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1、. .商业项目全程策划1、优势、机会点（1）新城区地产必然的增值性加上我项目所处地理位置的优越性，使商铺具有巨大的升值前景；（2）一次性返租五年使投资门槛大幅降低，市场接受面广，中等收入者都可以投资；（3）合作商家“世界五百强企业之一”的品牌效应将大大增强客户的信心；（4）十年租约降低风险，并有稳定的回报；（5）产品的多样（写字楼、商铺、住宅）使得不同层次的投资者都可以找到自己的选择；（6）发展商的实力以及对操作同类项目丰富的经验；（7）老城区的财富中心尚在拆迁当中；皇骐河滨花园的商业项目也要在23年后动工，在时间上我项目占定优势；2、劣势、威胁点（1）利群拖沓多年对买家信心有不利的影响；（2
2、）买家可能对商场整体经营管理的信心不足；（3）买家对项目的投资方式不够明确，到接受有必然过程；（4）新城区入住率低，基本没有形成商业气氛，商铺价格难以短时间内拉升；（5）皇骐河滨花园的商业存量和规划对我项目将是一个巨大威胁；（6）鑫都新汇与我项目工期相吻，又处在同一区域内，将是我项目的第一销售竞争对手；（7）财富中心的宣传时期长，市场关注度强，积累了一定量的购买客群， 对我项目造成很大的销售压力。一、 项目定位1、案名（已定）：广场（SHOPPING MALL）2、市场定位全频地产（保罗万象，住宅、商业、写字楼）、立体购物（从上到下的购物，不同年龄段的消费，不同性别的），全方位满足，高尚别致寓
3、所(SOHO贵苑)，主体休闲广场。（1） 商业业态市场定位：根据本项目的特点，及周边住宅楼盘、环境等因素再加上“世界五百强企业之一”品牌商家进驻，建议本商业定位为：集购物、休闲、餐饮、娱乐、专业市场为一体的综合性大型现代化购物中心（shopping mall）立体购物，全方位满足，情景式体验消费。（2）、写字楼、住宅市场定位：新城区没有高档的写字楼，胶州市里唯一一个打出写字楼概念的是有微强置业有限公司开发的金融商务中心，紧邻永春家店商场，出租良好，价格为1元/天/建筑平米，但物业管理相当薄弱，缺乏专业性。因此建议我项目写字楼定位：胶州首席豪华办公写字楼，专业的物业，专业的管理，专业的服务；优良
4、的环境，未来的准商业中心，升值潜力无限。金装大厦 新城区的楼盘中，5060小户型公寓还是有一定市场，但我项目的住宅是跟商业一体，没有住宅区的优势，价格拉升和市场去化有一定难度，建议从概念和服务上找定位： 可以解决一切问题的空中SOHO别墅（SOHO LOFT）-胶州市首家酒店式公寓住宅SOHO贵苑（3）广场产权式投资销售方案定位广场将把商铺面积分割成各个独立的产权单位，带十年租约销售给各小业主，并引进品牌商家统一经营的“产权式商务中心”投资模式。将地下专业市场，及地面商铺，（特别是拐角二层大空间建筑）写字楼划分为足够小的产权，进行出售，目标在于压低首付，并抬高单价，拉升利润空间。各个产权单位产
5、品构成方案如下：A、把可划分的各产权单位面积控制在在20-80平方米之间。有柜台（拐角两层）、半开放式铺位（家居市场），独立铺等多种形式。B、各产权单位均带10年租约，年租金回报率固定6.8%（或更高）。C、每个产权单位由银行提供五成十年按揭。D、购买时，一次性返回5年租金回报。3、目标投资客户群定位（1） 主力客户群：胶州市及青岛市中等与中等偏上收入的中年人群。（2）次主力客户：胶州市及青岛高收入人群、胶州市周边市县投资者。特别是胶州韩资企业中的韩国籍雇员。商铺、写字楼投资作为一种较稳健型的投资模式，较适合以投资置业获得固定期限，可保证回报的理智稳健型投资者，同时同类案例操作实践也证明中老年
6、人群较青年族群成交更为踊跃。4、价格定位 物业价格的制定是一个综合而严谨的策略过程，在对市场进行全面调研之后，制订本业态的销售价格：编号物 业 形 式套数销售面积（平方米）单 价（元/平米）销售收入（万元）C地下一层（洗浴、KTV）1350028003780D北侧金融商务中心4484052002517E西侧大型商铺516005200832F东侧饮食商业街6257055001413G一层商业街（单层网点）14139580001116H双层网点商业街13400060002400I大型双层网点（服装百货）115005500825J一层内街商铺（单层网点）1113605500748K二层内街商铺（单层
7、网点）1418705000935L办公用房（3-6层）721000032003200M商住两用房（3-6层）2461590035005565合 计58535233315、广场主题经营定位：（1） 商场主题定位：地下一层主题：娱乐广场/专业市场A、 对象：满足中高消费群体对娱乐休闲的要求，同时也提供家庭周末消费的场所和新城区家庭对家居产品的需求。B、 产品：国际影院、KTV、女子会所、洗浴中心、电玩世界、专业家居产品市场。C、 理由：填补空白市场，整合消费需求，体现购物中心消费一站式满足的特点。 一层主题：情景购物广场：D、 对象：满足白领、金领消费族群对品质生活的要求，同时也提供家庭主妇在日常
8、家居消费之外的较高物质需求。E、 产品：主要经营品牌服装、珠宝、名表、高档化装品。同时设置coffee shop，快餐厅与高档酒楼。F、 理由：避免与大百货业态相冲突，同时对消费者来讲也是一种有益的互补；真正体现了购物中心的功能。二层：儿童天地A、 对象：以各类型家庭的孩子为主，集玩、购、学习和智力开发为一体的儿童世界。B、 产品：儿童服装、玩具反斗、儿童图书。（定位一定是高档）G、 理由：l 家长对独生子女的宠爱，消费较高；l 大人小孩同玩同乐，能带动全家消费；l 儿童消费容易聚集人气；l 为周边社区提供了良好的配套服务。 （2）定位总结：A、 由于有投资回报的限定为了避免投资者以租金做比较
9、，住宅部分和商业部分的定位不宜同时上市，而应拉开档期，分别推出。B、 将购物中心总体包装，再配合“世界五百强企业之一”的入驻成为一个胶州市首家产权式情景购物中心；为日后长期的经营管理打好旺市基础。三、产权式投资方式1、广场产权式投资模式具有以下主要特点：（1） 实行所有权与经营权分离，将铺位分割成小面积的单位出售。（2） 业主和投资者可以根据自身的实力投入资金，获得相应的产权与收益权，（3） 业主所购买的商铺，经营则委托经营公司统一经营，经营公司与“世界五百强企业之一”等品牌商家合作，利用其先进管理保证投资者获得稳定的高额回报。2、产权式投资方式核心优点：（1） 投资有保障，因为有品牌商家和实
10、力开发商的存在使得中小投资者的投资风险大幅度降低。（2） 最大程度降低置业门槛，能使投资者能够以最轻松的方式投资商铺，从而最大程度的扩大了顾客层面。（3） 高回报率，产权式商铺投资在大大规避了投资风险的同时，依然具有了商铺投资的传统优点-高投资回报率。3、操作关键：（4） 如何在最短时间内让胶州市消费者接受“产权式投资”这一投资概念，并迅速升温成一种潮流。（5） 如何在保证开发商利益的前提下降低置业门槛，使产权投资模式得到普及。同时又给投资者以信心，相信能获得稳定的回报。 四、投资回报分析1、对投资者的不同回报利率对发展商的影响假设拐角双层建筑中的一个A单位铺位，面积10平方米，总价10万元，
11、实际租金水平是30元/平方米/日。成交条件：5成十年按揭。我们分别来比较投资回报率在6.5%，6.6%，6.8%，8%不同水平下发展商与投资者在前十年内的收益发展商收益（未考虑打折销售，利息，管理费等情况）回报率总价（万）十年收益（万）十年付出（万）实际收入（万）相当于售价（元/平方米）实际总收入（万）6.5%103.66.57.171009.5146.6%.103.66.6770009.3806.8%103.66.8.6.868009.1128%103.685.656007.5042、投资者收益分析（1） 不同回报比率对投资者的影响回报率总价首期5成5年一次性回报实付首期5成10年月供月回报
12、回报与月供差额6.5%1053.251.75549542-76.6%1053.31.7549550+16.8%1053.41.6549566+178%10541549667+117根据上面分析，建议采用6.8%的方案，既保证了发展商的合理的收益，又保证了投资者在十年的供楼期内，回报率正好可以抵供楼款。而多出来的17元可以考虑税的问题。（2）6、8%的年回报率下，投资者投资分析仍假设拐角双层建筑中的一个A单位铺位，面积10平方米，总价10万元，选择5成十年的供楼方式。以下分析投资者的收益。投资者的回报分为2个阶段，前十年的供楼阶段和十年后收取租金阶段。A、按揭方式投资分析l 供楼阶段回报率总价首
13、期5成5年一次性回报实付首期5成10年月供月回报5年总月供投资者实付回报与月供差额6.8%1053.41.65495663294048940+17在这一阶段，投资者的利益体现在两个方面：一次性回报5年，使投资者只要付出少量的资金就可以参与投资。再付5年月供，5年后回报抵供楼款。投资者实际付出不到总价的5成（48940）就可以完全拥有产权。l 10年到50年内的回报预计十年后租金水平每月租金收入40年租金收入商铺增值收益总回报150元/平方米1500元约93万30万123万B、一次性付款方式投资分析：回报率总价折扣一次性付款5年一次性回报实付510年月回报510年总回报10年内月总付楼款1040
14、年总收益商铺升值6.8%10万9、8折9、8万31850元66150元530.8元31850元34300元93万元30万如果投资者选择一次性投资的方式，在前十年内他只要付出相当1/3的楼款（34300）即可获得一个总价10万元的商铺。总结：在产权式投资的模式下，投资者前期付出35万的投资，可获得超过120万元的投资回报。C、永不付月供方式投资分析：回报率总价首期10年回报5成10年月供每月回报每月毛利10年毛利6.8%10万5万6、8万549元566元17元2040元此种方式的特点是购铺不直接返还租金，租金每月由发展商代交投资者按揭款，投资者只需投资首期，10年不用交一分钱，10年后得到一个完整的具有40年产权的黄金
