的收据）。按揭费用：根据办理按揭的银行收费标准收费。41. 购铺应交纳的税费？额度为多少？契税3%；维修基金35元/；印花税0.05%；产权交易费：5元/；产权登记费：550元/户，多加一个名字多加10元；土地登记费：105元/户他项权证费（
15、商业贷款）：550元/户。42. 委托他人签定合同需要哪些证件？提供购房者个人合法有效的身份证明、经公证处公证的委托书、代签合同者身份证原件、购房者委托书、首期款收据、（按揭方式购买者需提供收入证明）。43. 我可不可以分期付款，签合同时先交一半，到交楼时再付另一半？不可以，签合同的前提是必须付清首期款或总房款。第八部分 销售篇44. 商业与住宅贷款利率有何区别？商业贷款的利率是在基准利率的基础上上浮10，比住宅的利率稍高45. 个人购铺要提供什么证件？身份证、户口本、结婚证原件46. 单位购买要提供什么证件？企业营业执照47. 个人购买与单位购买贷款利率是否一样？不一样，个人商业贷款利率比单位购买低（个人商业贷款是在国家基准利率上上浮10%，单位是上浮15%；提供的资料也不一样，单位贷款需要通过银行的受信评估）48. 个人购买多间商铺贷款有何限制？没有限制，要求能开出收入证
