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1、我国房地产发展历程 现状及未来发展趋势 n 2000级经济学 母庆旺 2我国房地产市场发展历程 1国外房地产市场泡沫分析 3我国房地产市场发展现状 4我国房地产市场未来展望 CONTENTSCONTENTS 国外房地产 市场泡沫分 析 日本 泡沫泡沫 分析分析 PART 1PART 1 20世纪80年代 日本房地产泡沫空前膨胀 自1985 年起 日本地价暴涨 房价随之暴涨 并持续到1991 年 1991 年 日本央行开始限 制以土地作担保的融资总量 随后日本 房价开始暴跌 房地产泡沫破灭 日元快速升值 房地产市场投机盛行 宽松货币政策 房地产市场贷款激增 配套政策不当 土地的资产功能过强 国外
2、房地产 市场泡沫分 析 美国 泡沫泡沫 分析分析 PART 1PART 1 20世纪90年代 美国房地产价格开始上涨 2000 2003年 美国房价增速在9 11 之间 波动 2004 2005年 美国房价增速提高到 15 17 2005年2季度 美国房价达到 峰值 之后快速下滑 2007 年2 季度进入 负增长阶段 房价随之回落 货币政策过于宽松 导致流动性严重过剩 金融创新监管不力 肆意低客户房贷门槛 新兴经济体大量资金涌入 推高了房地产市场价格 国外房地产 市场泡沫分 析 西班牙 泡沫泡沫 分析分析 PART 1PART 1 2000 年世界股市陷入熊市后 人们纷纷将资金 投向见效快 收
3、益高的房地产市场 2002 年西 班牙加入欧元区 货币更迭再次激发西班牙房 地产业的升温 2008 年金融危机来临后 银行 信贷紧缩 贷款利率提高 政府债务成本上 升 失业率上升 西班牙房地产泡沫破灭 外资大量涌入西班牙 经济发展过度依赖 房地产业 移民增长过快推升 住房需求 长期宽松 的货币政策是房地产 泡沫产生的直接助推剂 土地财政顽疾与税收 政策缺失是推高房价 的重要制度性因素 投资投机需求过度 膨胀是房地产泡沫 产生的重要诱因 居住型需求与实际 购买力是支持房地 产持续发展的基石 泡沫泡沫 分析分析 PART 1PART 1 泡沫泡沫 分析分析 PART 1PART 1 泡沫是否严重
4、我国房地产是否存在泡沫 未来发展如何 CONTENTSCONTENTS 2我国房地产市场发展历程 1国外房地产市场泡沫分析 3我国房地产市场发展现状 4我国房地产市场未来展望 发展发展 历程历程 PART 1PART 1 回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁 就会发现 房地产记载的既是一部中国30多年的建设史 又是一部浓 缩了我国社会主义建设的改革开放史 发展发展 历程历程 PART 1PART 1 萌芽阶段 1958 1991 从1958年开始 房地产收归国 有 中国房地产 从此消失 1986年1月 国 务院召开城镇住 房制度改革问题 座谈会 以 海南 房 地产泡沫破裂 为标志的中国 房
5、地产严冬如 期而至 开始经济体制改革 同时 商品房理论慢慢开始突 破 1978年 1958年 1986年 1989年 重点发展重工 业 还不存在 完全意义上的 房地产市场 1980年 1980年4月 邓小平提出 出售公房 调整租金 提 倡个人建房买房 的设想 9月北京市成立住房办公 室 可以说 海南 房地产泡沫破 裂之后 中国 的房地产才在 阵痛中 1988年 1988年4月 中华人民共和国 宪法 规定 土 地使用权可以依 法转让 1981年 深圳开始商品房试点 发展发展 历程历程 PART 1PART 1 探索与调整 1992 1999 u邓小平同志的南巡讲话 u房地产开始迅速发展起来 u掀
6、起了房地产开发的高潮 亚洲经济危机 1997年 1992年 1998年 u1998年中国的福利分房制度 终止 货币化分房方案正式启 动 u1998年5月9号 中国人民银 行出台了 住房贷款管理办法 u1998年以后 房地产进入了 平稳快速发展时期 发展发展 历程历程 PART 1PART 1 快速发展 2000 2008 u北京申奥成功 u温州炒房团 u中国正式成为WTO成员 房地产热潮从北 京上海一线城市 向内陆转移 2002年 2001年 投资投机狂潮开始出现 2004年 房价大涨 2007年 疯狂暴涨 2006年 继续上涨 u4 28 再次加息 抑制需 求 u5 17 国六条 u密集的调
7、控政策难以撼 动房价高攀 u土地市场规范化政 策出台 招拍挂 2003年 u地王现象出现 u国土资源部叫停别 墅供地 低密度住宅 成 抢手货 2005年 走低回落 短暂低迷期 一季度房价上涨19 1 3 26 国八条 4 27 新八条 2007年 上海汤臣 天价11万 平米 北 京商品房预售均价 首次突破万元 下半年 此前屡屡 收获甚微的宏观调 控终于让这只停步 下来的舞鞋放慢了 节奏 市场观望情 绪浓厚 房价企 稳 发展发展 历程历程 PART 1PART 1 全面调整 2009 2015 u四万亿政策刺激 u成交量回升 全面回暖 u房价普涨 2010年 史上最严调控 成交锐减 2009年
8、需求重新释放 楼市火爆 2011年 调控深入 成交冰冻 2013年 调控加强 市场反弹 2012年 调控持续 市场回暖 u地方政策微调 u房贷利率优惠 85折 u销售回升 u地王频现 保利 万科 u泡沫破灭 鄂尔多斯 温州 u新国十条 u二套房提高首付比 例和贷款利率 u暂停发放三套房及 以上的住房贷款 u楼市出现降价潮 u新国八条 u保障房 u限购令 u限价令 u房产税试点 u新国五条 u以房养老 u地产金融化 万科入主徽商银行 恒 大地产购入华夏银行股 权 绿地集团入股上海 农商行等 u房企出海 发展发展 历程历程 PART 1PART 1 全面调整 2009 2015 全面调整 2009
9、 2015 u降准降息 u去库存 2015年 政策宽松 u双向和分类调控 调控不再一刀切了 而是根据不同地区 不同城市的不同市场形 态 实施不同的调控目标与方式 u保障性住房 政府工作报告中提出 加大保障性安居工程建设力度 加强 配套设施建设 提高大城市保障房比例 u不动产登记 不动产登记暂行条例 征求意见稿 正式公布 u政策松绑 限购退出 首套房认定标准调整 央行降息 2014年 调控不再一刀切 发展发展 历程历程 PART 1PART 1 全面调整 2009 2015 政策变迁 1980 1991 1980年6月 中共中央 国务院批准了 全国基本建设工作会议汇报提纲 正式宣布将实行 住宅商
10、品化政策 1983年12月 国务院颁布 城市私有房屋管理办法 第一部保护私有房屋所有权 规范房屋交易 的法规 1988年2月 国务院批准印发了国务院住房制度改革领导小组 关于在全国城镇分期分批推行 住房制度改革的实施方案 确定了房改的目标 步骤和主要政策 对全国房改的 工作进行了部署 标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段 1988年 国务院办公厅发布了 全面推进城镇住房制度改革的意见 至此 全国的土地有偿 使用 房地产综合开发 房地产交易 住宅商品化 住宅制度改革都有了突破性 进展 1990年5月 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 的出台 为土地使用权有偿出让提 供了具体依据
11、 为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础 政策目 标 加强治理整顿 推进土地使用制度改革 1991年6月 国务院发布 关于继续积极稳妥地进行住房制度改革的通知 在继续提出合理的 调整现有公房租金 出售公有住房的同时 强调实行新房新政策 1991年10月 国务院召开全国第二次住房制度改革工作会议 随后批转了国务院住房制度改革领 导小组起草的 关于全面推行城镇住房制度改革的意见 提出从改革公房低租金 着手 将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度 发展发展 历程历程 PART 1PART 1 全面调整 2009 2015 政策变迁 1992 1998 1992年 颁布了 城
12、市房地产市场估价管理暂行办法 商品住宅价格管理暂行办法 等 使房地产市场交易和管理逐步走上法制化轨道 1994年7月 全国人大常委会通过 中华人民共和国城市房地产管理法 房地产方面的一个重 要基本法 标志房地产法律 政策体系建立起来 1994年7月 国务院 关于深化城镇住房制度改革的决定 对进行城镇住房制度改革的根本 目的 基本内容以及近期的改革重点等作了原则规定 1997年5月 中国人民银行公布 住宅担保贷款管理试行办法 不仅给按揭业务提供了法律 依据 对房地产金融也是一大突破 1998年7月 1998年5月9号 中国人民银行出台了 住房贷款管理办法 7月 国务院发布 关于进一步深化城镇住房
13、制度改革加快住房建设的通知 国发 1998 23号 进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设 停止住房实物 分配 逐步实行住房分配货币化 建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇 住房供应体系 发展住房金融 培育和规范住房交易市场 全面调整 2009 2015 政策变迁 2001 2006 发展发展 历程历程 PART 1PART 1 2001年3月 降低住房公积金存 贷款利率 5年以上贷款利率由4 59 降到4 05 修改 住房 公积金管理条例 2001年7月 国土资源部颁布的 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定 2002国土资源部 11号 令 开始实施 助推了政府基础建设和城市化进程的速
14、度 加大了征地 拆迁的行为 创造了大量的强制性消费需求 无意中成了房价上涨的助推器 2002年5月 国土资源部签发11号文件 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定 要求从7月1 日起 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地 必须以招标 拍卖或者挂牌方 式进行公开交 2004年4月 存款准备金利率上调 从7 提高到7 5 上海市发布 上海市房地产登记条例修 正案 期房限转 打击上海房地产投资行为 打压房地产泡沫 2004年7月 根据国土资源部 监察部2004年第71号文件规定 2004年8月31日起 所有六类土 地全部实行公开的土地出让制度 采取公开招标 公开拍卖 公开挂牌的方式出让 土地 此
15、为房地产业界有名的 8 31大限 住宅土地用地价格由此一路狂涨 2005年3月 国务院办公厅发布 关于切实稳住住房价格的通知 首次明确提出抑制房价过快 上涨 明确要采取有效措施 抑制住房价格过快上涨 2006年5月 国六台出台 调整供应结构 重点发展中低价位中小套型普通商品住房 经适房 廉租房 发挥税收 信贷 土地政策作用 严格执行开发 销售政策 制止囤积土 地行为 减缓拆迁带来的被动需求 全面调整 2009 2015 政策变迁 2007 2008 发展发展 历程历程 PART 1PART 1 2007年8月 国务院发布 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 24号文 该文件被 认为是对
16、房改 的总结 回归保障 健全廉租住房制度 标志着政策调控思路 的转变 是住房新模式的转折点 2007年9月 央行 银监会发布第359号文 要求提高第二套房首付比例 规定以家庭为单位 第2套住房贷款首付不得低于40 利率不得低于基准利率的1 1倍 严厉打击炒 房行为 2008年6月 再次上调存款准备金率 缩进银根 全年共5次上调准备金率 从年初的14 5 上调 至17 5 2008年9月 降低贷款利息0 27个百分点 除工商银行 农业银行 中国银行 建设银行 交通 银行 邮政储蓄银行暂不下调外 其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个 百分点 2008年10月 财政部 继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活 降低真实 购房需求的置业门槛 降贷款利息0 27个百分点 降准备金率1个百分点 宣告着政 府由 控制 向 救市 的态度转变 全面调整 2009 2015 政策变迁 2010 发展发展 历程历程 PART 1PART 1 u首套房贷贷款首付比例提高至30 以上 u暂停发放三套以上购房贷款 暂停发放 无1年以上社保证明或纳税证明的非本地 居民购房贷款 u对房价过高
