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1、 凌峻集团二零一三年九月 国兴汽车博览城整体开发运营案例分享 关于凌峻 企业概况 凌峻集团作为国内知名房地产综合投资机构之一 瞄准产业地产及商业地产的广阔发展前景 抓住产业地产及商业地产的发展契机 一直致力于国内二三线城市产业地产及商业地产的投资开发 近几年 在全国多个地区 如广东 湖南 江西 山东 新疆等地 都进行产业地产及商业地产的投资开发 为当地经济发展形成了良好的带动作用 致力于产业地产及商业地产开发的投资运营商 汽车城投资是企业发展方向之一 汽车城作为一种商业地产与产业地产的结合体 有着广阔的发展前景 凌峻近几年来瞄准汽车产业大发展的契机 结合企业的优势资源 将汽车主题地产作为企业的
2、核心业务之一 重点拓展国内的二 三线城市 实现汽车城项目的全国连锁复制开发 兴国汽车博览城是我司与国兴集团共同投资开发 并由我司具体负责项目的规划 策划 销售 招商及运营为一体的合作项目 企业资源 经过近20年的发展和多个项目的成功运营 凌峻集团成功整合了汽车产业的上下游资源 与广大厂商及商家建立起稳定 长期 紧密的合作关系 企业优势 企业优势 高素质的产业地产人才队伍 众多汽车行业资源 雄厚的资金实力 汽车文化集大成者 丰富的汽车城开发经验 兴国国兴汽车博览城案例分享 城市背景 兴国县位于江西省中南部 赣州市北部 东倚宁都县 东南邻于都县 南连赣县 西邻万安县 西北接泰和县 北毗吉安市青原区
3、 永丰 连接吉泰盆地 距赣州市82公里 省会南昌346公里 全县辖25个乡镇 5个国营林场 1个工业园区 304个行政村 全县国土总面积3215平方公里 总人口78万 兴国县虽然作为国家贫困县 但当地居民收入相对较高 藏富于民 兴国县 赣州市 资源丰富 物产富饶兴国境内富含钨 煤 金 莹石 石灰石 稀土等20多种矿产资源 莹石储量和品味在全国居重要地位 石灰石 花岗岩储量居江南之首 九山生姜 兴国灰鹅 兴国红鲤鱼 绿色茶油等特产名扬四海 是农业部命名的中国 灰鹅之乡 红鲤鱼之乡 和国家林业局命名的 中国油茶之乡 交通便捷 区位优越兴国县位属赣州市一小时城市经济圈 距赣州黄金机场 井冈山机场均1
4、小时路程 可通过京九 浙赣铁路与长江三角洲进行经济联系 紧邻广州黄浦港 深圳蛇口 汕头港 厦门港等港口城市 路程均在550公里以内 且都有高速公路相连接 境内有319国道和泉南高速公路经过 泉南高速在兴国段有三个互通口 距昆厦高速公路40km 随着兴国至井冈山红色旅游高速公路的规划建设 与内陆省份及省内其他地区的联系将更为近便 城市特征 兴国县交通条件在赣州市范围内相对来说不是很发达 但随着政府对兴国发展越来越重视 规划的高速公路和城铁将相继建设 加上目前的京九铁路 319国道等 未来交通条件会得到很大的提升 兴国县县域总人口达78万 在赣州各市县中排名第二 仅次于于都县101万 人口规模基数
5、大 市场前景广阔 兴国县矿产资源丰富 若干种资源在全国占有重要位置 私营矿产老板及个体户等较多 财富基数好 藏富于民 城市印象 兴国县目前汽车经营场所主要集中在将军大道 平川北大道 兴国大道 相对比较集中 有一定的业态集聚性 汽车整车销售在2010年前车型价格多数在10万元左右 至2010年开始汽车整车销售的车型价格有所提高 在10 30万左右 销售量为230 260辆 月 除了赣州市区 兴国县是赣州市汽车销量最大的县 预计未来20年均保持持续上升之势 汽车修理行业形势比较混乱 场所分布分散 随着汽车保有量的增加 汽修市场呈上升趋势 兴国县内目前拥有60家三类汽车修理行业 7家二类汽车维修行业
6、 摩托车大市场内有60户左右的商家经营 预计近几年摩托车市场依旧很大 政府短时间内不会出台相关政策取缔摩托车市场 很多消费群体为兴国县本地客户 也有少量的外地客户 投资环境较好 民间信贷机构多 项目背景 兴国汽车市场概况 兴国县目前汽车消费市场存在着经营规模偏小 汽车整车销售以多个小门面拼合而成 只能提供少量车型展示 部分车型停靠在马路边 影响兴国的交通道路 而汽车用品 汽车美容 二手车市场等则由2 4个小门面拼合经营 经营规模较小 整车销售行业经营品牌较为低端 中端车型较少 没有高端车型 受经营场所场地的制约 停车摆放混乱等问题突出 汽车修理行业包括汽车美容 车身清洁等 汽车美容 车身清洁均
7、需要技术性审批 目前行业比较凌乱且对周边环境污染严重 影响城市排污系统 兴国汽车市场存在不足 兴国县政府相关部门考虑到城市道路得通顺及城市污染等问题 希望拥有一个较为专业的汽车城项目解决这此类诸多问题 目前政府已拟定方案 将通过政府行为对兴国县的汽车市场进行一次整顿 将目前市面上的汽车经营商家引导至本项目国兴汽车城内 汽车城产业化 将集汽车整车销售 汽车维修 汽车用品市场 汽车美容 汽车配件 办证 年审 驾考 国家税务机关 交警部门 交通运输部门等于一体化 形成 一条龙 式汽车服务市场 4S汽车品牌店将陆续入驻县级城市 兴国县的汽车市场进入品牌化管理 兴国汽车市场发展趋势 地块分析 项目地块西
8、面与兴国县主城区仅一河之隔 从项目地块驱车前往市中心区域只有不到10分钟车程 而主城区与项目地块之间的模范大桥将于2010年5月份通车 届时河东与河西连接紧密型得到进一步加强 可以给项目带来更多的人流物流 况且项目位于城市东南方向发展主轴上 未来发展成熟后更是处于城市核心位置 区位得天独厚 优势明显 1 区位环境项目地块所在区域位于城市发展重心区域 东南方向 近期兴国县的整体发展是向东南 西面方向发展 未来长期规划本区域是处于城市核心位置 2 竞争环境项目作为汽车城在兴国县目前是第一家 整个县城没有同类型竞争对手 就赣州市与兴国县临近的市县来说 这样的汽车专业市场也是凤毛麟角 竞争风险较小 本
9、项目具有领头羊作用 3 交通状况地块的地理位置优越 从新区大道与建设中的模范大桥相接至城区 并与石吉高速兴国入口相接 交通便利 大桥建成后与高速路入口打通 将是往来车辆的必经之路 而且地块属于城市新区 有足够的空间和宽阔的道路来停放车辆 具有不可比拟的交通优势 项目开发思考 思考一 兴国汽车市场环境从目前兴国的整车销售经营场所来看 目前面积约为4000平方米左右 而汽车下游商家 维修 美容 汽车用品 数量达约160余个 以100平方米 个计算 其体量可达15000平方米以上 从整车的销售情况看 目前兴国的汽车销售量保持在230 260辆 月 且基本上为本地消化 这表明 当前的兴国汽车市场 其容
10、量还是有限 且市场辐射力有限 对于项目6万平米左右的庞大商业规模 当前及今后几年 兴国的汽车产业市场是无法满足其全部需求的 因此 单纯的汽车业态市场开发 不足以支撑整个项目的开发容量 必须兼顾辅助配套业态及其他延伸业态的开发 才能满足市场 商业业态需保持一定的弹性空间 思考二 开发商目标期望发展商对本项目的期望是尽可能的销售物业 以变现回收资金 同时 通过本项目 树立发展商在市场上的知名度和美誉度 目前本地市场上经营物业以租赁为主 尤其是整车销售 由于所需经营面积大 对购买经营场所物业多持谨慎态度 主要考虑是商铺面积大 所需物业总价高 对投入的回报产出有疑虑 因此 考虑到本地市场客户购买力有限
11、 本项目必须积极拓展兴国以外的市场优质客户 扩大客户来源 同时 需要合理控制物业面积及总价 才能更好的进行物业销售 思考三 资源的利用企业资源兴国国兴汽车大市场有限公司在赣州国兴投资有限公司 赣州车行八方汽车贸易有限责任公司 赣州同盛汽车有限公司强强联手的基础上成立 不仅一套科学的行业运营与管理模式 有一支经验丰富的运营管理团队 而且和一批有实力的整车销售 二手车交易商家及汽车用品生产商建立了稳定的合作关系 掌控了丰富的客户资源 完全有实力 有能力 有资源在兴国打造一个一站式汽车交易商贸平台 政府资源作为兴国县的重点发展项目 汽车城项目获得了兴国县各级政府部门的大力支持 可获取雄厚的政府相关资
12、源支持 因此 本项目的运作 要充分利用企业丰富的行业资源 为项目营销做服务 同时 必须打好政府牌 可由政府牵头整合各类资源 比如对项目进行权威认定 增强商家及投资者信心 给予相关的优惠扶持政策等 思考四 盈利模式本项目采用 租售结合 方式 通过销售收益回收项目的投资款并实现盈利 同时 考虑到部分商铺面积较大及发展商自持部分物业 项目的部分收益来自汽车城的后续租赁赢利和商场经营 因此 租售结合是本项目商业价值实现的最佳途径 一方面以招商成功带动项目快速销售及价值提升 另一方面可以通过一期的成功带动项目整体的增值 项目开发目标 发展目标 赣南首席一站式汽车交易商贸平台 实现可持续赢利能力 赣南首席
13、一站式汽车交易商贸平台本项目的建设要改变兴国传统的汽车市场经营格局 推进兴国汽车市场实现飞跃发展 同时 引入全新的经营理念 将汽车城的影响力不仅仅做到兴国第一 甚至要辐射到整个赣南区域 城市赣南汽车交易的重要商贸平台 实现可持续赢利能力汽车城的最终目的是实现利润 这是终极目标 所有的工作 所有的目标都必须与经济效益密切挂钩 项目在规划设计 招商 管理 每一个环节都不能马虎 项目的建成 将成为兴国汽车市场行业迈向现代商业的重要里程 它将成为城市的一个标志性工程 以促成相关区域 物业的顺利开发和升值 促进整体城市功能的更完善 更丰富 提升了兴国汽车市场的地位与吸引力 项目整体开发策略 市场形势 开
14、发商目标 资源条件 地块条件 市场容量有限 需保持一定的弹性空间 资金快速回笼 实现项目价值 政府支持 开发商自身资源丰富 区位位置佳 地块自身条件优良 实现项目开发目标 打造赣南首席一站式汽车交易商贸平台 并实现项目可持续的赢利能力 适应兴国 引领兴国领先 务实 项目定位 赣南首席一站式汽车交易商贸平台阐述 项目是面向兴国及周边县地区的大型汽车交易基地 商贸平台 在一定程度上提升了 专业市场 的概念 把这种商业模式提高到现代商业经济运作的层面 多功能 以汽车及汽车上下游产品交易为主 集休闲 娱乐 餐饮等功能于一体的商业中心 多业态 涵盖各类汽车用品的批零兼营的商贸市场 项目功能及经营定位一站
15、式的多功能汽车交易服务本项目超越单一的汽车销售或者维修概念 强调多功能 综合性 一站式消费理念打造 多功能的综合服务市场 以满足兴国乃至整个赣南地区全方位的汽车消费需求 项目功能经营分布 项目整体规划理念 以现代商贸市场标准打造一个功能性强 具有地区标志意义的汽车博览城项目按 现代汽车商贸中心的标准 打造 在借鉴全国类似项目先进规划设计的基础上 以前瞻的理念 充分考虑到未来项目的运作 使其具有强大的生命力 大气 现代的建筑群落 项目经济技术指标 项目规划 项目功能布局规划 项目规划有汽车3S店 汽车用品区 汽车旗舰店 直营店 美容快修区 配套酒店 办证大厅写字楼等功能分布 包括整车销售 维修
16、美容 装饰 汽配等多种经营业态 这些相关业态高度集中将形成一个突出的主题 不仅能够建立项目的个性与特色 而且能够较大范围地主导本地行业市场 占据市场优势 形成规模效应 只有主题清晰 统一经营 统一规划 统一形象才能落到实处 整体效应才有更好的体现 汽车旗舰店 汽车旗舰店 布局说明经营面积较大 可视性要求高 是汽车城整体形象的外围展示 因此应布局在汽车城的外围 沿高速路连接线展开 功能构成为提高土地利用率 建议采取四层设计的形式 功能设置为品牌汽车旗舰店 内部应满足汽车展示功能 销售接待功能 办公功能 维修服务中心等功能 汽车3S店 汽车用品区 汽车3S店 汽车用品区 布局说明一层以轿车 农用车 皮卡 微型车的展示销售为主 二层以汽车用品 汽车饰品交易为重要功能的汽车用品超市 其布局不一定占据项目临街面 但应考虑与旗舰店区域相近 功能构成建议一层为汽车展示 销售为主 二层为汽车用品 汽车饰品等 建筑形式一层为通透式展示厅及精品店 二层为连廊式小型铺面 品牌专营厅 布局说明与旗舰店一起形成汽车城整体形象的外围展示 因此 品牌直营店的布局也应沿高速路连接线布置 品牌直营店 功能构成直营店建
