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1、当前我国房地产私募股权基金的研究重庆工商大学 金融学 2005级 2班 何启明指导教师：李浩 摘要：由于房地产受宏观金融调控以及经济波动的影响大，房地产企业的资金链普遍紧张。这种情况下一种房地产金融创新-房地产私募股权基金逐渐成为房地产融资的新亮点。本文以“提出问题-分析问题-解决问题”作为基本科学研究准则，分析探讨了目前我国房地产私募股权基金的可行性及存在的问题。文章最后对发展我国的房地产私募股权基金提出了意见。关键词：房地产 私募股权基金 产业整合Summary: Since the real estate is deeply influenced by macro finance con
2、trol and economic fluctuation, the fund chain of real estate enterprise is universally short of fund. Under this circumstance, a kind of real estate finance innovationreal estate private equity fund gradually becomes a new bright spot in real estate financing. In this thesis, “raising questions-anal
3、yzing problems-solving problems” as basic criteria for scientific research, to analyze and discuss the problems which exist in the feasibility of real estate private equity fund now in our country. Finally, it makes suggestions about real estate private equity fund in our country.Key words: real est
4、ate, private equity fund, prorty reorganized 房地产开发是一个资金密集使用、投资庞大的系统工程。对房地产业而言，资金就是血液，是保证房地产开发项目这个肌体正常运转的动力所在。房地产业是国民经济的支柱产业，如何拓展房地产的融资渠道，加强房地产金融的创新历来就是各界的焦点，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的大事。受经济周期等因素的影响，自2008年下半年以来，房地产开发商的资金愈发紧张，其资金窘境直接威胁着我国房地产经济的持续发展。2008年第四季度，美林宣布已成功组建价值26.5亿美元的亚洲房地产基金;易居成立规模5亿元的“中融易居房地产
5、投资集合资金信托计划”。 房地产金融创新之一房地产私募股权基金的作用越来越凸显出来。 私募股权基金（Private Equity fund）是私募基金的一种重要形式，指通过私募形式募集资金，并以股权或准股权方式投资于非上市公司的投资基金。私募股权投资公司从大型机构投资者和资金充裕的个人手中募集大量资本来组成私募基金，而私募股权投资公司的投资专家则负责管理基金和投资个案。 一、当前我国房地产企业融资现状及问题1、融资渠道单一，企业资产负债率普遍偏高房地产业是资金高度密集的行业，其开发、消费过程都离不开金融支持。由于我国目前直接融资规模太小，加上经济危机导致股市融资功能大幅减弱，大量房地产开发企业
6、只能向银行申请贷款。再加上原材料和劳动力成本的增加，房地产企业既面临着融资困难，又面临着成本增加的压力，资金链越来越紧张。数据显示2007年房地产开发企业整体资产负债率为74.4。截至2008年8月21日，两市共75家房地产类上市公司的平均资产负债率为59.55，非上市房企的负债率普遍超过了75，在部分省市，房地产行业的平均负债率甚至超过了80。这种过高的负债必然影响企业资信，增加其项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象。部分自有资金不足的中小房地产企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，甚至引发负面的连锁
7、反应2、对中小型房地产企业的限制因素太多2003年中国人民银行总行“121号”等一系列文件的出台，对房地产信贷作了进一步规范，房地产企业面临着资金困扰。随着房地产企业宏观调控力度的加大，也不乏出现了许多的融资方式，例如上市、信托、合并、股权转让等等一些方式。但在实际运作过程中，由于整个金融界市场环境的约束和制度建设的缺乏，特别是由于我国中小型企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等一些观点的影响，使得这些企业招拒的频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难。3、贷款方式少房地产开发、消费过程都离不开银行支持。房地产开发贷款在国内主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金
8、贷款，主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款，主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房地产权作为抵押向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。4、相关的法律法规还不健全，影响融资渠道拓展目前，与房地产融资相关的法律法规还不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互的一致性和协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常展开。例如房地产基金被业内人士认为是最好的直接融资方式，房地产证券化的概念已被大多数业内人士所接
9、受，但是最关键的法律条文还处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。二、房地产企业引入私募股权基金的意义1、开辟了新的融资渠道由于私募股权基金成为了房地产企业的又一融通巨资的渠道，将会减轻国家宏观金融调控对房地产企业带来的冲击。减少企业爆发财务危机的风险，由于私募股权基金主要通过股权投资，房地产企业可以从容地安排资金的进度，不会出现“借短贷长”的资金错配问题。2、帮助企业提升内在价值，加强产业整合 私募股权基金投资的一般都是那些具有升值潜力、但没有上市的中小企业；一旦确定投资对象后，它们就会花费巨大的精力，凭借自身的管理优势对投资对象进行调查、分析，提出问题和解决措施，这将有助于房地产企业提
10、高管理水平；私募股权基金培寻找并培育行业里的优质潜力企业，必然加快产业的整合速度。3、帮助房地产企业实现成功上市对于私募股权基金来说，实现投资增值是主要目的，它们无意于取得房地产公司的控股权，最后会退出房地产企业。而退出的最好方式之一就是实现房地产企业上市。成功上市将使房地产企业获得全新的融资渠道，最终解决融资瓶颈问题。4、对房地产企业创始人的控股地位不会构成威胁在房地产企业成功上市后，私募股权基金就会在合适的时机选择以股权转让、售卖等方式退出企业，从而获得原始投资的高倍增值，对房地产企业创始人的控股地位不会构成威胁。5、要求房地产企业不能存在短期行为，必须树立战略意识 在资金的投放方面，私募
11、股权基金不会将资金一步到位，它们会根据房地产企业的业绩进展而分阶段投入资金。房地产企业的发展以及房地产项目的进行都有很明显的阶段性特征，所需资金的额度也不同。这就要求房地产企业不能存在短期行为，必须考虑企业的长远安排，对产品质量、定价模式必须通盘考虑。三、 房地产私募股权基金的可行性与存在问题分析私募股权基金作为房地产金融的一大创新，在国外已比较成熟了。改革开放30年来，房地产业迅速崛起，机构投资者增加，民间资本越来越雄厚，这些都为私募股权基金在房地产行业的结合创造了条件。同时，私募股权基金在我国却刚刚起步，整体上处于无序的状态，我国房地产业和金融业及其监管本身也面临着一定的困境，如相关法律不
12、完善、监管制度的缺失、税收方面的限制、道德风险以及人才因素的制约等等。1、可行性分析具体来讲，在房地产业引入私募股权基金加强融资与管理在我国有以下几点条件：(1) 投资者方面近年来中国证监会奉行“大力培育与超常规发展机构投资者”的政策，机构投资者的数量和规模出现了相当快的增长与扩张。而纵观国外发达资本市场，无论做为发行人还是购买者，机构投资者都是私募活动最积极、最主要的参与者。另一方面，随着中国30年经济的发展，人们的财富水平逐步提高，富裕阶层拥有的财富也越来越多，他们也迫切需要多样化的金融需求。不管是机构投资者还是富裕的个人投资者，它们都有依照自身特定目标进行管理的要求。(2) 资金方面由于
13、私募的民间资金的特点，房地产项目投资所能持有的最终物业价值和资金退出的安全快捷，长期以来不仅吸引了企业投资者，也吸引社会资金。此外还有数量更为放大的资金进入土地和项目建设的开发环节，这就形成了房地产市场私募融资的供应与需求，并形成一种与正规金融产品和投资服务不同的特有商务模式和运作模式。一方面，国际资本进入我国的房地产投资，早从2001年起中国房地产开发和利用外资持续走高，摩根等很多的资金蜂拥而入，这成为了中国房地产开发投资的重要力量。另一方面，到2008年我国城乡居民人民币储蓄存款余额达21万多亿元之巨，根据我国某经济发达地区某国有银行的调查，在该行存款超过5 万元的居民，其存款占该行所有居
14、民存款的80%，存款超过100万元的居民，其存款占该行所有居民存款的11%。如果按照这一比例，考虑到我国地区间经济发展的不平衡因素，以及我国家庭通常以不同家庭成员的名义，在多家银行开立银行帐户等因素，全国存款规模超过100 万元的家庭，其储蓄存款总额将超过2万亿元。富有个人占有规模如此庞大的现金类资产，其投资需求将为我国私募基金发展提供充足的资金供给。而且，随着我国经济的快速发展，富有个人资产规模将进一步迅速扩大，私募基金的发展潜力巨大。另外，我国企业经营中的闲置资金数量庞大，也是私募基金的有效资金供给源。对于那些业务成长较快，急需资金的房地产开发商而言，能够利用外资、闲散“游资”和巨额存款的
15、私募股权融资可以说是一个很有吸引力的融资渠道。(3) 组织方面非银行金融机构的发展提供了组织保障。目前,我国的金融格局已发生了很大的变化,非银行金融机构如保险公司、证券公司、信托公司、融资租赁公司和财务公司等得到了很大的发展。根据国外的经验,产业投资基金往往是非银行机构发起并联合其他投资者共同组织的,尤其是信托投资公司为主要发起人。我国的信托投资公司及证券公司经过几年的整顿、清理、撤并后还有近300 家,这些公司聚集了一大批精通信托证券业务的人才,也积累了丰富的实践经验, 因而为构建房地产私募股权投资基金的发展提供了组织保障。(4) 政策法律方面公司法已经正式取消了公司对外投资额度的限制；新修订的合伙企业法正式确立了有限合伙的形式，在我国可以设立有限合伙制的私募股权基金。而新证券法第十条规定：公开发行证券，必须符合法律、行政法规规定的条件，并依法报经国务院证券监督管理机构或者国务院授权的部门核准；未经依法核准，任何单位和个人不得公开发行证券。有下列行为之一的为公开发行证券：1.向不特定对象发行证券；2.向累计不超过二百人的特定对象发行证券；3.法律、行政法规规定的其他发行行为。那么按照新证券法的规定，对向累计低于二百人的特定对象发行证券的行为不属于公开发行，从而为我国的私募市场留下了发展的空间。这一切都表明制约我国私募股权基金发展的法律障碍症得到逐步消除，渤海
