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1、中通恒基集团莆田中宏房地产开发有限公司莆田商贸城招商运营管理手册前 言打造一支专业、高素质，有责任心和使命感的招商团队，是莆田商贸城招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商运营人员具备良好的基本素质和专业素质，耐力和恒心，以适应各种压力和挑战。因此，招商运营管理制度的建立势在必行。招商运营管理手册为加强规范招商过程中的管理及监督，促进和提高公司的招商业绩，树立公司的集体形象及招商人员的专业形象而制订。该手册详尽阐述了各项规章管理制度，各岗位工作职责，招商销售环节中出现的问题及解决办法，招商政策及流程等，新进招商人员应详尽了解各章章程，以便招商工作的
2、顺利开展。 该手册适用于招商运营中心全体人员，为新进人员培训、日常行为准则及招商运营工作管理之标准，所有招商运营人员应严格遵守并执行。招商运营人员应同心协力，为营造一个和诣、平等、友好的工作环境努力，为提高自身德才素质不断学习，为公司的发展作出应有的贡献。最后，希望我们能在该招商运营管理手册的引导下逐渐成长，成为一名优秀的招商运营人员！第一章、莆田商贸城招商中心组织结构及岗位职责一、莆田商贸城招商中心各部门及岗位职责1、招商中心总监/副总监职责说明书职位名称招商中心总监/副总所属部门招商中心职位层级高层管理人员直接上级集团公司副总经理直接下级招商/策划副总监/助理/行政客服部经理岗位职责1.
3、全面负责公司招商工作，正确掌握市场、确定销售策略、带领本系统顺利完成项目销售和招商目标；2. 领导招商部制定和实施招商策略与政策，制定招商管理制度；3. 制定项目销售价格、招商政策、控制招商系统成本，争取公司利益最大化；4. 负责招商中心日常管理工作；管理、考核、检查、监督、激励下属各部门工作；5. 负责广告宣传推广方案和营销方案的实施；协助策划部门制定广告宣传推广方案和品牌组合方案；6. 负责招商中心CI战略计划的实施，组织策划大型招商活动；7. 负责销售、招商工作计划和考核指标的制定及实施；8. 负责招商系统相关业务合同的签订；9. 负责招商中心员工的任免及管理；10. 负责招商中心重大事
4、件及突发事件的处理。权责范围权力：1对招商中心工作的决策权；2对招商中心工作的管理权；3对招商中心员工的任免权。责任：1 对公司总监负责；2 对下属人员负有连带责任。工作关系工作汇报：公司总裁监督：本部门员工指导：本部门员工合作者：其他部门负责人外部关系：大客户 政府各职能部门招商运营总监1. 招商运营总监的上岗要求1) 大专以上文化程度，从事商业地产工作5年以上，对商贸城有专业化、市场化的理解，对不同规模的各种业态的行业特点、物业需求、技术要求、发展战略等方面有全方位的认识，同时具备转化为优秀的招商业绩的专业把握和沟通素质。2) 具有良好的职业道德和敬业精神；3) 具有较强的领导、组织、协调
5、能力。4) 具有独立进行业务谈判和交涉的能力。5) 能利用各种渠道收集、研究各类商业信息的能力，并建立和不断完善客户数据库，把握有效的客户资源；6) 具有独立规划业务工作的能力，能及时分析市场动态，在经济活动中发现和处理问题。7) 能深刻领会公司的经营理念，服务理念，并能落实到实际工作中。2. 招商运营总监的岗位职责1) 负责招商运营部整体工作的把握和部署。2) 负责制订各阶段招商销售计划，布置和安排本部各项工作有计划开展。3) 负责开展本部门员工业务的培训，指导和帮助本部门员工的工作，不断强化和提高员工的素质。4) 负责组织考核和考评本部门员工，调动员工工作积极性，增强本部门员工的凝聚力。5
6、) 负责整体规划和楼面布局，确定公司的招商定位和经营商品类别。6) 负责制定、分解经营指标，并监督检查完成情况。7) 负责组织市场调查，预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略。8) 负责公司的招商工作，对各项业务的洽谈、签约工作进行管理、协调、指导、监督、审核各项业务合同。9) 负责指导本部门员工对招商合同的管理、建档、查询工作。10) 负责安排本部门员工进行新品牌的开发、引进及品牌的优化工作。组织安排相关招商人员参加各类商品招商会。11) 负责为公司重大经营决策提供信息、方案和建设。12) 负责协调本部门同其它部门之间的工作。13) 做好招商运营人员的评核工作，并提拔尖子
7、作为储备管理人员14) 负责完成公司总经理交办的其他工作任务。3. 招商运营总监的岗位规范1) 根据公司下达的计划指标，结合公司实际情况和市场发展趋势，制定本部门年度的总体工作计划和周、月、季度工作计划。2) 根据公司整体经营决策及淘汰制原则，指导督促各部招商经理按不同的时间要求编制商家引进计划。3) 每周召开一次部门员工工作总结、报告会、检查督促工作进度掌握员工的思状况。会议要准时召开；会议要有详细、完整记录，会后要下发会议纪要。4) 对本部门员工进行合理分工，使其各尽其能，责权分明，并形成合力。5) 有效指导下属开展各项工作，保证各项工作顺利、高效完成。6) 掌握宏观和微观经济走向，正确制
8、定工作目标和方向。7) 日常检查： 每天检查各部招商工作进度情况，随时进行监督、指导。 分周、月、季检查各种报表，及时发现问题，解决问题。8) 恪守职业道德，保守公司机密。二、招商运营中心部门职责部门本职：负责莆田商贸城项目的招商、销售、租赁相关业务主要职能：根据项目的经营方针对业主商铺和公司自有商铺进行租赁招商2) 组织对项目的分析和定位,掌握招商与销售进度，分析招商过程中出现的问题；3) 项目所处地理位置及商业行情进行调研分析；4) 项目定位及价格的准确判断，对业态分布进行规划；5) 对招商过程中可能出现的困难做出相应的预案，并对招商过程中出现的问题提供建议处理办法；6) 拟定招商租务和销
9、售文件及合同；7) 及时反馈市场最新动态及竞争对手营运情况;8) 根据公司发展选择战略伙伴，对主力店及各专业卖场的大商家实施招商，与大商家签订租赁合同;9) 根据公司方针和项目实际情况，广泛接触各类零售行业的商家,收集整理商家资源并备案；10) 根据相关规定，努力争取更多的客户进场经营，与其协商租赁招商事宜，必要时代表公司与经营者签订租赁合同并负责合同的变更、续约等工作；11) 与相关部门密切合作，做好经营户进场、装修、调整、退场工作；12) 办理经营户缴纳租金及相关手续；13) 随时了解经营信息和业主、经营户的经营动态，积极为其提供力所能及的工作方便，与客户建立良好的业务关系。（四）. 运营
10、客服人员负责公司开发商业项目的前期市场研判、规划。并且开展前期、中期招商、租赁及后期营运推广和经营管理工作，确保项目成功招商、顺利开业、正常运营，完成公司下达的招商、营运任务，实现物业的保值与升值。岗位职责1. 负责制定公司招商、营运类的相关管理办法和流程，审批后贯彻执行；1. 负责收集、整理商业动态信息，对已建和未建项目进行专题调查和研究，并进行准确定位，作出综合评估，为公司相关决策提供准确的信息和参考意见； 2. 负责考察、遴选和评估相关意向合作单位，为公司确定协议合作单位提供支持；3. 负责拟草、审核、修订合作协议和租赁合同，及时协调、解决合作过程中出现的各类问题；4. 参与制定商业项目
11、各阶段的市场营销与推广计划； 5. 负责从招商及后期商业管理角度提出项目设计、施工、招商、租赁过程中的相关优化完善方案及意见，确保项目商业服务功能的合理性、适用性、前瞻性；6. 负责提交商业项目招租建议方案（含招商招租划分、租金标准、优惠政策等），经公司批准后执行；7. 负责与招商合作、租赁商铺商家每月租金的结算与收取。完成公司正常租赁收入。8. 负责日常的运营管理工作。9. 负责掌握商家的经营状况，对经营不善的商家进行适当的调整与更新，确保整体商业运营良好。逐步实现公司自有物业的升值。10. 负责招商招租资料的整理、归档管理和移交工作；11. 定期调研市场走势，根据所作市场调查得到的信息资料
12、，进行市场分析和预测，结合实际招商、租务工作进度与问题提出对策，及时准确调整项目策略； 12. 与项目相关政府职能部门、目标租户、业内同行、相关合作单位保持良好关系，以利于有效地推进项目进展；13. 协助、配合部门内外相关工作；14. 完成公司交办的其它工作任务。岗职规范a) 完成本部门年度目标工作计划，并实行与遵守公司规定的月、季、年度绩效考核。b) 全力开展一期商业的招商、返租工作，根据不同的招商进度与任务要去制定良好的招商与返租政策，克服困难，在规定的目标任务时间内顺利配合完成整体招商工作。c) 确保一期商业案计划顺利开业、及后期营运推广和经营管理工作，完成公司下达的招商、营运任务。d)
13、 组建一期商业街运营管理团队，制定合理与高效的运营管理制度。e) 完善并完成商贸城租赁合同、补充协议、招商购买合同的全部签定工作。f) 牵头并组织物业部共同对商贸城应缴纳的水电费进行就算。同时，移交办理水电过户手续。g) 牵头并组织物业部共同对一期商业全部经营商家进行规范化经营管理，同时，清理整顿商业公共区域，逐步改善经营环境，坚决杜绝乱摆卖和脏乱差的现象，为招商提供良好的经营氛围。h) 协助物业部对商贸城商家与小业主日常水电费的收取工作。i) 合理调整商贸城经营商家，逐步规范与完善经营业态和整体布局，从根本上扭转商业配套的作用。j) 在一期招商的同时，充分考虑二期商铺的合理规划与可行性配套项
14、目的招商工作。为公司对二期商铺如何租售提供合理的依据。k) 有针对性的开展我司待开发二期商业规划进行前期意向招商工作，并进行大型品牌商家的摸底、调查、意向洽谈。为公司开发提供合理的依据。l) 完成公司领导临时交办的其他工作。2、招商部部门职能及岗位职责2.1、招商部部门职能2.1.1、负责完成公司的招商指标，同其他部门一起努力完成公司所定的经营目标。2.2.2、掌握市场动态，搜集市场信息、搞好市场预测，不断开发、提高市场占有率。2.2.3、根据市场预测和招商趋势，编制季度、年度招商计划。2.2.4、按日向总办、财务部上报现实招商情况统计表。2.2.5、加强合同管理，建立商户档案，经常走访商户，
15、反馈商户对产品的意见。2.2.6、努力做好租售服务工作，树立良好的企业形象，维护质量，提高企业的知名度。2.2.7、参与策划部的项目策划，提出项目广告要求及建议，定期提供招商业务活动分析，初审广告稿，并配合策划部做好企业产品的广告宣传工作。2.2.8、负责合同的签订，回收销售及租房款，及时清理欠款，并将相关资料整理归档。2.2.9、管理和培养招商队伍，加强业务人员的专业知识学习，不断提高专业人员素质，解决招商中遇到的困难，努力完成各项目的招商目标。2.2.10、配合公司财务部制定每年费用预算及各项招商预算，审核控制费用支出。2.2.11、根据考核办法，对部门各岗位的工作人员进行考核，提出奖惩意见。2.2、招商部各岗位职责2.2.1、招商副总监岗位职责说明书职位名称招商副总监所属部门招商中心职位层级高层管理人员直接上级招商中心总监/副总直接下级招商经理岗位职责1. 研究行业政策和市场状况，依据集团公司的战略规划，在副总裁/招商中心总监的领导下，全面负责分公司本行业的招商、销售工作；2. 根据项目战略发展规划以及集团公司营
