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1、. .印象江南（暂定名）项目可行性研究报告第一章 总论4一、建设项目概况41、建设单位基本情况42、项目概况6二、项目建设的必要性61、宁乡房地产市场的需要62、宁乡经济技术开发区城市建设的需要7三、可行性研究编制的依据8四、可行性研究结论9第二章 市场分析10一、宁乡县宏观经济环境分析10二、宁乡县宏观房地产市场分析16三、片区房地产分析25第三章 项目建设条件40一、基础理论建设的自然条件40二、项目建设的用地条件41三、项目用地规划限制条件41四、项目建设的市政配套条件42第四章 项目开发定位43一、项目市场定位43二、项目消费群定位43三、项目产品定位43四、产品风格定位43五、项目形
2、象定位44六、项目功能定位44七、项目价格定位45第五章 项目规划设计方案46一、设计思想、设计理念及设计特点46二、总体规划48三、建筑设计49四、结构设计50五、专项设计50六、消防设计51七、环境保护52八、经济技术指标52第六章 项目实施进度安排54一、项目进度安排的原则54二、项目实施的进度安排54第七章 项目总投资估算及资金筹措计划57一、项目总投资估算的依据57二、项目总投资估算的原则57三、项目投资估算及资金筹措计划57第八章 项目销售和收入测算63一、住宅销售单价的确定63二、公寓销售单价的确定63三、写字楼销售单价的确定63四、酒店销售单价的确定63五、商业用房销售单价的确
3、定63六、车位销售单价的确定64七、项目总销售收入的确定64第九章 项目财务评价66一、财务评价技术线路66二、财务评价66三、项目不确定性分析70第十章 项目综合评价结论及风险规避建议75一、项目综合评价结论75二、项目风险规避建议75第一章 总论一、建设项目概况1、建设单位基本情况项目建设单位长沙湘润房地产开发有限公司成立于2003年7月，注册资本5100万元，法定代表人汤亚平，现有员工245人（其中中高级专业技术人员45人），是宁乡目前唯一具有二级房地产开发资质的开发企业，同时也是唯一拥有建筑装饰、商品混凝土、物业管理、广告发布和商业运营等专业资质公司的企业集团，2011年本公司总资产1
4、40238万元，其中固定资产124279万元，2011年实现销售收入30615万元，销售总面积10.25万平米。多年来，公司始终坚持“诚信为本、创新为魂”的核心价值观， 本着“感恩社会、勇于担当、富有责任、追求完美”的开发理念，先后承建长沙海新大厦、长沙金霞纸业市场、宁乡县人民政府政务中心，荣获“省样板工程”和“省优良工程”称号，2006年投资4000万元开发建设了长沙“水岸兰亭”住宅公寓、2007年3月启动宁乡“水晶郦城”高尚住宅小区及“水晶城”城市商业综合体等项目，累计完成开发建设面积40多万平方米，并已实现销售和交付使用或开业。2009年5月，被中共宁乡县委、宁乡县人民政府、长沙晚报报业
5、集团评为“改革开放三十周年影响宁乡经济发展十大杰出企业”；2007、2008、2009、2010年连续获得长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会颁发的“房地产开发企业信用等级评定金牌单位”；2007年、2008年、2009年连续荣获长沙市“诚信纳税单位”；2005、2006、2007、2008、2009年被湖南省银行业协会连续评为年度“守信用企业、信贷诚信单位”；公司开发建设的“水晶郦城”住宅小区先后获得2007年度中国房地产创新突出贡献楼盘、2009年度中国国际品质地产金奖、最佳城市地标性建筑等荣誉，得到了客户和社会各界的广泛认可。水晶郦城住宅小区，为宁乡人民提供了一个环境优美、配套完善、宜
6、居和谐的高品质生活社区，业主享受了超值的物业服务，同时也得到了房屋保值、增值的实惠，成为了宁乡住宅小区的典范。水晶城是一集生活超市、专业百货、数码电器、现代影院、动漫电玩、中西餐厅、健康休闲和办公商务等于一体的城市商业综合体。项目的成功开业，极大地提升了宁乡知名度，改变和提高了宁乡市民生活习惯和生活品质，并为市民提供方便、安全、舒适和全面的生活配套服务，现已成为宁乡新的商业标杆。集团公司通过多年的不懈努力，积累了丰富的运营经验，公司具备良好的资产、严密的管理、优秀的团队以及强势的营运能力、盈利能力、融资能力，创新能力，为新项目的开发奠定了坚实的基础。2、项目概况印象江南项目位于宁乡国家级经济技
7、术开发区内，北临三环路，临路长度约400米；南临金州大道，临路长度约295米；西临宁乡大道，临路长度约350米；东临武警黄金十一支队。规划总用地面积约423亩，规划总建筑面积约100万平方米（包括不计入容积率部分的地下配套工程）。二、项目建设的必要性1、宁乡房地产市场的需要宁乡隶属湖南省会长沙，是省会长沙的西大门，是一体化中长株潭通往湖南五分之三以上地区的必经之路和第一驿站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路，成为湖南一个重要的人流、物流、信息流中心，投资宁乡拥有巨大的市场辐射功能。宁乡县城、宁乡经济开发区和金洲新区是长沙市湘江以西板块的重要组团。交通发达，县城距长沙黄花
8、国际机场60公里，石长铁 路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，1810、1816、1823、1824四条省道贯穿县境，构成了宁乡四通八达的交通网络。 宁乡县域经济实力强劲，有“湖南四小龙”之称，经济总量在湖南排名第三位，县域经济基本竞争力列全国第124位、中部第9位。2006年实现生产总值169亿元，工业总产值211亿元，财政总收入8.6亿元，居民储蓄存款余额85亿元。初步形成了食品、机电、建材、服饰、再生纸等规模产业。外来投资势头旺盛，目前已有500多家县外投资企业落户，外来投资在宁乡近年经济增长中占60的份额。近年宁乡县房地产发展步入一个快速发展时期，宁乡房地产需要一些
9、有特色、有特点的房地产项目，促进宁乡县的房地产发展水平。长沙湘润房地产开发有限公司在此投资建设“印象江南”住宅、商业、写字楼、公寓、酒店综合小区，正符合了城市居住环境优化、政府规划方向和宁乡房地产市场发展的多方需要。2、宁乡经济技术开发区城市建设的需要宁乡经济技术开发区（简称宁乡经开区）2002年11月成为省级开发区，2010年11月获批国家级经济技术开发区。经过近10年的发展，通过全力优化产业空间布局，科学制定产业发展规划，明确产业功能定位，形成了食品、机电、新材料和现代服务业的“3+1”产业。2011年，宁乡经开区完成工业总产值353亿元，主体园区实现财政总收入10亿元，各项主要经济指标增
10、幅在50%以上。区内有工业企业260家，规模企业233家,青岛啤酒、台湾宏全、洽洽食品、湘电集团、杉杉股份、加加集团、远大住工、飞翼股份、日本东洋铝业、法国乐福来食品、意大利马克菲尔等知名企业纷纷落户园区，成为园区跨越发展的坚实基础。宁乡经开区还先后获得“国家中小企业科技工业园”、湖南省唯一 “全国模范劳动关系和谐工业园区”、湖南省首批“循环经济试点园区”、全国唯一“中小企业信用体系建设示范园区”、全国首家“中国食品工业示范园区”、“湖南十大最具投资价值产业园区”、湖南省文明单位、全省首家“平安园区”等殊荣。 立足国家级崭新发展平台，宁乡经开区着力构建“一园六化”的发展体系，即坚持生态立园理念
11、，努力实现平台高端化、产业差异化、招商立体化、融资多元化、人才市场化、公司市场化，真正打造“森林里的工业新城、创业者的幸福家园”。到十二五期末，宁乡经开区将实现生产总值1200亿元，财政收入50亿元，工商税收35亿元，力争实现挺进国家级开发区五十强的战略目标。其中2012年的奋斗目标是工业总产值突破500亿元，主体园区财政总收入突破15亿元，其中工商税收确保7亿元，力争8亿元，新增5亿元以上的项目10个以上，10亿元以上项目3个以上。本项目的开发，不仅能改善城市居民生活环境，为国家级开发区区消费者提供良好的居住、生活、办公条件，对促进开发区房地产市场的发展起到积极的作用，还对带动区域经济的发展
12、、改善区域城市面貌起到很大的促进作用。三、可行性研究编制的依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、宁乡市最新材料价格信息；4、20011年湖南省建筑工程概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价2011236号文；6、湖南省定额站建定价201116号文有关人工工资的规定；7、长沙湘润房地产公司“印象江南”项目规划设计方案。四、可行性研究结论项目财务评价结果如下：财务指标数值财务净现值25638.42万元投资利润率19.19%投资回收期5年2个月盈亏平衡点销售率79.63%通过对项目的技术经济分析论证，可得出如下结论：1、项目销售市场前景充分，市场环境良好；2、项目的前
13、期工作准备充分，建设条件良好；3、项目的各财务指标均较好，财务上可行；4、虽然项目投资额较大，投资回收期较长，但经营风险较小。第二章 市场分析一、宁乡县宏观经济环境分析1、宁乡区位优势日益凸显（1）道路建设驱动城市发展金洲大道的通车，大大缩短宁乡与长沙的空间距离。 近年来，宁乡县始终以开放的姿态主动对接长沙城区和大河西先导区。一是突出时空对接。对接桐梓坡路的金洲快速干道全线贯通，金洲新区距长沙城区仅26公里，距长沙高开区不到10公里，宁乡成为实实在在的长沙郊区。二是强调规划与长沙对接。将县城和沩江以东部分乡镇纳入长沙城区统一规划，破解县城规划滞后的政策障碍。 2015年将修建成的湖南城市轻轨，
14、急速拉近了湖南各市县的距离。轻轨建设更为日后宁乡经济的发展注入了一股强劲的动力。 （2）大河西先导区“先锋者”，先发优势宁乡县作为湖南省政府全面启动长株潭 “两型社会”改革重点打造的三大试点工程之一，决定了其“先锋者”的使命,作为“两型”县城的建设试点、大河西先导区的龙头，具备较强的先发优势。2、宁乡经济保持快速发展 （1）GDP保持两位数的增长速度，为宁乡房地产发展提供了良好的经济大环境表：宁乡市GDP增长情况（单位：亿元）年度城市GDP同比增长人均GDP以户籍计算同比增长2006143.814%13647元11.5%2007192.315.1%16675元12.6%2008278.615.
15、3%22659元15.6%2009305.18.3%29325元17%2010480.716.2%34335元17.6%2011637.9515.8%54649元30.72%备注 资料来源：宁乡市统计局公报2011年，宁乡县国民生产总值为637.94亿元。比上年增长15.8%。从2006年到2011年间，宁乡县经济发展迅速，朝着“挺进五十强”的目标迈出了铿锵步伐。从世界各国的经济发展过程看，当一个国家或地区人均GDP处于3000美元至10000美元之间，正是国民经济具备了相当实力，进入活跃、加速发展的重要阶段。宁乡县人均GDP有望在2012年达到10000美元，即将赶上全宁乡地区人均GDP。2011年宁乡地区人均GDP为80538元，合人均12469美元。 2
