物业管理法律、法规培训教学PPT课件

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1、物业管理法律、法规培训教学PPT课件 物业服务法律实务物业服务法律实务培训物业服务法律实务物业服务法律实务培训物业服务发展特点及法律纠纷发展趋势 1、物业服务公司发展模式的分化与“洗牌” 2、业主维权意识增强； 3、物业服务纠纷形式多样(会所、班车、撤销权、交接、公布帐目、违章、规划配套等等)； 4、物业管理纠纷的司法实践操作不成熟物业服务法律实务物业服务法律实务培训?我国的法律体系和法律形式 1、法律体系:宪法民(商)法法经济法法行政法法劳动法法刑法诉讼法(仲裁法) 2、法的形式宪法法律行政法规地方性法规部门规章效力从高到低地方地府规章?法律体系中关于物业服务的立法物业服务法律实务物业服务法

2、律实务培训?民法的组成?民法?物权法债权人身权知识产权侵权相关案例?平等主体之间的财产关系、人身关系。 物业服务法律实务物业服务法律实务培训?法律层面中华人民共和国物权法中华人民共和国合同法；中华人民共和国民法通则?行政法规国务院物业服务条例?地方性法规上海市住宅物业服务规定；上海市拆除违法建筑定若干规定(修订)?地方政府规章上海市商品住宅维修基金管理办法?部门规章住宅专项维修资金管理办法?规范性法律文件关于业主的直系亲属和同住人是否可以被推荐为业主委员会成员的批复(沪房地资物xx第554号)；关于办理结建民防工程房地产登记有关问题的通知(沪房地资权xx第336号)；关于加强商品住宅项目附属会

3、所交易管理的通知(沪房地资市xx第230号物业服务法律实务物业服务法律实务培训 一、业主的建筑物区分所有权的概念物权法第70条条文.doc 二、业主的建筑物区分所有权的发展二战以后的理论 三、业主的建筑物区分所有权的内容分析最高人民法院关区分所有权司法解释.doc主体业主与使用人业主案例.doc客体专有部分与共有部分内容专有部分与共有部分业主权利与义务物业服务法律实务物业服务法律实务培训?近两年新立法对物业服务行业的影响 1、对物业服务(管理)的定位更为准确 2、影响现行的物业服务模式 3、引发更多的物业管理纠纷物业服务法律实务物业服务法律实务培训?车位、车库与“停车难”?建筑区划内，规划用于

4、停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要?建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠、或者出租等方式约定?占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、属于业主共有?车位租售问题的暂行规定.doc?上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定.doc?存在的问题与解决方案物业服务法律实务物业服务法律实务培训?业主的表决权?业主的表决权事项的变更；?“双多数”原则上海市产地局物权法生效后关系物业服务的解释.doc?“默示”是否视为同意问题民法通则不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。 ?表决难问题的解决物业服务法律实务物业

5、服务法律实务培训维修基金(资金)交纳标准1198元/m221295元/m22协商1996年6月10日2000年12月31日电梯4%，3%；无电梯3%，2%物业服务法律实务物业服务法律实务培训?维修基金问题?外销房关于内外销商品住房并轨后维修基金筹集管理有关问题的通知沪房地资物 (xx)516号文，以xx年8月1日为界?非居复关于新建非住宅物业出售时维修资金办理的批复沪房地资物 (xx)196号文?配套实施上海市商品住宅维修基金管理办法若干问题的解释的通知沪房地资物 (xx)457号文?僵局程序启动难维修基金案例.doc?强制使用制度广州市物业维修基金管理暂行办法第十二条规定“市、区房地产行政主

6、管部门依照国家、省、市房屋修缮规定，确认应当维修的项目，物业服务公司应组织维修，所需费用由维修基金支出。 物业服务法律实务物业服务法律实务培训?“居改非”与“群租”居改非上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划xx-xx）的总体要求，由工商部门负责查处在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营的行为。 房管部门将督促物业公司对居住小区的“居改非”现象进行及时制止和调查取证，物权法第77条条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。 业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 业主的建筑物区分所有权的司法解释第十一条物业服

7、务法律实务物业服务法律实务培训“群租”租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均面积不低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。 上海市居住房屋租赁管理实施办法第8条(沪府发xx第29号)关于“群租”的规定.doc关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知.doc处理“居改非”和“群租”问题的两方式业主自治；政府管理物业服务法律实务物业服务法律实务培训?违章建筑?认定依据规划?管理职责的分工关于进一步明确职责分工完善查处违法搭建行为工作机制的意见.doc?上海市住房保障和房屋管理局关于损坏房屋承重

8、结构行为和附有违法建筑房屋的认定有关事项的通知.doc?统一电话12319?处理的程序?限制属于违法建筑的房屋不得出租；违法建筑不得办理房地产权利登记；利用违法建筑从事经营活动的，不得办理营业执照等相关证照。 物业服务法律实务物业服务法律实务培训?物业服务企业运作模式及法律问题?挂靠企业和个人（以下简称挂靠方），挂靠有资质的企业（被挂靠方），承接经营业务，被挂靠方提供资质、技术、管理等方面的服务，挂靠方向挂靠企业上交管理费的行为，是挂靠行为。 ?顾问物业服务企业以物业服务专业知识和实际操作经验，为项目的物业服务或物业服务企业提供咨询或指导，但不以自己名义进行管理的行为。 ?“包干制”与“酬金制

9、”包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润，类似于我们家庭装修中的“全包”。 所谓酬金制，指的是在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担，类似于我们家庭装修中的“清包”。 “包干制”与“酬金制”的优劣比较物业服务法律实务物业服务法律实务培训?转包转包无效?内部承包:公司与项目经理签订项目承担协议，约定管理目标、考核标准、上缴费用等具体的事项，由项目经理进行承包经营。 ?分包:物业服务公司将部分服务管理项目分包给专业公司进行相对独立的运做，例如配电室设备维护、

10、消防检测以及专业的外墙清洗等。 ?外劳:是指物业服务企业与劳务公司签订劳务输出协议，使用劳务公司所聘用人员的行为。 物业服务法律实务物业服务法律实务培训?物业服务的司法解释主要条文解析?第2条物业服务服务合同无效的规定?第3条物业服务企业不(不完全)履行合同规定?司法解释第4条业委会、业主防碍物业服务行为物业公司的法律救济司法解释解析?司法解释第10条处理物业服务移交难的司法救济?司法解释第13条适用时间及效力物业服务法律实务物业服务法律实务培训?最高院关于区分所有权的司法解释主要条文解析?司法解释第4条对共有部分的合理利用权?司法解释第7条关于物权法第76条第一款第（七）项规定的有关共有和共

11、同管理权利的“其他重大事项”?司法解释第12条业主撤销权诉讼?司法解释第13条业主的知情权?司法解释第14条业委会(业主大会)的诉权?司法解释第15条对物权法83条解释。 物业服务法律实务物业服务法律实务培训?xx年77月11日侵权责任法与物业管理相关条款?第三十七条宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。 因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。 ?第八十五条建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人

12、、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 ?第八十七条从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。 物业服务法律实务物业服务法律实务培训?xx年77月11日侵权责任法与物业管理相关条款?第十章饲养动物损害责任第七十八条饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任，但能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的，可以不承担或者减轻责任。 第七十九条违反管理规定，未对动物采取安全措施造成他人

13、损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。 第八十条禁止饲养的烈性犬等危险动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。 第八十二条遗弃、逃逸的动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害的，由原动物饲养人或者管理人承担侵权责任。 第八十三条因第三人的过错致使动物造成他人损害的，被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿，也可以向第三人请求赔偿。 动物饲养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。 第八十四条饲养动物应当遵守法律，尊重社会公德，不得妨害他人生活。 物业服务法律实务物业服务法律实务培训xx年8月29日，南京金色家园泳池事故，一男孩溺死，赔偿金上百万元。 xx年3月10日，上海城市

14、花园，一业主在使用小区的“秋千椅”时摔伤，十级伤残，物业赔偿近10万元。 xx年，深圳好来居高空坠物夺命，73住户被死者家属告上法庭，物业公司赔偿23万，其他业主无责。 物业服务法律实务物业服务法律实务培训?xx年5月，许某在购买了三层别墅一栋，装修后全家搬进新居。 8月，房地产公司选聘了一家物业公司行使物业服务职责。 许某一直按时足额缴纳物业服务费用。 xx年12月，外出回到家中的许某发现妻子倒在血泊之中，立即报警。 虽经警方全力侦察，凶手仍未抓获。 xx年3月，许某将房地产公司及物业公司告上法庭，认为房地产公司长期空置的房屋为凶手行凶提供了便利、物业公司未能履行职责，疏于管理，对凶案的发生

15、承担连带赔偿责任，要求物业公司、房地产公司赔偿160万元并向业主赔礼道歉。 ?被害人家属认为，物业公司作为小区的管理者，未能有效行使管理职责、采取必要的安全措施，使得凶手轻易进入小区行凶，对被害人的死亡应该承担责任。 物业公司认为物业公司对小区内的安全保障义务主要针对小区公共场所，对私人物业内的人身安全及财产不负有安全防范义务；公司已严格按照合同的约定实行进出登记制度并定期对小区进行巡逻，物业公司对小区的安全管理已经尽到了职责，对被害人的死亡不应承担责任。 物业服务法律实务物业服务法律实务培训?法院经审理认为许某购买别墅并入住，同时向物业公司缴纳了管理费，两者之间形成了物业服务合同关系，双方之间的权利义务管理受物业服务合同的约束。 物业公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。 而根据合同约定，物业公司的报案义务主要为不间断对小区巡逻，外来车辆、人员出入小区进行登记。 案发当天，物业公司的巡逻、登记记录立即被公安机关调取，该记录可证实物业公司已履行了服务合同中约定的安保义务，而要求小区报案对许某家中发生的凶杀案事先