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1、房地产营销策划的细节1、 项目公开前需注重户外引导POP的实施，客户从起始地如何顺利至工地案场，需要道旗、路牌、高炮等POP的实施； 2、广告的功利性就是把客户吸引至工地案场；至于品牌塑造、形象宣传，这是房地产广告最基本的功能，在激烈的市场竞争中，把客户吸引至工地广告便成功了一半； 3、样板示范区对眼球的杀伤力威力无穷；边远地区的最好做好部分沿街商业，零租金吸引部分商家入驻。周边环境糟糕的做好景观示范区； 4、在公开前，业务执行要加强客户分析，尤其是区域与有效媒体的分析，以便及时调整宣传策略； 5、能否顺利公开发售，需要看有效客户的累计，一般情况下，累计有效客户需要达到公开所推房源量的三倍以上
2、； 6、有效客户的累积是房地产广告终极目标；当大众传播开始效果不明显时，小众DM、派夹报就需要重点执行，对于业务员来讲，通过任何途径开发客户资源是理所当然的事情，所以如果业务员在为来人来电发愁时，不妨让他们主动出击，像做保险或传效一样挖掘客户资源。 7、房地产广告首先要赚眼球，不要让诗人或文学家来写文案，散文诗是无法打动喧嚣浮躁的心；一期NP报广需要形象、促销、卖点多种信息的整合； 8、房地产的品质塑造比品牌塑造更能打动人心，所以让客户看到的一定要比想象的更完美，广告不能豆腐块，业务员的服装不能脏西西，哪怕接待中心的不气眼的POP也要精致； 9、推广讲节奏，策划讲故事，不能让客户一眼看穿你，故
3、事要娓娓到道来，给客户留点悬念或神秘感会让其欲罢不能； 10、如果项目的产品定位于中低档，小三房应首当其冲，面积控制在110平米之内，最好100平米做三房，但是如果项目定位于高端产品，千万不要堆砌一大堆小三房； 12、单身公寓或者SOHO的配套至关重要，最好要有商务中心或者公共的洗衣、代理等服务；小高或者高层样板房最好做有明采光的电梯门厅，首层入口最好做酒店式大堂，电梯的品牌、速度也很重要； 13、做样板房时，一定要做有飘窗的单位，如条件允许，卫生间最好也要有飘窗，这样就会偷来好多空间，欺骗眼球； 14、标准游泳池的尺寸是25X50，但一个月的维护成本要5-6万，如果不是超级大盘，千万不要头脑
4、发热盲目上马，更不要痴呆到要做恒温泳池； 15、窗墙比往往是衡量一个项目是否高档的指标之一： 窗占墙比的20%-30%，一般为低档房,大量经济适用房和从前遗留下来的老房子都是这种比例，而且窗的造型简单，中规中矩，缺乏美感； 窗占墙的比例40%-5%，是现代住宅小区通常用的比例。窗的造型开始美化，出现了外飘窗、转角窗。窗户所用玻璃与蓝玻、绿玻、中空隔音玻璃； 窗占墙的比例70%以上，一般公认为高档房，接近豪宅的尺度。这类住宅大量在客厅、卧室、甚至书房采用落地长窗。但是在北方地区这样做对节能保暖不利，造价也高，同时也有安全问题； 对于本案来讲，建议窗墙比应控制在40%-50%，沿街比较嘈杂处采用双
5、层玻璃（不建议用中空玻璃，否则成本会增加）； 16、在设计销海或者楼书时，记住一定要把优美的鸟瞰图、总平图片放大至撑满版面（最好半版），设想一下，一个大的小区，鸟瞰图只有豆腐块大，还是大社区吗？一个10万平米以内的小区模型一定要做到比1：150大；否则别人就感觉你太小了； 17、豪宅几大条件：稀缺景观、适度大面积、高端配置、豪宅的增值潜力、人文历史、地段、集体偏好性、小众的口碑传播，缺少两个以上的称不上豪宅； 18、楼盘模型、沙盘材料有：ABS（工程塑料）、PP（聚丙烯）、水晶、PC（聚碳酸脂），对于高端住宅来讲，模型的材质要讲究，水景最好能动起来，比例一般要做到：，市中心豪宅模型要做到：，甚
6、至：；19、步行街最大长度为650米左右比较合适，不会对人造成购物疲劳，同时对于同等条件的东西走向的步行街而言，南边的生意要比北边得好一些；对南北向的步行街而言，则东边生意要比西边的生意略好、人气略多） 20、对于三四线城市来讲，户外广告的效果远比报纸、电视好得多，但如果讲究广告的即时性，报广、派夹报需要重点实施； 21、高端住宅一层与小区内部主要交通道路应在不同标高上，需要营造坡地感觉，保证住宅的领域感与相对私密感，并可以通过坡地的高度落差做叠水，营造动静结合、高低错落的景观空间 22、进深较大的多拼型Townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加不了多少，却是很大的卖点。（其
7、实万科城市花园早就设计过此种户型，圣芭芭拉也有类似的灵感创意） 23、通常，多层住宅两端有山墙的的房子因噪音或日晒等原因不太好卖。可以将临近山墙的卫生间的窗子开大，（如条件允许可以做凸窗）增加直接采光面积，能提高卫生间的档次，有利于销售，还可丰富外立面； 24、电话插座最好三个，分别在客厅、主卧、卫生间。一个小细节就是一个大卖点。 25、绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树，别自己种。因为十年树木的花费更高，绿化效果也不如前者。 26、施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工，费用由施工单位承担（作为承揽工程的条件之一），很遗憾很多项目施工路牌制作得很粗拙，失去
8、了一个良好的自我宣传的载体； 27、在厨房设计专用冰箱机位，与厨房整体设计，以便于取物；洗衣机位设于生活阳台，使用便利；滚筒式洗衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下，也与厨房整体设计，管线连接比较方便。 28、L型厨房最佳：面积不大（183米净尺寸），利用率较高，最适合一人作饭的“家庭分工”。 29、大盘因开发、销售周期长，形象宣传更重要，所以应多做长期有效的户外广告看板。 30、除非未定价，否则广告最好要有价格，过多的来电和来访虽然是好事情，但并不有利于销售，有明确的价格更有利于销售。 31、要善于不留痕迹地制造新闻点，如楼体上悬挂“荣获中国房地产TOP10品牌”、“XX大超市进驻”、“市长
9、召开现场会”、“与重点学校联合办学”等。商业物业在销售前期要尽量能引入大公司、名牌店，随后再见诸新闻，能起到羊群郊应。与媒体联合进行市场调研：由媒体免费提供版面，发展商提供奖品，调研信息由双方共享。经常召开“媒体互动会”或相关活动，让媒体认可公司及项目开发理念，使媒体以新闻的形式不自觉地对公司和项目进行宣传。设专业“写手”，持续宣传公司或项目品牌，毕竟软广告比硬广告效果更好，价格更低。 32、要学会并善于危机公关：通过危机公关，将坏事变成好事，从而公众认为公司是“勇于承认错误，负责任”的公司。 33、员工是“公司、项目、个人”的代表，是内部顾客，是公司的资源，所以一定要尽量提高员工满意度，让员
10、工认可公司的价值和项目开发理念。要知道，同样的薪水支出而业绩可能天壤之别；要记住，内部的不良消息传播出去，对项目可能是致命的。 34、日常特别是活动或节日期间，设计制作精美的、独特的、有展示和收藏价值的礼品进行定向派送，费用比广告低，而效果却好得多。 35、充分利用围墙这一免费的广告载体，将围墙设计成一面与项目整体风格相符的、能充分展示项目形象的、能承载项目宣传主题的艺术画卷。 36、慎做大喷泉，多为小水景、亲水池。如利用毛面大理石做2-4厘米深的嬉水池，更受儿童欢迎。 37房地产物业价值包括区位价值、产品价值、社区价值、服务价值，挖掘物业价值最大化是房地产营销策划的前提； 37、花园洋房、联
11、排别墅的客厅开间最好要做到米以上，联排别墅客厅要挑高挑空，千万不要把两个卫生间连在一起，前庭后院是常规动作，联排别墅最好能借鉴传统江南天井的做法，透天别墅的样板房做起来很有视觉冲击力； 38、房地产建筑风格演绎的是格调与审美品位，新古典主义开始在全国流行，“星河湾”为代表的改良地中海风格非常适合中产阶级的审美品位，中海的建筑也主推新古典主义风格，然万科在无锡的魅力之城“日式”风格很难打动眼球； 39、“阳光”，万达地产开始大力推广“城市大型综合体”，这是中心区商业物业与传统房地产开发有机嫁接，商业地产既要考虑的长期的运营，又要短期的资金链，城市综合体是商业地产房地产的无缝对接； 40、豪宅按照
12、区域分类分为城区豪宅和郊区豪宅.城区豪宅“豪”的是罕见的黄金地段，郊区豪宅“豪”的是稀缺的自然环境。 按照物业形态分为别墅物业和高楼物业.别墅物业卖的是修身养性的世外桃源，高楼物业卖的是俯瞰天下的高居气概。 41、对于三四线城市的中档楼盘来说，客户的私车拥有率较低，因而车辆往往成为炫耀的物品，站在阳台上俯视爱车，就象看自己的孩子在楼下玩，十分满足。因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。如果规划对车位数量有严格的规定，可改全地下停车为半地下停车，因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。如可能的话，尽量采用地面停车。特别是Townhouse或别墅项目
13、，如果一味地追求室内或独立车库，必将增加销售面积，增加了消费者的购房支出，将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户也能接受。 42、多种树、少植草，树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。人工水池尽量要浅，在没有中水的情况下，使用自来水肯定不是长久之计。在北方，浅水池除了夏天赏水外，冬天还可观石或作为溜冰场。景观设计需要减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地，因为人们更喜欢在楼底下或树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。一楼设计“私家”庭院，打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既好卖又能提高价位； 43、会所90以上经营不善，因此要进可能地不做或少做会所。即使必须要做，一定要进行差异性功能定位，即与社
14、区周边的设施要有差异性，不要重复雷同。 44、利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，又避免了因临时搭建再拆除的浪费。 45、中高端项目电视广告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因为这一时间段可能正是客户刚刚回家打开电视的时间。 46、四大光明区：厅、卧、厨、厕四大功能区采光要好； 七大分区：传统户型内部动静、公私、洁污、干湿分区，随着现代住宅的发展，三房以上包括三房开始考虑到主次分区，房间以客厅为中心，卧室分布在左右两侧，一侧是父母房和儿童房，另一侧是书房和书房，这样的布局使中年夫妇的生活隐私得以保护； 入户花园的出现使得内外分区变成很自然的事情
15、，在南方高档住宅中，运用非常普遍，比较好的做法是入户花园相当于入户门后一个小阳台，销售算一半面积，但业主自己可以封闭起来使用； 洗卫分区是适应大家庭的使用需要产生的。在卫生间门口单独设置一个洗脸池，与厕所的功能完全分开. 56、由于住宅小区物业管理智能化局域网最少保持在1500户以上（按照每户100平米）才能保本经营，3000户以上的小区才能产生合理的效应，因此，建议每平米建筑面积投入50-60元左右即可。 47、价格的走势应与销售周期配合制定，采用低开高走的策略，根据项目的销售状况和市场竞争进行调整；同时价格制定与积累客户的多少有关。 A）小步快跑上调提价。如果在正式开盘前意向客户积累的量超过首批推案量3倍以上，在热销阶段可以每半个月提一次价格，幅度在1%5%之间 B）小步慢跑提价法。需要看客户积累情况和市场其它项目的竞争。一般来说，如果区域市场竞争比较激烈的情况下，在热销阶段价格最好每一个月或每两个月提价一次，提价次数不宜过分频繁。 48、一般来说，二三十岁的购房者比较喜欢色彩鲜艳的立面，而四五十岁的比较喜欢庄重沉稳的色彩。如果项目定位在中高档小区，以30岁以上客户为主，建议颜色以锗红（或深咖）+棕黄为主，以兰褐色点缀，以体现高档、稳重质感。 49、所有欧洲皇家园林都能带来尊贵感，但惟有他们的鼻祖意大利式园
