《房地产行业：上海产业研究回顾-20200224-城市测量师行-17页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产行业：上海产业研究回顾-20200224-城市测量师行-17页（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 01 上海产业研究回顾 顺应长三角一体化和自贸新片区发展 2019 年城市测量师行加大了对产业项目的聚焦和高度重视 组织各业务条线骨干成立产业推进小组 制定相应计划目标 其中就包括开展产业专项研究工作 本文将 带大家回顾 2019 年产业专项研究的阶段性成果 并总结研究过程中遇到的问题 思考下阶段产业研究工作 的角度与方向 02 1 产业研究的初衷 1 1 上海层面 改革开放四十周年之际 上海成为中国第一个 GDP 破 3 万亿元的城市 随着中国经济进入高质量发 展阶段 上海也面临着如何提升经济发展质量 更好地代表国家参与国际合作与竞争的问题 2018 年 6 月 中共上海市委关于面向全球面
2、向未来提升上海城市能级和核心竞争力的意见 提出提升城市能级和核 心竞争力的新命题 2018 年 11 月 上海市政府印发 关于本市促进资源高效率配置推动产业高质量发展 的若干意见 简称 双高意见 提出了 20 条具体举措 进一步强调上海产业经济必须在资源环境紧 约束的条件下把关注点放在提高要素资源配置效率上 加快破解激励约束机制不顺 新旧动能转换机制不 畅等问题 实现 向存量要空间 以质量求发展 在强调经济密度的基础上 上海还关注到各区之间产业发展的协调性 为加强全市产业的布局统筹 加快建设新型产业体系 系统梳理产业发展现状 明确区域产业定位 谋划产业空间布局 推动各区有序 发展 错位竞争 实
3、现区域产业 优势更优 特色更特 强项更强 促进产业经济高质量发展 上海 市产业地图 正式发布 产业地图重点聚焦融合性数字产业 战略性新兴产业 现代服务业和现代农业 从空间和产业两个维度 形成现状图和未来图 明确了重点产业现状及未来的区域布局定位 通过发挥产 业地图的指南作用 旨在有效服务各类投资者 推动重大项目与产业地图精准匹配 快速落地 引导社会 资本向重点区域集聚 加快构建集产业链 创新链等融为一体的产业要素体系 1 2 公司层面 土地作为产业发展的载体 是产业研究中不可或缺的一部分 但传统的产业研究主要以产业本身作为 重点 往往会忽略土地的作用 我们试图站在土地的角度 为产业研究提供新方
4、向 在长期的发展中 公 司积累了大量土地信息 拥有成熟的评价标准 为以土地出发的产业研究提供数据支撑及技术支持 此外 在公司大力发展综合一体化咨询业务模式的背景下 规划 产业 政策 土地 数据等多方面的融合越来 越受到重视 作为综合一体化中的一部分 产业问题在城乡规划 城市更新等业务的开展中均有涉及 结 qRpMsMvMrQoOqPtQsNnRmN7NdNaQmOmMtRnNfQoOmOiNtRrM7NmOtQMYmRoPwMsPtR 03 合公司业务进行相关的产业研究 既满足现有公司业务需求 同时也为业务拓展提供了更多机会和可能 2 产业研究初探 基于对产业的聚焦和高度重视 2019 年年我
5、司成立了产业推进小组 对产业类项目发展制定相应计 划目标 其中 产业专项研究工作已经顺利开展并初显成效 为相关业务条线的产业类项目提供数据和资 料支持 2 1 产业研究方法 根据实际业务需求和应用方向 目前产业专项研究工作主要分为四个阶段 确定产业研究方向 建立 分析框架 收集资料与研究 初步成果汇报与探讨 确定产业研究方向 上海当前和未来的产业发展和布局的优化是确定研究方向的路径之一 根据 2018 年底上海市经信委 对外发布的 上海市产业地图 提及的 4 大类产业 27 个细分重点行业 再结合我司业务开展核心区域 制定了产业研究方向的初步计划 目前已经完成了生物医药 互联网汽车和大飞机三个
6、产业的初步专项研 究 公司正在开展以及熟知的业务领域与新业态结合也是确定研究方向的一条路径 通过与各业务条线负 责人定期沟通 了解当前推进的产业类项目 针对他们的诉求进行产业专项研究协助 将实际业务与产业 研究有机结合 双方团队各司其职 互通有无 可以有效提高工作效率 通过这样的形式 下半年已经为 物流 建材家居和健康养老这三个产业相关的项目提供了一定的数据和信息支持 建立分析框架 产业分析有很多种方法 如 S C P 分析方法 分析市场结构 供 需 产业链 企业行为 分销 扩张 整合 研发等 经济绩效 财务 技术 人员等 产业细分法 即明确行业边界和在内部划分 相对明确的分类 行业价值链分析
7、法 分析行业态势和竞争格局等 又如 SWOT 分析 波特行业结构分析 3C 分析 行业周期理论等等 而不同分析方法可以达到不同的分析目的 且一般在分析过程中会涉及多种 方法 如 S C P 方法侧重于市场结构分析 产业细分法与之结合可用于细分行业划分和定义 行业价值链 04 分析法会在 S C P 的行业价值链经济分析中用到 所以在确定产业研究方向后 初步判断 理清思路 选 择适合的分析方法 建立相对固定的产业研究框架 对于与业务有关联的产业研究 在沟通 明确项目关 注重点 如产业链 规模格局 经营模式 财务指标等之后 对研究框架进行相应调整 收集资料与研究 借助于万得 同花顺 天眼查等数据库
8、获取企业基本信息 包括行业分类 注册地址 经营范围 上 市状况等 进行行业细化分类 分析细分行业占比情况 研究区域集中度和分布情况等 并通过研读行业 分析报告 企业研报等 了解行业现状 相关政策 推断发展趋势 这里会关注一些重点指标 如杜邦分 析中的净利率 总资产周转率 权益乘数 以及行业代表性特殊指标 如研发费用 互联网汽车产业 市销率 大飞机产业 市场占有率 物流产业 市场饱和度预警指数 建材家居产业 人口结构 健 康养老产业 等 除了宏观行业分析 每次产业专项研究都会聚焦典型企业 探讨发展历程 所处行业地 位 未来发展前景 并进行多维度交叉分析 与国内外同类公司 竞争产品进行对比 初步成
9、果汇报与探讨 产业专项研究以月度为周期 通过汇报的形式提交特定产业的初步研究成果 在每月召开的综合一体 化会议或产业推进小组工作会议中 将研究成果进行汇报 并听取多方意见和建议进行补充与改进 同时 总结和调整下阶段产业研究思路 明确专项研究的侧重点和目的 不断完善研究方法 为相关项目提供更 加高效的产业研究帮助 05 2 2 产业研究的作用和意义 由于不同类型的客户对于产业的关注重点不同 在前期接洽环节和后续服务中 需要基于不同客户的 差异化需求 提供更有针对性的解决方案 这就需要一定的产业知识积累 例如 政府部门会关注引入企 业的主体规模和对产业的运营能力 防止用地低效 园区平台侧重于国家发
10、展战略 产业集聚效应 市场 需求等 避免出现区域化 封闭化发展模式 产业服务机构关注产业发展潜力以及园区资讯 实现与产业 园区合作 精准招商与企业投资 扩张等 企业关注市场环境 政策红利 产业发展潜力 以及与自身现 有业务的衔接情况等 产业研究可以把握产业宏观发展情况 梳理产业间互动联系 了解不同产业的市场 容量 空间布局 竞争环境 发展潜力 产业内部各企业间关系等等 为产业类项目在各个环节的推进过 程中提供相应的分析支持 作为公司长期可持续发展的业务方向 产业能够带来更多业务机会 值得投入 一定的精力去研究 3 以六大产业为例 2019 年共计进行了六个产业专项研究 包括生物医药 互联网汽车
11、 大飞机 物流 建材家居和健 康养老产业 基于每个产业的特点以及实际项目需求 从不同角度入手进行了初步分析研究 3 1 生物医药 理清行业分类 关注特定指标 生物医药是上海最具特色 最有优势的产业之一 具有创新成本高 投资风险大 研发周期长等特点 通过对近 600 家注册地位于上海的生物医药企业进行梳理 研究 将生物医药行业进行了初步分类 见表 1 其中 生产是指从事批量生产活动的企业 研发是指含有研发中心或专门实验室 从事研发活动的企 业 由于药企和药械企业会同时涉及这两个环节或仅进行其中一项活动 所以在二级分类后增加了这一级 划分 06 通过对四级分类进行统计后发现 作为生物医药行业重要的
12、组成部分之一 制药企业占到六成以上 其中接近半数属于化学制药领域 针对生物医药行业特征 我们初步选定了一些财务分析指标 对于生物医药企业的现状 主要采用杜 邦分析法 即分析企业的净资产收益率 净利率 总资产周转率和权益乘数 进行公司成长性分析时选取 毛利率和三费占比作为判断指标 对于制药企业和医疗器械企业还可额外增加专利数指标 对于分属不同 细分领域的企业 还需关注一些专项指标 如制药企业需关注研发费用占比 医疗器械企业关注销售额增 长率 医疗服务企业关注净利润增长率 07 3 2 互联网汽车 抓大放小 聚焦政策 汽车行业资本投入规模大 对研发技术要求高 属于资本密集型和技术密集型产业 根据这
13、两个特征 对从天眼查与同花顺数据库中查询到的注册地在上海且分属汽车制造业的 2300 多家企业做了一刀切的划 分 抓大放小 仅对注册资本在 1000 万以上的 612 家企业进行后续研究 和别的行业分类略有不同 我 们从技术的角度进行了分类 将互联网汽车行业细分为传统汽车技术和创新汽车技术两大类 向下又再划 分了 13 个三级分类 通过对照上海产业地图 发现企业分布的密度在行政区域上是一致的 证明我们进行抓大放小的典型企 业分析方式 所选择的样本具有一定的代表性 08 研究过程中我们发现 当前整体国内的互联网汽车行业主要发展的是新能源汽车 究其原因与国家和 地方的相关政策与补贴密切相关 201
14、3 年以前政策补贴更多的是下发到城市 有利于城市对于新能源汽车 整个产业的布局提升 2013 年以后政策发生转变 补贴直接面向企业 使得行业发展出现一些异常情况 2019 年地方政策补贴的退出 新能源汽车将回到自然发展的阶段 未来更多的补贴将是体现在新能源汽车 的基础配套方面 例如充电桩等 今后汽车行业更多的将朝着高级辅助驾驶和智能网联 导航系统等方面 进一步发展 而相关法律法规 评价体系 标准等也需要同步跟上 09 3 3 大飞机产业 以小见大 看行业现状和发展前景 大飞机产业的发展往往能直接反映一个国家民用航空工业甚至整个工业体系的整体水平 2006 年国 务院颁布 国家中长期科学和技术发
15、展规划纲要 2006 年 2020 年 将大型飞机确定为 未来 15 年力 争取得突破的 16 个重大科技专项 之一 上海则在 十二五 期间初步建立以大型客机和民用航空发动机 研制 新支线飞机量产为代表的民用航空产业体系 并在 2018 年发布 上海市航空制造产业链建设三年行 动计划 2018 2020 根据大飞机产业技术密集 资本密集和风险密集的特点 我们选择以注册资本 1000 万元为标准对已有的企业数据进行筛选 最终得到 113 家企业作为研究样本 希望在此基础上以小见 大地了解整个行业的发展现状及未来发展前景 通过对比样本企业的区域分布图和上海市产业地图中航空 产业规划图 也印证了所选
16、样本的代表性 在对飞机制造企业发展情况的研究中 我们发现相较于其他制造业 大飞机产业起步明显较晚 在分 析研究的 113 家企业中 于 2000 年之后成立的占到 88 于 2010 年之后成交的占到 65 于 2015 年 之后成交的占到 42 从各年水平来看 2016 年飞机制造业企业成立数量达到峰值 显著晚于汽车 生 物医药等产业 此外 上市企业占比也处于较低水平 010 针对我国大飞机产业的发展现状 我们主要提出两点思考与展望 首先 未来民航机电系统及航电系 统将是我国大飞机产业发展的一大重要领域 此前我国在这两部分的研发投入主要集中在军机领域 而民 机航电系统的发展则与国际民航航电系统主流供应商存在较大差距 发展空间巨大 此外 复合材料的使 用也将是未来飞机制造业的一个发展方向 中国制造 2025 中提到 2025 年之前完成典型复合材料结构 尺寸试验件的设计 制造和验证 并在 2030 年之前实现 大型民机复合材料用量超过 50 在目前公 布的关于 CR929 的相关资料中 已经明确 CR929 复合材料的使用量将超过 50 中国商飞将负责复合材 料机身的制造 3 4 物流
