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1、 第一章第1题：如何认识物业管理概念？答：物业管理条例第二条明确规定：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。第2题：怎样理解我国物业管理的产生和发展？答：物业管理产生的根本动因在于工业化、城市化以及技术进步所带来的房地产利用、使用方式的变革、人们生活和生产方式的变革以及由此带来的房地产产权多元化、复杂化的内在矛盾。物业管理的发展是市场推动物业管理法律法规的不断完善。第3题：将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的和现实意义是什么？答：将市场原则
2、作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点： 一是强调业主在市场活动中的自主权。业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护； 二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定第4题：如何理解物业管理的基本特征？答：社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（1）物业管理的社会化，指的是摆脱了过去那种自管的分撒管理体制，由多个产权单位、产权人通过业主大会选聘一家物业管理企业。（2）物业管理的专业化，指的是由物业管理
3、企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。（3）市场化是物业管理最主要的特点。第5题：如何正确认识物业管理在我国社会经济中的地位和作用？答：(一)实施物业管理有利促进经济增长。居住消费本身包含众多的消费环节，大致可归纳为四类基本消费支出：购房消费支出、装饰装修支出、水电气暖长期消费支出、大中修设备改造及物业费支出；(二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量。重点是：“改善居住、卫生、交通、通信条件，扩大服务性消费，逐步增加公共设施和社会福利设施”(三)实施物业管理有利于增加就业。物业管理吸纳大量的失业人员、复转退军人、农村劳动力。(每增加一万平方米物业管理面积
4、，可增加58人就业)(四)实施物业管理有利于维护社区稳定。维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。物业管理是社区服务的重要组成部分。物业服务企业对于维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。(五)实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。房地产作为不动产，是最基本、最重要的生产要素和生产资料。物业管理作为房地产消费阶段的管理环节，对房地产保值、增值有着重大影响。房地产消费是一个漫长的时期，这一时期中，不仅房地产
5、价值与物业维修养护好坏有直接关联，而且房地产市场价格也随着物业品牌的优劣而随时升降。良好的物业管理可以提升房地产的价值，低劣的物业管理或没有物业管理，必然会直接或间接地影响房地产的保值、增值。第6题：简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性和现实性？答：1、我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；2、物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；3、普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的
6、基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。4、无论是推动引导，还是监督管理，政府主要通过制定相关法规政策并作好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。第7题：比较分析条例颁布前后我国物业管理制度建设的特征。答：从20世纪90年代初到条例颁布前这一阶段，物业管理政策法规主要体现以下特点：1，借鉴性：主要借鉴新加坡，香港特区等国家和地区的先进经验。2，过渡性：主要考虑传统管房模式的根深蒂固，采取循序渐进的方法进行改革。3，针对性：主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。2003年6月28日，物业管理条例正式颁布，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
7、这一阶段物业管理政策法规主要体现以下特点：1，配套性：主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实条例为基本指针。2，经验性：主要是总结物业管理实践中的经验教训，有针对性地作出制度安排。3，操作性：主要是将条例中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。第8题：如何理解条例的立法理念、指导思想和立法原则？答：条例在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重，平衡利益，保护弱者的立法理念。条例立法的指导思想是：1、强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主共同利益的关系；2、强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；3、强调物业管理
8、企业与业主通过公平、公开和协商的方式处理物业管理事项。立法原则是：1、物业管理权利和财产权利相对应的原则；2、维护全体业主合法权益的原则；3、现实性与前瞻性有机结合的原则；4、从实际出发，实事求是的原则。第9题：条例确定了哪些基本制度？如何把握其内涵？答：确立了7项制度：1、业主大会；2、管理公约；3、前期物业管理招投标；4、物业承接验收；5、物业管理企业资质管理；6、物业管理从业人员职业资格；7、住宅专项维修资金等7项物业管理制度。内涵：1、尊重和维护业主的财产权利；2、建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制；3、条例的法律法规共同规范了物业管理活动；4、妥善处理市场和政府的关系。第10
9、题：条例涉及的主要问题有哪几方面？主要内容是什么？答：1,总则，主要对条例的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制做了规定；2、业主及业主大会，规定了业主的概念、权利和义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责，业主大会、业主委员会和居民委员会的关系等内容；3、前期物业管理，规定了前期物业服务合同、临时公约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续，物业的保修责任等内容；4、物业服务管理，包括物业管理企业的性质，并确立了物业管理企业的资质管理；5、物业的使用与维修，对物业的使用与维修等相关问题进行了规范；6、法律责任，他是条例不可缺少的重要组成部分，包括了适用条件、行为模式以及违反行
10、为模式的法律后果三个要素；7、附则，确定了条例的生效日期，明确了条例自2003年9月1日执行。第11题：条在“法律责任”的规定上有哪些特点？答：1,行政责任，民事责任并存；2、为了更好地处理行政处罚和承担民事责任的关系，条例在创设法律制度是遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不在设定行政处罚的原则。确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证，民事责任的承担，以充分体现优先保证全体业主利益的原则；3、体现了自我管理，自我监督的原则。第12题：如何准确把握条例确立的物业管理的基本法律关系？ 答：1、业主相互之间的关系。业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主
11、体；2、物业管理企业和业主之间的关系。业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务，业主支付服务费的等价交换关系，是一种真正的民事行为；3、开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系，因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务实际上是建立在两个物业服务合同的基础上，一个是前期物业服务合同一个是商品房销售合同；4、供水、供电等单位与业主以及物业服务企业的关系，供电、供水等单位给业主提供产品服务，业主缴纳费用，他们之间存在合同关系，他们与物业管理企业不存在任何关系。5、社区居委会与业主，业主大会及物业管理企业的关系，居委会和业主大会之间无关系，物业管理企业与居委会法
12、律上没有权利义务关系。6，物业管理各方与政府之间的关系。是一种行政法律关系第二章1、物业管理服务有哪些特点？答：1，物业管理服务的公共性和综合性。2，物业管理服务受益主体的广泛性和差异性。3，物业管理服务的即时性和无形性。4，物业管理服务的持续性和长期性。2、物业管理服务内容有哪几类？答:(1)房屋共用部位的维修、养护与管理；(2)房屋共用设施设备的维修、养护与管理；(3)物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；(4)物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务；(5)物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；(6)物业装饰装修管理服务；7)物业档案资料的管理；8)专项维修资金的代管服务
13、。以上是物业管理服务其次还有物业服务合同以外的服务。3.普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)中界定的物业服务内容有几方面?其中一级、二级、三级服务标准的主要区别是什么?答：中国物业管理协会于2004年印发了普通住宅小区物业管理服务等级标准包含1，物业管理服务的基本要求2，房屋管理3，共用设施设备的维修养护4，协助维护公共秩序5，保洁服务6，绿化养护管理其中一二三级服务标准的主要区别是：1，物业管理服务基本要求中的服务电话开通时间和急修到达时间要求不同，每年一次业主服务意见满意率不同。2，房屋管理巡查频次不同，楼道完好率不同3，保洁服务每日清运垃圾次数不同，小区道路，广场，停车场每日清扫次数
14、不同。4.如何理解物业服务收费原则?答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。5.物业服务收费的成本构成有哪些?答：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主
15、同意的其他费用。物业共用部位，公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。6.比较分析包干制和酬金制的利弊。答：包干制是指由业主向物业服务企业支付固定服务费用，其盈余或亏损均有物业服务企业享有和承担的物业服务计费方式。包括物业服务成本，法定税费及物业管理企业利润。包干制是我国住宅物业服务收费普遍采用的方式。包干制收费形式下，物业管理企业的盈亏自负，无论收费率高低和物价波动，物业管理企业都必须按照合同约定的标准提供相应服务这种收费形式简捷，但交易透明度不高，在收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损，在市场不规范时，个别企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到。损害。酬金制是指在预收的物业服务资金中按照约定的比例和数额提取酬金支付给物业企业，其余的全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均有业主享有和承担的物业服务计费方式
