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1、. .商务酒店可行性研究报告受投资方的委托,我们兹就重庆江北区龙头寺军供大厦项目投资改造为高星级酒店的可行性进行了研究, 并结合重庆酒店业的发展趋势与龙头寺的区域市场特点，参照国家旅游局于2003年颁布的GB/T143082003版旅游酒店星级的划分与评定标准，初步确定军供大厦可以升级改造为一间融合商务功能与时代气息的准四星级高档商务酒店，酒店功能以客房、餐饮项目为主，会议、康体、娱乐为辅，设计接待标准为每日1200人次，以面向接待龙头寺重庆北站经济圈的中高层商旅客人，以及周边区域的公司机构、社区居民为主。项目名称暂定为:“重庆斯特森商务酒店”本可行性报告在注重本项目的可行性、价值性、创新性和
2、安全性的原则下，通过认真分析重庆酒店行业的特性与发展趋势，分析重庆同类酒店的不足之处，研究本项目在开办区域的兼容性与领先性，研究本项目资源与条件的优势和不足等综合而成，并力争创造本项目营运模式上的创新与优势。以帮助投资者回答五个问题，即项目为什么要去做？做什么样的？怎样去做？实现哪些效益？由谁来做？第一章：总 论 一项目建设单位概况： 项目建设单位一一XX公司 单位地址：重庆市 法定代表人： 注册资本： 企业类型：民营企业 项目负责人：二项目简介与评价：项目名称：重庆斯特森商务酒店（四星级）THE STATION BUSINESS HOTEL CHONGQING,酒店名称斯特森是英文:车站ST
3、ATION的音译,即车站商务酒店之意，使用英文音译名可使酒店体现出现代化、国际化的意味；重庆斯特森商务酒店坐落在重庆市江北区龙头寺重庆北站（西南地区最大的交通枢纽）侧，由原“军供大厦”项目改造升级而成。酒店总建筑面积32885平方米，层高 18 层。酒店按准四星级标准配置，富有时代气息，集商务会议、住宿、餐饮与娱乐为一体。建成后将成为重庆北站经济圈中规模较大、档次较高、功能齐全的酒店之一。酒店楼层服务功能分布说明 1、 负1F设备机房、后勤用房、地下商场、KTV、车库；2、 一层酒店大堂、商务中心、KTV慢摇吧、精品商场、军人服务社等；3、 二层大型茶餐厅、棋牌包房、多功能会议大厅、中小型会议
4、室等；4、 三层中餐厅、中餐包房、宴会厅；5、 四层和五层桑拿休闲中心（含美容美发、健身室）；6、 六至十三层经济型客房；7、 十四至十六层商务型客房；8、 十六至十八层行政套房；2、 建设地点介绍：本项目位于江北区龙头寺重庆北站旁，周边主要为商业商贸区与新式住宅区，环境质量、交通条件，适于兴办中高档酒店项目。3、 建设目标：重庆斯特森商务酒店的目标是建成融汇山城风韵与时代精神的新型商务酒店、生态酒店和绿色酒店，成为重庆北站经济圈中旅游服务功能的重要组成部分，酒店将引进国际管理模式与服务标准，为来渝的商旅客人提供更为优质与舒适的服务。4、 主要技术经济指标：序号指标名称单位指标值备注1建设规模
5、1.1建筑面积平方米328851.2占地面积亩161.3主要购置设备台/套201.4年用电量万度500变压器6400KVA1.5日用水量吨400管径DN2001.6日污水处理能力吨4001.7项目定员人4832主要经济指标2.1项目总投资万元4428.72.1.1固定资产投资总额万元3938.72.1.2流动资金万元4002.2总投资资金来源万元/2.2.1自有资金万元/2.2.2银行贷款万元/2.3运营收入万元5209.2正常年2.4总成本费用支出万元4589.2正常年2.5税后利润万元620营业税后2.6投资回收率ROI% 142.7投资回报期RRI年3.54(不含建设期)三、项目建设的必
6、要性：1、 符合龙头寺北站经济圈区域发展规划的战略目标：根据重庆北站经济圈的发展规划，龙头寺将逐步建成以北站为核心，以山城文化、山城风情为特色，集商贸、观光、购物、娱乐、旅游于一体的新型中心区，斯特森商务酒店的兴建符合区域发展的规划目标，是完善区域服务设施的一个必要项目；2、 符合重庆北站商旅接待能力发展的需要：重庆北站作为西南地区最大的交通枢纽工程正在日趋完善之中,目前周边区域的酒店设施较少,无法满足不断增多的商旅客人的住宿与餐饮需求，因此斯特森商务酒店的兴办将有助于进一步增强重庆北站区域的商旅接待服务能力。3、 符合周边社区消费者消费水平提升与发展的需要：随着人们生活水平的提高，高档次酒店
7、的餐饮、娱乐休闲项目正在受到都市人的青睐，因之本项目符合龙头寺区域消费者不断提升的消费需求。4、 符合城市文化建设与传播的需要：斯特森商务酒店将以宏扬重庆的美食，传播重庆的好客文化为已任，为市民以及来渝的旅客提供一个欣赏重庆文化、享受重庆美食的好地方。 5、 是提高龙头寺区域旅游接待服务水平的需要：本项目将引国际先进的酒店管理模式与人才，致力创办优秀的绿色酒店，因此将有助于提升本区域的商旅接待服务水平；6、 是配合区域发展，促进社会就业的需要：本项目有助于促进区域经济的发展，实现项目土地和物业使用价值的最大提升，并能接纳社会就业500人左右。第二章：市场分析与预测 一、项目背景：1、 中国旅游
8、市场发展迅速、前景广阔：近年来我国旅游业呈现出入境游、国内游、商务游全面增长的势头。据世界旅游组织预测：中国到2015年将成为世界第一旅游大国。2007年中国共接待外国游客入境游1680万人次，比上一年增加了38%，已占据整个亚洲旅游市场的45%，预计到2015年，中国接待的外国旅客将达到1.3亿，中国将成为西方游客的首选地。与此同时，作为世界第一人口大国的国内游市场亦不可小觑，国内旅游出游人数平均每年以18.5%的增长速度发展，城镇居民和农民的出游率不断上升。旅游业的增长空间与发展潜力巨大。2、 重庆经济增长势头正旺、前景看好：1） 重庆概况：重庆是中国西部最大的城市，也是最年轻的直辖市，重
9、庆凭借长江“黄金水道”之便，已发展为集重工业、轻工业、贸易等为一体的产业齐备、门类繁多、自成体系的经济、政治和文化中心城市，世界上一些著名的跨国公司也纷纷落户重庆。重庆自直辖以来，经济发展迅速，城市GDP总量在全国排名第七位，据统计，重庆市2006年全年实现地区生产总值3486.20亿元，GDP在全国城市排名第七。 重庆地区生产总值增长情况 中国2006年城市GDP排名（亿）排名城 市总量增长率城市农村所在省份01上海市10297+12.0%186458342沪02北京市7720+12.0%199788620京03广州市6068+14.7%198507788粤04深圳市5684+15.0%22
10、567粤05苏州市4820+15.5%185329316苏06天津市4338+14.4%142837942津07重庆市3486+12.2%115702874渝08杭州市3441+14.3%190278460浙09无锡市3360+15.0%苏10青岛市3207+15.7%151166500鲁2） 重庆旅游资源与旅游收入状况：重庆是一座举世闻名的山城，也是全国历史文化名城之一，有着丰富的旅游资源，如山城夜景、长江三峡等闻名遐迩，重庆旅游业发展迅速。2006年，实现了全年接待海内外游客6740万人次，比上年增长13.8%，旅游总收入335亿元人民币，增长14.9%。其中，接待国际游客60.32万人次
11、，增长15.2%；旅游外汇收入3.09亿美元，增长16.8%。 重庆旅游增长增收情况统计重庆旅游1996年2006年十年年均%国内旅游人数（万人）960612613.8%国内旅游收入（亿元）6733515%国际旅游人数（万人）16.1860.3214.06旅游外汇收入（万美元）70903087215.853） 重庆会议经济全面启动商务会议消费大增：随着2005年亚太城市市长峰会在重庆的召开，重庆的会议经济有了明显的发展。2005年的展览会议总数为70余个，而2006年就大幅增增加到118个，很多跨国公司把亚太区甚至全球会议放在重庆，如：施耐德、百事可乐、霍尼韦尔、英格索兰等公司的大型会议都选择
12、了重庆。“重庆会议经济”的起步，不断为星级酒店注入大量的中高端商务消费。综上所述，我们认为从大环境来讲，作为旅游明星城市的重庆，具有独特的巴渝山城文化与丰富的旅游资源，随着旅游设施的不断完善与旅游资源的深入开发，必将成为国内众多旅游者青睐的目的地之一，而已经踏上快车道的重庆经济建设亦必会为重庆带来大量的商务、商贸客源。这些都必将成为重庆酒店业能够持续发展的有力保证。二、龙头寺区域市场条件分析：1、 龙头寺区位条件分析：龙头寺区域具有优良的枢纽价值，是解放碑通向重庆北部新区的重要门户，由于西南最大的交通枢纽重庆北站位于此间，因此龙头寺区域也属于为城市CBD硬核配套的核源部分，发展前景十分看好。其
13、优势与利好前景如下：重庆龙头寺火车站（重庆北站）是西南地区最大的现代化客运站，该站未来将承担重庆铁路客运70%的运输任务，界时庞大的物流与人流必将为该区域的发展带来勃勃商机。龙头寺区域地处重庆未来的中央政务区，是市府机关及众多高档次物业小区的集中地，优良的消费环境必将造就有别于传统站前经济的产业环境，将成为以高端服务产业为核心的经济集合带。除了重庆北火车站、重庆汽车站外，龙头寺还规划有18条公交线路和3条轻轨线，纵横交错、四通八达的城市快速干道密布其间，交通枢纽的地理位置十分明显。以鲁能星城为代表的高尚楼盘扎堆龙头寺板块，将在龙头寺区域形成一个具有较强消费潜力的大社区；龙头寺公园和江北体育公园即将相继开工，将使龙头寺区域的生态和社区环境质量大大提升。规划占地300多亩，投资3.2亿元， 建筑面积约8万平方米的“重庆火锅城”核心商业区已得到政府批准，将在重庆北火车站旁兴建。2、 龙头寺区域客源市场分析：我们分析龙头寺北站区域未来的酒店客源主要由以下几类客源构成：地方政府机构及龙头寺区域的各种企事业单位； 外地来渝抵达北站的各种商旅客人；龙头寺区域各高尚住宅小区居民的消费； 各种旅游及商务会议团队客人。3、 龙头寺区域酒店竞争市场调查：江北区龙头寺区域（15分钟车程圈）与本项目有竞争关系的酒店如下：1） 重庆长都假日酒店（四星） 长都假日是一家商务型
