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1、1 大盘分类 分类方法 研究边界 确定大规模项目研究边界的思路 以大盘案例为样本量 从统计学 角度分析大规模项目的边界条件 万科 城 系 沿海 家 园 系 碧桂 圆 大 盘 系 格 林 小 镇 系 列 开发 周 期 建筑 面 积 占地 面 积 功能 配 套 大盘属性 大盘名称 统计比例 开发周期 X年 建筑面积 万 90 以上大 盘开发周期 在X年以上 90 以上大 盘建筑面积 在万 以上 大盘统计 统计分析 大盘开发周期正态分布图大盘建筑面积正态分布图 统计比例 正态分布图正态分布图 研究思路 本次研究随机选取50 个项目为样本 地点 分布于珠三角地区 长三角地区 环渤海 地区 西北西南 地
2、区 及中部地区 其中 总建面最大为 1300万平方米 最小 为16万平方米 总占 地面积最大为10200亩 最小为149亩 开发 周期最长为11年 最 短为3年 对大盘的开发面积进行统计分析 发现建面30万方以上的大盘占到项 目样本量的90 以上 50万方以上的大盘占比80 数据统计统计 数据个数50 最大值1300万平米 最小值16万平米 平均值166 8万平米 30万平米到699万平米的规模占到全部样本的90 50万平米以下规模占全部样本的20 50万到699万万平米规模为主要分布区域 面积积数量占比 30万平以 下 48 30 49万612 50万 299 万 3264 300 499万
3、510 500 699万24 700万以上12 研究边界 对大盘的占地面积进行统计分析 发现占地面积200亩以上的大盘占样 本量的88 400亩以上大盘占样本量的64 数据统计统计 数据个数50 最大值10200亩 最小值149亩 平均值1606 7亩 面积积数量占比 200亩以下36 200 399亩714 400 699亩1020 700 1799亩1530 1800 2399亩714 2400 3999亩510 4000亩以上36 200亩到3999亩规模占全部样本的88 400亩到2399亩规模占全部样本的64 为主要分布区域 研究边界 对大盘的开发周期进行统计分析 发现开发周期4年以
4、上的大盘占样本 量的80 大盘开发时间集中在4 7年 数据统计统计 数据个数50 最大值11年 最小值3年 平均值 6 28 年 开发发周期数量占比 4年以下12 4年918 5 7年2652 8 9年816 10年及以上612 4 9年开发期的项目占全部样本的86 4年及以下开发周期占全部样本的20 5 8年开发期占全部样本的52 为主要分布区域 研究边界 统计分析大盘非住宅物业的功能和数量 发现非住宅物业功能大于3项 的大盘项目占94 以上 4 5项非住宅物业功能占50 左右 数据统计统计 数据个数50 最大值9个 最小值2个 平均值 5 08 个 功能配套数量占比 3个以下36 3个61
5、2 4 5个2346 6 7个1428 8个及以上48 配套数量3 7个的项目占全部样本的86 配套数量3个及以下的项目占全部样本的18 配套数量4 5个占全部样本46 为主要分布区域 研究边界 通过统计分析 确定大盘的研究边界条件 占地面积不低于400亩或者 建筑面积不低于50万方 开发周期不少于5年 功能配套不少于3项 对大规模项目的边 界应重点考虑规模因 素 即总建筑面积和 总占地面积 开发周期与大盘开 发模式有相关性 但 50万建面以下的项目 都没有超过5年 功能配套数量与项 目的定位和地块所属 区位有相关性 总建面不低于50万平方米总占地面积不低于400亩 开发周期不少于5年功能配套
6、的数量大于3个 大规模项目 边界条件 研究边界 1 大盘分类 研究边界 分类方法 通过案例分析 世联认为 大规模项目的分类维度主要有4个 非住宅 物业功能 企业能力 项目档次 土地属性 从收集的大规模项目案 例分析确定分类的主要 标准 大规模项目可以归纳为 四个大类 非住宅物业 企业能力 项目 档 次土地属性 四个大类可以根据特征 继续细分 分类维度 非住宅物业功能 企业能力 土地属性 项目档次 大盘分类概述 结合金地的需求 以非住宅物业功能作为大规模项目分类的主维度 以企业能力 项目档次作为子维度 2 3按项目档次划分 按非住宅物业功能划分 按企业能力划分 首先分析目前大盘的非住宅物业有那些
7、具体的设施 对设施所发挥的功能进行归纳 总结 按照功能对大盘进行归类 从非住宅物业的功能角度对大盘进行分类 即使同类大盘由于开发节奏和企业能力存在差别 从而呈现的结果也有差别 故我 们采用企业能力对同类大盘还可以在进行细分 主要从土地运营 产品研究 资源 整合 内部控制四个维度细分 若企业能力仍不能有效区分项目 在结合项目开发品质 开发速度等角度 再将项 目档次划分为高端 中端 低端三个类别 以方便大盘研究工作 1 大盘分类方法 以大盘非住宅物业的具体设施作为研究大盘的切入点 发现大盘的非 住宅物业设施千差万别 呈现出不同的特点 大盘非住宅物业 学校 写字楼购物中心 商业街星级酒店 高尔夫 游
8、艇会滑雪场 主题园 赛马场 会所 运动馆 将大盘内的非住宅物业设施的具体功能进行归纳总结 发现这些具体 的非住宅物业主要发挥如下的功能 幼儿园 小学 中学 实验学校 运动馆 体育设施 网球馆 主题园 游乐园 洋人街 高档写字楼 星级酒店 商业街 超市 高档会所 私人诊所 高尔夫 游艇会 滑雪场 跑马场 运动功能 休闲功能 商务功能 居家功能 购物中心 百货大楼 shopping mall 购物功能 教育功能 度假功能 非住宅物业设施功能划分 大盘非住宅物业功能 研究表明大规模项目具备复合功能 除复合住宅功能外 还复合了比 如教育 度假 商务等功能 但非住宅物业的某种功能首位度较高 大盘非住宅物
9、业功能 典型项项目 非住宅物业业 类类似项项目营销营销 主题题 主要功能次要功能 深圳桃源居教育功能居家功能 重庆融侨半岛 深圳蔚蓝海岸 教育主题 佛山碧桂园教育功能居家 休闲功能 广州奥林匹克花园运动功能居家功能昆明亚洲体育城运动主题 深圳东部华侨城休闲功能居家功能 天津星耀五洲 西安大唐芙蓉园 休闲主题 成都芙蓉古城休闲功能居家功能 深圳卓越时代广场商务功能购物功能 中信城市广场 卓越世纪中心 SOHO现代城 都市综合主题 深圳华润综 合体商务 商业 购物居家功能 北京CBD万达广场商务 商业 购物居家功能 三亚湾新城度假功能购物功能 鲁能福源 三亚富力城 度假主题 三亚雅居乐清水湾度假功
10、能购物功能 北京星河湾居家功能教育功能绿城 龙湖大盘 居家主题 深圳万科城居家功能教育功能中海大盘项目 北京世纪金源世纪城居家功能商务功能恒大大盘项目 对大盘非住宅物业的功能细化研究 发现大盘的非住宅设施各异而功能 特征有较大差别 功能分类类功能特征 度假功能 为游客或度假者提供的 用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间 休闲功能 为休闲者提供短期假日的休憩居住之所 以更好地享受休闲生活 旅游先期导入 旅游带旺地产 景观提升品位 旅游地产双驱动 居家功能 以满足居住功能为核心 可划分为满足首次 改善型需求 都市综合 符合商业 商务 休闲及居住等多种功能 充分满足人们的商务 购物 休闲
11、 娱 乐 居住需求 教育功能 为客户子女提供教育服务 满足业主在子女教育方面的需求 运动功能 满足客户对运动 健康生活的需求 非住宅物业功能划分 各类功能特征对应了大盘营销概念 在大盘营销主题下 住宅物业和非 住宅物业在产品上有较大区别 找出代表项目 营销营销主题题区位特征产产品特点代表项项目 度假 主 题 城市 远 郊 有高尔夫 滑雪场 度假酒店 游艇会 跑马场等大型的非 住宅物业 以度假为导向的住宅物业 满足第二居所度假需求 适度 控制面积 一般不设置地下室 停车场 三亚湾新城 雅居乐清水湾 休闲 主 题 城市 近 郊 非住宅物业以参与性为主 以 主题园等形式展现 住宅物业嫁接非住宅物业价
12、值 有较强的溢价能力 前期设 计以第二居所为主 后期过渡 到一居 户型设有方便居住的 功能室 停车场等 东部华侨城 居家 主 题 城市 中 心 城市 近 郊 非住宅物业以满足生活居家需 求为主 远郊项目有生活 教 育 医疗 酒店 运动 文化 康体等自成体系 适合居家 休闲的非住宅物业 住宅物业具有城市属性 高 中 低档均有 可满足不同的 客户群 远郊项目住宅物业以低密度 为主 前期二居概念 配套完 善 片区成熟后过渡到一居 北京星河湾 绿城桂花园 深圳万科城 世纪金源世纪城 都市 综 合 体 城市 中 心 非住宅物业以商业 商务 购物中心为核心 成为城市地 标性物业 住宅物业嫁接城市属性 依托
13、 非住宅物业 以高档公寓 城 市豪宅的形象面市 打一居 投资概念 华润综 合体 万达广场 教育 主 题 城市 近 郊 非住宅物业围绕 子女教育 名校建设 住宅物业前期以二居为主 后期变为一居 碧桂园大盘 重庆融侨半岛 运动 主 题 城市 近 郊 围绕运动主题建设运动主题 公园 运动会所等非住宅物 业 住宅物业植入运动元素 上海奥林匹克花园 非住宅物业功能划分 大盘分类 旅游主题大盘 居家主题大盘 休闲主题大盘 运动主题大盘 都市综合体大盘 代表项目 港中旅 海泉湾 骏豪 高 尔夫 东部华 侨城 芙蓉 古城 奥林匹 克花园 新亚洲 体育城 SOHO现 代城 世纪金源时 代购物中心 万达 广场 万
14、象城 卓越世 纪中心 瑞安新 天地 绿城百 合新城 绿城翡 翠城 蔚蓝海岸 星河 湾 龙湖弗 莱明戈 金科东 方大院 阳光 100 中信 城 万科 城 沿海赛 洛城 万科魅 力之城 万科四 季花城 融侨华 府 鲁能领 秀城 中海国 际社区 富力城 世纪金源 世纪城 非住宅物业功能案例 三亚湾 新城 鲁能 福源 雅居乐 清水湾 星耀 五洲 教育主题大盘 碧桂园鲁能星城融侨半岛 华润综 合体 对大盘成功潜在因素进行归纳分析 会发现大盘成功得益于开发流程 上的某个环节的企业能力 用开发流程和开发环节作为大盘模式分类 的一个维度 企业背景 政府公关 融资能力 土地储备 谈判能力 规划设计 园林 景观
15、户型创新 外立面设计 用料选材 招商运营 资产整合能力 政 企关系 成本控制 质量控制 进度控制 信息管理 产业链协调 营销 能力 推广能力 跨界整合 品牌维护 大盘成功的 潜在因素 土地运营产品研发整合资源 企业背景 政府公关 融资能力 土地储备 谈判能力 规划设计 园林景观 户型创新 外立面设计 用料选材 招商运营 资产整合 政企关系 合作加盟 拉通产业 企业能力与开 发流程匹配 内部控制 成本控制 质量控制 周期控制 产业链协调 信息管理 房地产开发流程与关键环节 按企业能力划分 营销推广 营销策划 推广策略 客户维护 跨界营销 品牌嫁接 居 家 生 活 土地运营产品研发整合资源内部控制
16、营销推广 绿城百合新城 中海国际社区 富力城 绿城翡翠城 绿城园系列 星河湾 龙湖弗莱明戈 金科东方大院 阳光100 中信城 融侨华府 万科城 万科四季花城 沿海赛洛城 世纪金源世纪城星河湾 龙湖弗莱明戈 企业能力案例 以企业能力和开发流程对生活居家类再次细分 发现生活居家 大盘基本上都分布在产品研发行列 说明生活居家类本身就注 重产品品质 分析典型案例 总结出开发模式的主要特点 大盘类别盘类别代表项项目特 点 旅游 主 题 大 盘 三亚湾 新城 充分利用稀缺自然资源提升价值 整 合大型非住宅物业设施 休闲 主 题 大 盘 东部华 侨城 非住宅物业以主题公园呈现 旅游导 入 配套完善 地产启动 旅游地 产互动 教育 主 题 大 盘 碧桂园 凤凰 城 配套先行 大体量 低价格 快速开 发销售 前期产品面积较大 改善 型需求为主 运动 主 题 大 盘 奥林匹 克花 园 以运动主题公园 运动会所等体育运 动概念 前期投资建设运动设施 后期开发物业 都市 综 合 体 大盘 华润综 合体 集合写字楼 购物中心 酒店 公寓 物业 成为地标性物业 配套先行 提升住宅价值 万达广 场 集合写字楼 商业
