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1、. . .第一章 总 论1.1 项目背景1.1.1 项目名称 怀府金融广场建设项目1.1.2 项目承办单位沁北建设投资有限公司位于xxxx市沁北产业集聚区，成立于2005年12月，注册资金3000万元，内设综合办公室、财务融资部、投资与项目管理部、资产运营部、风险控制部四部一室。2009年6月该公司并入市投资集团，成为集团下属的全资子公司。该公司通过采取国有独资或吸引社会资金、对外合作等多种形式，已逐步组建了仓储物流公司、资产经营公司、房地产开发公司等实体性公司，相继进入仓储物流、资产经营、城市开发、园区建设等领域。目前，公司主要业务包括：1、融资服务：根据市委、市政府的部署，包装城市建设、集
2、聚区开发等项目，选择融资途径，积极筹措资金。2、仓储服务：根据我市煤炭物流、造纸机械、商贸等行业企业数量多、融资需求大的特点，吸引民间资本，组织成立仓储物流公司，并通过仓储公司与农行、信用社、村镇银行等金融机构签订合作协议，采用第三方监管方式为煤炭、造纸机械及中小企业提供存货质押贷款服务，获取经营收益。同时，视公司的经营发展情况，逐步投资建设仓储区，为商业、物流、工业企业提供有偿仓储服务。3、资产盘活服务：一方面根据市政府关于委派xxxx市沁北建设投资有限公司帮助金融机构做好不良资产盘活工作的通知文件精神，通过与市优化金融环境办公室的通力协作，按照“特事特办、特事快办”的原则，采取强力措施，帮
3、助市农信社、农行、邮储银行等金融机构共同做好不良贷款清收工作，防范和化解金融风险，并按照有关规定，与各金融单位建立风险收益共担机制，按照一定比例提取清收手续费。另一方面，根据市委、市政府部署，对政府目前承担的债务进行研究分析，探索解决、消化的办法与途径，逐步消化政府债务，降低风险。4、资产打包运作：按照各行有关政策规定，对市农信社、农行等金融机构的企业金融不良资产进行收购，并通过对购进资产进行打包出售、经营等商业市场化运作模式，实现资产的快速变现，增加经营收益。5、投资开发业务：根据政府授权，参照先进地区的开发理念，对我市一定区域范围内（含城区、沁北、沁南产业集聚区）的土地，通过高标准的整体规
4、划设计和大面积、成规模的“面”状投资开发以及政府授权城市特许经营权的经营，做好城市经营、开发工作，实现土地价值最大化和公司经营多元化。 公司法定代表人：芦卫国。 1.1.3 可行性研究报告编制单位编制单位： 资格等级：工程咨询资格证编号：发证机关： 1.1.4 研究工作依据 1、国家、省及xxxx市颁布的相关法律、法规、政策； 2、xxxx市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011-2015）征求意见稿； 3、xxxx市城市建设总体规划（2002-2020）； 4、xxxx市国土局土地出让证明； 5、xxxx市2002-2010年相关统计数据； 6、国家发改委、建设部建设项目经济评价方
5、法与参数（第三版）； 7、建设部房地产开发项目经济评价方法（2000版） 8、xxxx市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料； 9、可研编制委托合同。1.1.5 研究工作范围 房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括： 1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素； 2、从城市规划的角度对本项目进行评价； 3、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价； 4、综合市场需求及资深建筑
6、师意见，对项目规划作出评价； 5、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度； 6、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素； 7、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划； 8、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。1.1.6 项目提出的理由 今年以来，为了坚决遏制部分城市住房价格的过快上涨，国务院接连出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称“新国十条”）等一系列房地产调控“组合拳”，受楼市新政的影响，购房者在住宅市场的观望情绪日趋加重。但由于此次调控并未涉及商业地产，在新政对房地产政策支持取缔之后，对于住宅市场的一些利好会转
7、化为对商业地产的一些利好。按照惯例商铺价格应该是住宅1.5到2倍，“商住倒挂”现象比较严重，其根本原因经济没有完全扭转的时候，商业处于低迷，而受到09年一些政策的支持，所以它的价格会涨得比较高。因此未来预期来讲，商业地产还是存在普涨的空间。商业地产市场已全面向好，商业地产向上的趋势已经初步形成。xxxx房地产从20世纪90年代初期起步，随着住房制度改革的不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发（或连片开发、旧城改造），尤其是近几年，xxxx房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的发展做出了巨大的贡献，已经成为xxxx投资的重点、消费的热点
8、。近年来，xxxx市县域经济发展迅速，特别是去年xxxx市委、市政府提出强力实施“资本活市”战略以来，全市金融活力得以迅速激发，由于看好xxxx资本市场发展潜力，市外金融机构开始在xxxx抢滩设点，积极开展贷款投放业务，与此同时，各类投资、担保、中介机构纷纷进驻xxxx。由于这些金融投行机构都需要一个城市地段优越、商务氛围浓厚、功能设计完善、能够充分彰显行业特征的大型商务写字楼作为办公营业场所，因此，尽快在城市合适位置建设能够集合众多金融投资机构入驻的怀府金融广场已成为xxxx市“资本活市”战略向更深更广推进实施的必须。基于对xxxx市房地产市场特别是中高端商业市场需求强劲的认识和了解，xxx
9、x市沁北建设投资有限公司于2010年10月通过公开竞拍方式获得了位于覃怀西路北侧、人寿保险公司西侧，宗地编号为3-（2）-10-2号地块的使用权，并决定在此开发建设xxxx市怀府金融广场建设项目，作为定位于服务金融投资机构的大型商业金融地产项目，怀府金融广场建设项目将以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，成为xxxx市新城区中心一道亮丽的风景线。1.2 项目概况1.2.1 地理位置 该项目总占地面积15738.36，位于覃怀西路北侧、人寿保险公司西侧。项目南临覃怀路，与xxxx市大型会展活动中心文化艺术中心和高档住宅小区锦绣江南隔路相望；东临xxxx市迎宾大道太行路，
10、与唐庄大型商务住宅区遥相呼应；北靠xxxx市商业黄金路段怀府路，与怀府音乐广场、清华园、阳光假日小区相依相偎；西面是香港街，与农信社、村镇银行、太行新城、焦作工贸学院、新一中、人民医院等大型社区互为依托。该地块地处xxxx市新城区中心，地理位置优越、交通条件便利、基础配套设施完善齐全、商业氛围浓厚，是xxxx市新城区中心规划的主要商业金融用地，是金融投行机构营业办公的最佳场所。1.2.2 建设规模与目标怀府金融广场建设项目占地15738.36（约23.6亩），总建筑面积17600，规划容纳金融投行机构20家，办公人数8001000人。怀府金融广场建设项目目标定位为xxxx市新城区中心大型商业金
11、融地标性建筑，该项目将以国际先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，为入驻金融投行机构提供良好的营业办公条件，并成为xxxx市一道亮丽的风景线。1.2.3 项目建设期限 怀府金融广场建设项目建设期限计划为12个月，即从2011年元月起至2011年12月结束。1.2.4 项目投入总资金及效益情况 本项目总投资估算为6720.39万元，资金来源为自有资金2620.39万元，预售房款收入2100万元，申请银行贷款2000万元。该项目开发商自有资金比例为40%，高于国家35%的房地产开发项目自有资金比例的要求。 本项目完成后，预计销售收入为10672万元，扣除开发成本6720.39万
12、元，减去销售（营业）税金及附加586.96万元、土地增值税733.65万元后，预计利润总额为2631万元。1.3 主要技术经济指标主要经济数据及评价指标表序号名 称单位数量一开发规模1占地面积m215738.362总建筑面积m217600其中：地上部分面积m216176 地下部分面积m214243建筑基地面积m213484广场道路面积m280005绿地面积m26390.366容积率1.117建筑密度%8.568绿地率%40.6二经济数据1总投资万元6720.392资金来源万元6720.39其中：自有资金万元2620.39预售收入万元2100银行贷款万元20003营业收入（经营期平均）万元533
13、64营业税金及附加（经营期平均）万元293.485土地增值税万元733.656利润总额（经营期平均）万元1315.57所得税（经营期平均）万元328.888税后利润（经营期平均）万元986.63三财务评价指标1销售利润率%24.652投资利润率%19.573财务内部收益率（所得税前）%52.234财务净现值（所得税前）万元1642.035投资回收期（所得税前）年1.866资本金收益率%49.307总投资收益率%21.438项目资本金净利润率%18.49第二章 项目建设背景2.1 国家宏观环境对房地产行业的影响2.1.1 政策重拳出击，住宅市场大动荡今年以来，为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，国
14、家连续出台了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（简称“新国十条”）等一系列政策调控“组合拳”来连续打压高烧的楼市。1、楼市新政强势出台。楼市新政指的就是2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知简称“新国十条”，这是继去年十二月出台国四条，但收效甚微，两会后房价再次上扬后，政府再度对房地产市场强力调控以平民怨。具体包括以下内容：一是统一思想，提高认识。各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。二是建立考核问责机制，坚决抑制不合理住房需求。三是实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人
