（年度报告）年月海南屯昌综合农产品交易项目市场市调报告

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1、1 海南中部综合农产品交易市场市调报告海南中部综合农产品交易市场市调报告 市场部 2011 年 6 月 25 日 2 前言前言 4 第一章 宏观环境分析第一章 宏观环境分析 7 第一节 海南省整体发展概况及规划 8 一 海南省概况 8 二 海南宏观经济分析 10 三 海南省产业发展状况 11 四 居民收入及消费状况 12 五 海南未来发展整体规划 14 六 海南农业产业发展现状 16 第二节 屯昌县整体发展概况及规划 27 一 屯昌县概况 27 二 屯昌县城市整体规划 30 三 屯昌县战略发展目标 32 第二章 房地产市场调查分析第二章 房地产市场调查分析 33 第一节 海南房地产市场分析 3

2、4 一 海南楼市整体概况 34 第二节 屯昌县楼市整体概况及竞盘分析 40 一 住宅市场概况 40 二 商业市场概况 43 第三章 农产品市场调查分析第三章 农产品市场调查分析 51 第一节 专项市场研究 52 一 中转物流型农产品交易市场分析 53 第二节 县市级农贸型交易市场分析 61 一 陵水县中心市场 61 3 二 三亚市农副产品综合批发市场 63 第四章 项目本体分析研究第四章 项目本体分析研究 66 第一节 项目周边各商圈 商业街分析 67 一 各商圈 商业街整体概况 67 二 屯昌中心市场业态市调分析 69 第二节 项目规划及区位分析 74 一 项目规划 74 二 项目区位 75

3、 三 项目 SWOT 分析 78 第五章 结论第五章 结论 80 第一节 市场分析总结 81 一 市场环境 81 一 商业市场环境分析总结 81 二 住宅市场环境分析总结 81 二 商业市场总结 82 三 住宅市场总结 84 4 前言前言 市场调查为所有决策提供基础 通过现场调查可了解市场最新动态状况 掌握市场需求类型及饱和状态 并 对市场的发展趋势做出动态预测 为项目的定位 规划 营销 推广提供理论依据及数据支持 本次市场调查是 以直接获取一手市场客观数据为基础的专项市场调查研究 主要针对海南及屯昌房地产现状及消费特征做更广泛 深入的调查和研究 务求为项目的开发定位寻找有力的市场依据 5 市

4、调简述市调简述 调查背景调查背景 1 调查方法 调查搜集原始资料 包括 2010 年海南统计年鉴 对潜大买家的抽样调查 与业内人士及楼盘销售 人员的访谈 对项目所在区域周边环境的调查 对典型竞争项目的调查 对海南省有代表性专业市场的调查 和走访等 2 调查时间 2011 年 6 月 3 日 2011 年 6 月 12 日 3 调查人员 百合田策划代理公司海南屯昌项目调查小组 4 调查目的 取得准确的统计资料 可以满足各级管理层次的决策需要 为项目的准确定位提供可靠的数据支 持 诊断本项目潜在的问题和威胁 及时进行营销策略的调整 并通过调查形成对海南及屯昌房地产市场的 客观 准确的认识 为项目寻

5、找合理的市场开发空间 6 调查内容调查内容 1 1 对海口市政府相关职能部门的访谈及资料收集 对海口市政府相关职能部门的访谈及资料收集 1 访问屯昌国土环境资源局 了解屯昌县城市规划发展的现状和特点 2 访问屯昌县统计局 获取屯昌县近一两年经济 社会及房地产市场等方面的统计资料 3 访问屯昌县槟榔协会 了解海南中部及海南省农产品专业市场的发展现状及特点 2 2 以海南省农产品专业市场为考察重点 辅以屯昌县现有槟榔集市 中心市场及项目周边楼盘的调查 以海南省农产品专业市场为考察重点 辅以屯昌县现有槟榔集市 中心市场及项目周边楼盘的调查 重点了解农产品专业市场的运营现状 租金 售价及销售渠道等 同

6、时辅以了解项目周边楼盘的价格 户型 配套 物管 购买人群 销售状况等 并分析项目的特点及与项目的可比程度 以作为最有效的比较分析依据 3 3 海南及屯昌消费群体的调查和访谈 海南及屯昌消费群体的调查和访谈 以深度访谈的形式 通过对不同职业消费群的抽样调查 从中分析出消费者的消费需求 消费习惯 消费趋 势 7 第一章 宏观环境分析第一章 宏观环境分析 8 第一节第一节 海南省整体发展概况及规划海南省整体发展概况及规划 一 海南省概况一 海南省概况 中国唯一热带岛省份 海景 沙滩等资源丰富中国唯一热带岛省份 海景 沙滩等资源丰富 一 区位 海南省位于中国最南端 中国第二大岛 中国唯一的热带海岛省份

7、 海岸线长达 1528 公里 其中具备旅游房地产开发条件的岸线约占 50 60 与世界著名的海岛度假胜地如夏威夷 巴厘岛 普吉岛等相媲美 9 二 环境 海南拥有国内最佳的综合生态环境 终年气候宜人 森林覆盖率超过 55 有最优的海水 沙滩 阳光 被誉为 回归大自然的好去处 未受污染的 长寿岛 三 资源 海南集海 水 沙滩 山岳 瀑布 矿泉 野生 动植物 矿产 历史 10 遗迹 民俗风情于一体 自然资源丰富 这是海南省发展旅游地产的雄厚基础 二 海南宏观经济分析二 海南宏观经济分析 坚持坚持 一省两地一省两地 发展方针 经济保持平稳较快增长发展方针 经济保持平稳较快增长 海南省近年经济年均增速均

8、在 10 以上 2010 年 在国际旅游岛建设上升为国家战略 的政策利好作用下 全年实现地区生产总值 2052 12 亿元 比上年增加 15 8 同比提高 4 1个百分点 较全国 GDP 增速高 5 5 个百分 点 海南经济增长速度创下 1994 年以来新高 全省人均生产总值 23644 元 按现行汇率折 算为 3505 美元 登上了 3000 美元的新台阶 按照国际经验 人均 GDP 超过 3000 美元 标志着一个国家或地区处 于消费加快升级换代时期 服务业发展加速 经济将进入快速发展轨道 海南省历年生产总值 单位 亿元 623 689 790 904 1052 1230 1459 164

9、7 2052 0 500 1000 1500 2000 2500 200220032004200520062007200820092010 GDP 海南省历年生产总值增长率 9 20 10 50 10 40 10 10 12 50 14 50 9 80 11 70 15 80 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 14 00 16 00 18 00 200220032004200520062007200820092010 增长率 可比价格 数据来源 海南统计局 海口 三亚是海南经济发海口 三亚是海南经济发 展主体展主体 11 从市县经济发展状况来看 2010

10、 年文昌 澄迈 琼海 3 个市县跨入百亿 GDP 行列 全 省共有 6 个市县生产总值超百亿元 有 14 个 市县的地区生产总值均实现了 15 及以上的快 速增长 三 海南省产业发展状况三 海南省产业发展状况 产业结构呈现产业结构呈现 三 二 一三 二 一 的特征 其中服务业发展迅速 成为推动经济发展的的特征 其中服务业发展迅速 成为推动经济发展的 重要支柱 重要支柱 随着海南现代服务业 的发展 农业社会的特征逐 渐摆脱 第一产业比重持续 下降 据统计监测结果显示 海南省全年第一产业实现增 县市 年份 海口三亚文昌琼海万宁陵水儋州 2004261 348 248 955 441 116 571

11、 7 2005311 774 254 151 241 218 573 2 2006362 1109 263 256 646 921 881 5 2007396 1122 372 663 151 424 283 6 2008443 2144 381 870 663 130 690 2 2009489 55174 8593 228571 1837 26101 77 2010590 55230 79114 5105 5488 7250 17292 75 数据来源 海南省统计 局 50 33 30 30 28 26 19 28 30 29 27 28 31 39 40 41 45 46 1987 20

12、06 2007 2008 2009 2010 第三产业 第二产业 第一产业 海南省海南省 1987 2006 2010 年产业结构变化年产业结构变化 12 加值 539 32 亿元 增长 6 3 第二产业实现增加值 566 55 亿元 增长 19 2 占生产总值的比重为 27 6 超 过第一产业 1 3 个百分点 第三产业实现增加值 946 25 亿元 增长 19 6 占生产总值的比重为 46 1 较去 年提高 0 8 个百分点 第三产业对 十一五 经济增长的贡献率达 50 3 海南旅游业已由观光型向休闲度假型 转型升级 现代服务业成为主导产业 三次产业比重首次从三次产业比重首次从 三一二三一

13、二 转向转向 三二一三二一 产业结构实现历史性转型 产业结构实现历史性转型 四 居民收入及消费状况四 居民收入及消费状况 城乡居民收入不断增加 消费能力逐步提高 城乡居民收入不断增加 消费能力逐步提高 1010 年海南省城镇居民人均可支配收年海南省城镇居民人均可支配收 入达到入达到 1558115581 元 增幅为元 增幅为 13 31 13 31 海南城镇居民人均可支配收入 单位 海南城镇居民人均可支配收入 单位 元 元 5839 6823 7259 7736 8124 9395 10997 12608 13751 15581 9 00 12 10 6 40 6 60 8 70 11 20

14、17 10 14 60 9 60 13 31 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 01年02年03年04年05年06年07年08年09年10年 0 00 2 00 4 00 6 00 8 00 10 00 12 00 14 00 16 00 18 00 居民收入虽增长迅速 但较当前房价居民收入虽增长迅速 但较当前房价 依旧依旧 微不足道微不足道 海南本地消费能力 海南本地消费能力 依旧不足以支撑其房产市场的快速发依旧不足以支撑其房产市场的快速发 展 展 13 191 64 219 23 268 55 308 3 361 97

15、448 44 534 51 623 82 14 40 10 80 13 40 14 80 17 40 16 71 19 20 23 90 0100200300400500600700 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 数据来源 海南省统计 局 海南社会消费品零售额 单位 亿海南社会消费品零售额 单位 亿 元 元 14 五 海南未来发展整体规划五 海南未来发展整体规划 一 国际旅岛发展规划 海南中西部将迎来一个快速发展时期 海南中西部将迎来一个快速发展时期 由于历史原因 在海南的整体发展战略版图中 东部地区被定位为重点发展旅游业 而西部地区则发 展工

16、业产业 而国际旅游岛战略规划则将整个海南岛 定位为旅游城市 将改变中西部旅游业相对薄弱的现 状 目前当前海南整体旅游业总体特征可以概括为 东闹 西静 中隐东闹 西静 中隐 东线是当前热点开发区域 发展也较为成熟 数据来源 海南省统计 局 月亮湾月亮湾 淇水湾淇水湾 昌江棋子湾昌江棋子湾 琼海博鳌水城琼海博鳌水城 清水湾 香水清水湾 香水 湾湾 万宁石梅湾万宁石梅湾 三亚亚龙湾三亚亚龙湾 三亚海棠湾三亚海棠湾 保亭七仙岭保亭七仙岭 五指山市五指山市 乐东龙沐湾乐东龙沐湾 三亚湾三亚湾 西西 线线 中中 线线东东 线线 屯昌屯昌 15 东线滨海度假 国家海岸 航天城 亚洲论坛以东线 高速为串联 借助政府规划 优越条件 将自然资 源转化为旅游资源 以吸引来此欣赏海景 召开商 务会议的消费群 中线养老休闲 五指山 热带雨林 热带温泉 利用固有资源 通过先期低端度假区催热市场 集聚人气 西线原生野趣 自然保护区 原生海岸资源 为岛内保持原生态较为完整地区 前几年规划为工业开发集中地带 旅游业还处初级发展阶段 屯昌地处海南中线 拥有水色湖 卧龙山等旅游资源 可借此契机进一步发展养老休闲业 房地产业