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1、 东莞商圈分布 目前 东莞主城区主要以传统的四大商圈为主 各个商圈又分布在不同的点 每个商圈的发展规模及特点均不一样 2006年以来 东莞商业发生根本性变化 各大商圈迅速崛起 东莞从一个没有商业的城市逐步向商业化城市迈进 东莞以居住带动商业 南城及东城为主的商业快速发展 成为东莞高档消费的主要场所 汇集休闲 购物 娱乐为一体的大型综合商业体 万江商业逐步走向成熟 满足周边生活需要 莞城商业还在续写昨日的辉煌 南城鸿福商圈的分布及分析 商圈发展背景市政府的规划 南城的商业 会展 物流 餐饮 金融等现代服务业发展得如火如荼 一幢幢高档新型写字楼陆续崛起 一批批国际国内知名品牌和金融机构抢滩登陆 商
2、圈的现状鸿福路作为东莞金融大道 写字楼进驻率逐步提高 使南城寸土寸金 鸿福商圈属于新兴商圈 商圈范围较小 发展速度快 辐射范围广 南城鸿福商圈分布及分析 消费人口状况及特征目标人群 少量本地居民 多以外来人群为主 职业以写字楼白领为主 商圈经营档次由于目标人群多以外来人口为主 整体商圈经营档次中等偏上 商圈商业体量及消费力南城商业面积总量为8 5万 折合消费人口7万人 人均面积1 23 商圈业态概况整体业态比例 超市 百货 服装 餐饮 娱乐 电器等业态占较大比例 如图所示租金及售价状况 南城商圈业态构成 南城鸿福商圈发布及分析 商业分布以鸿福路为主干 商业网点海雅百货 莱蒙商业中心 嘉信茂商业
3、广场 沃尔玛 家乐福超市等 商圈小结1 市政府把主要市政配套设施集中在城区内 南城区鸿福路一跃成为CBD中央商务区 但由于对比其它城区商业起步较晚 南城区内商业气氛仍稍为欠缺 2 商圈依靠海雅百货 沃尔玛的等大型品牌影响力吸引消费者 3 商圈离东莞大道距离非常近 交通条件非常便利 为本商圈带来了人流和需求 南城CLD商圈发布及分析 商圈发展背景依凭社区逐步发展 而形成片状商业区 多以集中商业为核心 与住宅底商相结合的商业分布形态 催使商圈发展的特点 社区性业态众多 CLD商圈的现状CLD商圈覆盖面广 跟随社区的发展不断成熟 有庞大的社区消费人群为商业发展支撑 同时深受南城商务金融的发展及三旧改
4、造进程的影响 该区域市政生活配套完善 同时具有明显的交通优势 规划中的轻轨R1 R2线 广莞惠城际线也将交汇于此 所以此区域发展前景十分广阔 南城CLD商圈发布及分析 消费人口状况及特征以周边小区的居住人口为主 多是新莞人 本地人少 商务人士居住 高端消费力集中 经营档次 中高等商圈商业体量及消费力CLD商业面积总量为13万 商圈业态发展概况百货商家少 除了服装外 多以超市 餐饮 娱乐 家电等社区性消费的业态为主 如图所示租金及售价状况区域 南城CLD业态构成 南城CLD商圈发布及分析 商圈小结1 以社区居民为主要消费群体 区域属性较强 商圈影响局限在周边社区 难以形成对城区广泛的辐射性 2
5、依托住宅开发 随着政府预把CLD变身为新中央商务区 未来发展前景广阔 商业的网点分布以S256 东莞大道为主干 南城步行街 东泰商圈 第一国际与西平商圈均分布在左右两侧 南城步行街商圈网点 富民商业街 中信新天地底商 第一国际网点 汇一城 东泰的网点 怡丰广场 嘉荣 友谊商城 西平的网点 彩怡百货 未来世界 沃尔玛等 万江商圈的分布及分析 商圈发展背景万江过去的主要经济支柱是水泥 建材等高污染工业 根据政府新的规划思路 把万江建成中心区的商贸物流中心 华南MALL揭开了这一改革的序幕 但由于缺乏市场支撑 华南MALL商业体量过大 前期招商经营难以维持 万江商圈的形成主要以华南MALL为核心展开
6、 商圈的形成稍显牵强 需要较长的市场培育期 商圈的现状随着政府规划的落实 万江转型的成功 万江商圈有可能发展成为及旅游观光 休闲购物 商贸物流于一体的大商圈 但所需时间较长 万江商圈分布及分析 商圈的消费人口状态及特征目标人群 本地居民 工厂打工一族 中高低收入者等 商圈的业态概况整体商圈的业态比例 以购物 休闲 娱乐 美食 餐饮 旅游为主 大型品牌代表嘉荣 麦当劳 肯德基 必胜客 中国邮政 招商银行 时尚电器 欢笑天地等 如图所示商圈商业体量及消费力万江商业面积总量为15 8万 折合消费人口10 7万人 人均面积1 48 经营的档次 消费力以附近居民和打工一族为主 项目整体档次为中低档 租金
7、状况 万江商圈业态构成 万江商圈分布及分析 商圈小结 1 商圈内商业体量庞大 片区消费难以支撑 2 商铺空置量 众多实力商家纷纷撤离 商业市场需要较长的培育期 华南MALL 麦德龙 莞穗路 商业网点分布于万道立交桥下面万江路两侧 莞穗路附近 主要商业网点有华南MALL 麦德龙 都会广场等 如图所示 万江路 都会广场 莞城西正商圈的分布及分析 商圈发展背景莞城商圈是东莞最先发展形成的商业旺区 商圈形成时间早 自发形成 缺乏规划发展成熟 属于传统型的商圈 商圈的现状由于商圈内商业多为自发形成的商业街 硬件配套落后 停车位缺少 低档次的个体商家与品牌商家交叉经营 导致商圈经营形象杂乱 难以形成统一的
8、高端形象 同时处于老城中 缺乏进一步开发的商业用地 莞城西正商圈的分布及分析 消费人口状况及特征莞城商圈以低价 潮流时尚吸引人群消费 目标人群以外来人口及周边居住的老莞人为主 商圈经营档次商家主要以中低档次商家为主 辅以少量的品牌商家 整体经营档次中档偏低 商圈商业体量及消费力莞城商业面积总量为28 6万 折合消费人口20 7万人 人均面积1 38 商圈业态比例概况潮流 时尚性服装是商圈内主要的业态类型 其次是超市 手机数码和餐饮 如图所示租金及售价状况由于商圈发展较为成熟 因此商圈内租金及售价均比较高 莞城商圈业态构成 莞城西正商圈的分布及分析 商圈商业分布莞城商圈形成了以百佳 天和百货为节
9、点 多条商业街发散型的商圈形态 商业街有市桥商业街 向阳路商业街 西正商业街等 商圈小结1 自发形成 缺乏统一管理和经验 档次参差不齐 商业形象较差 发展空间有限2 商圈内同质化竞争严重 数条商业街经营的档次及产品基本类同 经营竞争极为激烈 3 天和百货和百佳超市在经营上形成互补 形成了强大的集成效应 发展成熟 商业氛围浓厚 是莞城商圈内最为繁荣的一点 东城东纵商圈的分布及分析 商圈发展背景东城商圈依凭众多大型高档社区 发展而形成 东城商圈内聚集了众多富人阶层及外国人 消费能力巨大 商圈在现状东城是东莞高档社区集中 东莞本地富人和外籍人口集中的地方 消费基础雄厚 2010年 东莞政府提出打造四
10、大中心区的规划 东城商圈正式定位为中央商贸区 同时轻轨东城路站的投入使用也必将带来丰富的人流 东城东纵商圈的分布及分析 消费人口状况及特征东纵商圈目标消费人群以东莞本地人 外籍人士 外来高收入人口 等中高收入人群为主 商圈经营档次东纵商圈内大型品牌商家众多 其中星河城更是逐渐发展形成全东莞最为高端的百货店 大型品牌代表海雅百货 百佳 好又多 火山湖影院 国美 家乐福 时尚电器 整体档次中高档 商圈商业体量及消费力东城商业面积总量为20 3万 折合消费人口15 4万人 人均面积1 32 商圈业态发展概况商圈业态主要是服装 超市 百货 电器为主 商圈租金及售价 东城商圈业态构成 东城东纵商圈的分布
11、及分析 商业网点集中分布于东纵大道 东城大道 东城中路 东兴路的两横两纵之间 主要商业网点有东湖广场 地王广场 威尼斯广场 盈锋广场 君豪商业中心 世博广场 世纪广场 星河城 东城酒吧街等 如下图所示 商圈小结1 商圈规模庞大 发展成熟 业态发展丰富 大型的购物中心 特色情景商业街并存 集规模性 品牌性 特色性于一身 2 庞大的中高端消费人群及中央商贸区定位 促使东纵商圈成为东莞唯一具备发展高端商业体的潜力 3 未来轻轨的开通 也必将促进其商业的进一步繁荣 东莞商圈的总结分析 1 东城商圈最为活跃商圈规模庞大 发展成熟 业态发展丰富 大型的购物中心 特色情景商业街并存 集规模性 品牌性 特色性
12、于一身 从而吸引了庞大的中高端消费人群进入该区域 同时也是镇区如寮步 松山湖等消费者进入城区的首选逛购区域 东莞商圈的总结分析 2 零售商业形态升级东莞商业正在逐步的升级换代 传统超市 百货的商业形态正在被一站式 体验型商业取代 由于东莞普遍存在消费力的外流的现象 传统的商业形态的生存空间小 以特色餐饮 娱乐吸引客户消费 以体验式商业空间 一站式消费为核心竞争力的大型购物中心涌现 在这些大型购物中心中 不仅仅能购物 还能娱乐 休闲 就餐等 多种功能的集成 加强了便利性 提升了消费者的生活品质 东莞商圈的总结分析 3 招商 经营管理受到重视由于东莞商业市场长期重销售 轻经营 缺乏专业的经营管理公司 导致了商业的可持续经营能力差 商业卖给业主后 发展商即刻不管不顾 市场上商业经营不善 空置现象严重 铺依然空置 租赁不出去 而导致业主闹事 发展商不得不继续赔本返租 招商 经营管理作为商铺后期持续经营的关键 正逐步被发展商所重视 商铺 有商才有铺 缺乏招商 经营管理 难以持续经营 商铺就不具备实际的价值
