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1、土地成片开发运营 模式及案例 崔元星 国际商务策划师 深圳市本是资产管理有限公司 2012年2月19日 2 演讲提纲 从宏观到微观 从普遍到个案 1区域格局 2政策形势 3成片开发 4一级开发 5土地营销 6成片开发项目分类及案例 6 1城市新区 6 2产业园区 6 3商业街区 6 4旅游景区 6 5成片改造 广东三旧改造 深圳城市更新 3 西部开发 中部崛起 振兴东北 沿 海 开 放 1区域 格局 交通与通讯技术的发展 促进了区域间的联动与竞争加剧 城市功能定位调整 跨城市新区兴起 区域开发活跃 4 人民日报 中国经济周刊2007年第15期 中国区域经济 发展历程 局部隆起 海湾战争 核心泛
2、化 遍地开花 1区域 格局 5 热点区域 3个核心经济圈 珠三角处于盘整期 双转移 三旧改造 广佛同城 深莞惠一体化 长三角处于成熟期 杭州湾大桥 苏通大桥 崇明隧道 虹桥枢纽 环渤海处于成长期 天津滨海新区 唐山曹妃甸 河北沿海经济带 6个经济特区 1979年7月 中央和国务院同意深圳 珠海 汕头 厦门市试办出口 特区 1980年5月改称经济特区 1988年4月 全国人大通过决议批准海南省为经济特区 2010年5月 中央新疆工作会议上中央正式批准喀什设立经济特区 1区域 格局 6 14个沿海开放城市 大连 秦皇岛等14个港口城市 1984年4月 10个国家综合改革配套试验区 新特区 上海浦东
3、新区 2005 6 天津滨海新区 2006 5 重庆市 成都市 2007 6 统筹城乡 武汉城市圈 长株潭城市群 2007 12 两型社会 深圳市 2009 5 综合配套改革总体方案获批 沈阳经济区 2010 4 新型工业化 山西省 2010 12 资源型经济 义乌市 2011 3 新型国际贸易 4个副省级新区 上海浦东 天津滨海 重庆两江 陕西西咸 20余个国家级战略区域规划 2008年2月 广西北部湾经济区 海南国际旅游岛 珠江三角洲 江苏沿海 关中 天水 辽宁沿海 图 们江区域 黄河三角洲 鄱阳湖生态经济区 皖江城市带 长江三角洲 地区 山东半岛蓝色经济区 热点区域 1区域 格局 7 警
4、钟 政府应该也必须与开发商共赢 有一个城市 前些年土地过度批 租 政府无地可用 一些开发商提出 可向城郊发展 通过房地产业带动开 发新区 这一建议与领导者想法一拍 即合 市里于是修改规划 把旅游用 地变成商住 还出台了优惠政策 开 发商纷至沓来 新楼盘一个个拔地而 起 政府拨出巨款完善配套设施 尽 管新区居民不多 仍斥巨资开通公交 线路 安装造型精美的昂贵路灯 房 价随之一路飙升 新华社记者梁思奇6月12日发自南宁 2政策 形势 8 国家土地 房地产制度与政策的 毛病 招拍挂价高者得助长了 唯利是图 一刀切 上海感冒 全国吃药 太具体 有越位的嫌疑 太敏感 容易被媒体 商家借势操作 限购 限价
5、 治标不治本 以行政手段扰乱市场秩序 为下一届政府埋下 更大的隐患 根源 我国实行政府垄断的土地经营体制 一方面 政府需提供住宅 厂房 商厦用地来满足不断增长的居民居 住及商业活动需要 这个目标要求 土地价格越稳定 越低廉越好 另一方面 土地出让是土地增值和地租的来源 又是征税的重要基础 这个目标又要求土地价格最好能够不断上涨 政府一直处于两难境地 是保证城市长期利益和民众的公共利益 还 是获取短期的财政收入提高现行管理政绩 在很多的情况下 尤其是各地 市大力发展城市建设的当前 大部分都选择后者 土地财政在相当长的时间内仍然是地方财力的主要来源 除了极少数 有烟厂 酒厂的地区 或者先靠卖地发展
6、起来的地区 2政策 形势 9 中央与地方的财权之争 业内外基本达成了共识 房价暴涨的根源是 土地财政 但 土地财政 缘何而来 何时才能消亡 年关将至 土地 房产市场跌宕起伏 中央政府 换届在即 回顾一下中央与地方政府的财权争夺史 也许会理清 土地财政 的来龙去脉 分税制 1994年起 中央财力大增 地方政府逐渐力不从心 土地出让金 近10年来 土地出让金占地方政府财政收入的比重逐年增长 2009年达到46 2010年全国土地出让金收入达到惊人的2 9万亿元 政 府一边忙着向上要新增用地指标 一边忙着向下拆旧解放存量用地 银行融资 2008年11月5日 4万亿救市刺激 2010年底 全国共有地方
7、 政府融资平台1万余家 贷款总额逾10万亿元 2010年6月10日出台国发 2010 19号紧急清理融资平台 政府债券 地方政府债券最早出现在新中国成立初期 1981年恢复国债后 地方债券消失 1993年地方国债被国务院明确 叫停 1995年1月1日起 施行的 预算法 第28条明确规定地方政府不得发债 2009年 为了应对 全球经济危机及四川赈灾 中央为地方6省区代发2000亿地方债 初期遭遇 零交易尴尬 2011年11月 允许上海市 浙江省 广东省 深圳市开展地 方政府自行发债试点 市场反响火爆 地方自行发债能否在全国 尤其是西部地区推行 值得商榷 地方自 行发债能否降低地方政府对土地财政的
8、依赖 直至彻底消灭土地财政 更 值得期待 2政策 形势 10 土地开发的利润空间究竟有多大 纯农用地征转为建设用地20 25万元 亩 征地及青苗补偿费 基础设施 配套 含零散民居的农村用地改造50 80万元 亩 假设每亩含一户宅基地 旧城区 工业区改造100万元 亩以上 建设用地比例70 左右 居住用地比例50 左右 工业用地出让价格4 56万 亩 大部分政府都是赔钱卖工业用地 10 30万人小城市主城区居住用地100 200万元 亩 30万人以上地级市300万元 亩以上 100万人以上省会大城市500万元 亩以上 商业用地地价更高 2政策 形势 11 开发商应对策略 战略重心 从关注终端转向
9、前端 土地营销 一级开发 战略扩张 从聚焦一线转向外围 拿地方式 信息 概念 多元化 产品结构 以住宅为主转向综合体 2政策 形势 12 找媳妇与深圳地产商异地扩张 找媳妇与深圳地产商异地扩张 2009年11月20日 深圳商报 2011年4月30日湖北孝感 深圳 土地推介会 处女型项目 各地土地市场中心公开招拍挂的项目 只要通过常规的预 测及测算 就知道该不该拿了 市场空间不会太大 但短期内不会有太 大风险 二婚型项目 土地使用权已经在别人手里 需要转手给你的开发项目 为了合理避税 可通过转让股权或合作开发的模式 有的刚办了土地证 有的规划许可证 施工许可证 甚至预售证已经齐全 好处是短平快
10、很快可开发变现 麻烦是前期债权债务关系难以一刀两断 担心 前 夫 或者 前情人 找上门耍赖 村姑型项目 包括 三改 项目 旧城改造 城中村改造 棚户区改造 三旧项目 退二进三项目 小城镇项目 新农村建设等政策性项目 总之需要变规划 改用途 争取用地指标等 需要走灰色地带 打擦 边球 拿地的资金成本低 但关系成本 时间成本高 需要耐得住 等 得起 明星型项目 包括新城 新区开发 成片土地开发 大型旧区改造 如 老机场变新区 大型城市综合体项目等 万众瞩目 功能综合 片区 辐射力大 需要开发商有足够的实力 品牌影响力及掌控能力 引导市 场及斡旋政府的能力 2政策 形势 13 利于城市总体形象的营造
11、及总体规划的执行 降低城市总体开发成本 避免各自为政 遍地开花 节约土地流转成本 节约土地基础开发资金 把土地运营的增值空间部分让渡给企业 给运营商的升 级提供了机会和土壤 土地成片开发的优点 3成片 开发 人民日报 2006 3 2 福建土地出让上限8公顷 中国国土资源报 2006 2 21 划小地块招牌挂收益增 值途径 5 30 成片开发能提高土地综合效能 2009年11月10日 国土部出台 限制用地项目目录 2006年本增补本 规定商品住宅宗地出让面积不得超 过 小城市 镇 7公顷 中等城市14公顷 大城市20 公顷 14 泛地产 住宅楼盘不断变大 社区 旧城成片改造 园区经济发展 开发
12、区 工业园 农业园等 新功能城区崛起 城市群 农村城市化 国土整治规划出台 零散土地连片 矿山治理 围垦填海 产业融合 功能集聚 泛地产 居住 购物 商务 休闲 教育 农业 工业 商业 旅游 3成片 开发 15 一级开发与二级开发 稀缺资源也需要营销 好地块也需要策划 卖布还是衣服 资源 资金与知本 业主制理论 各方角色定位 基本问题 3成片 开发 16 业主制 角色投入产出 一级运营商整合能力 理念 启动 资金 土地增值 政府资源 环境 心态税收 社会就业 政绩 顾问机构智力资本顾问费 战略投资商资本投资收益 入驻企业 二级 开发商 租金 固定资产投资 流动资金 经营利润 3成片 开发 17
13、 一级开发现状 4一级 开发 土地一级开发三个历程 合二为一 政府独揽 逐步市场化 三个利益集团 代表土地所有权的政府 一级开发企业 授权 组建或招标 原驻 地企业 居民 农业生产者 一级开发前土地使用者 一级开发的核心 难点 征地和拆迁 其实是利益平衡 一级开发的瓶颈 融资难 一级开发企业的利益难以保障 一级开发热点问题 影响大 诱惑大 弹性大 18 开发模式 成片与分片 存量与增量 割腊肉式 指婚式 即五统一 招亲式 新城公司式 借壳上市式 盈利模式 工程管理费 土地增值 临时性地租 经营性基础设施项目 营利性公建配套项目 垄断性资源 文化视觉资源 4一级 开发 19 政府主导下的市场化模
14、式 政府税收财力不足 银行贷款严格限制 中央发债杯水车薪 自行发债遥遥无期 联姻社会资金也许是不错的选择 三共 保障体系 理念共鸣 公开招女婿 资源共享 公平谈条件 投资共赢 公正建家庭 操作要点 与政府签订投资协议 发改委立项 纳入规划 合资注册公司 报批土地一级开发方案 土地整理计划 土地供应计划 土地出让收益合法分配 财政收入与企业收 益 4一级 开发 帮政府权钱 帮企业圈地 促进阳光下的钱权交易 城市开发 独家专访 20 各地一级开发政策差异 国务院国发 2010 13号 关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见 第二条的第 十 款指出 鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发 北京
15、 2002年12月 北京市土地一级开发管理暂行办法 2005年9月 北京市土地储备和一级开发暂行办法 2006年5月 北京市土地一级开发项目招投标暂行办法 政府出资 利润不高于开发成本的2 企业自筹 不高于开发成本的8 部分招商项目 确保8 收益的前提下5 5分成 北京的一级开发实质是工程总承包 曲线拿地 一级转二级是无奈的选择 杭州 2006年3月 关于进一步加强政府储备土地开发整理的实施意见 海南 2006年7月19日 关于规范企业参与土地成片开发的通知 一级开发商最高可以分得70 的土地纯收益 成都 2007年9月29日 关于积极引进和规范社会资金进行一级土地整理的意见 2011年5月1
16、0日 川国土资发 2011 36号 关于进一步加强国有土地使用权出让收支 管理的通知 清理一级开发违规问题 2011年9月27日 成府发 2011 26号 关于进一步规范引进社会资金进行一级土地证 意见的通知 废止2007年文件 昆明 2010年7月20日 昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目的办法 湘潭 2010年9月13日 潭政办发 2010 34号文 市城区国有建设用地使用权出让管理办 法 4一级 开发 21 土地一级开发地方政策派系 川派 滇黔 规范管理 暗含分成 成都 绵阳 湘派 代建工程 明确分成 湘潭 永州 常德等 琼派 政府让利 自由市场化 海南各地 京派 工程总承包 成本抵扣 北京 天津 石家庄 周边地区 粤派 自主开发 成本拿地 惠州 珠海等 4一级 开发 22 土地一级开发技术关键要素 三规两划 土地一级开发技术关键要素 三规两划 技术关键法规依据执行部门 土地利用总体规划2009年2月4日国土部34号令 土地利用总体规划编制 审查办法 5 10年一次修编 局部调整必须符合严 格的要求 国土局土地利用部门 城市规划 总规 控规 2008年1月1日实施 中华人民共
