住宅小区建设项目可行性实施报告

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1、 参考资料 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 住宅小区建设项目住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 代项目建议书 代项目建议书 长沙金智工程咨询有限公司长沙金智工程咨询有限公司 二二 一一年六月一一年六月 参考资料 编编 制制 人人 员员 名名 单单 项目负责人 xxx xxx 编 制 人 员 xxx 高级工程师 xxx 注册咨询师 xxx 注册咨询师 xxx 高级工程师 xxx 工 程 师 xxx 工 程 师 xxx 经 济 师 xxx 助理工程师 校 对 人 员 xxx 参考资料 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 一 项目概况 1 二 建设单位基本情况 2 三

2、 申请依据与研究范围 3 四 主要技术经济指标 3 五 研究结论与建议 5 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性 7 7 一 项目背景 7 二 项目建设的必要性 8 第三章第三章 市场分析市场分析 1414 一 投资环境 14 二 市政规划分析 19 三 房地产宏观政策分析 21 四 长沙房地产市场现状 33 五 长沙市房地产市场走势预测 42 六 项目市场分析 46 第四章第四章 建设内容及建设规模建设内容及建设规模 5454 一 建设内容 54 二 建设规模 54 第五章第五章 区域位置及建设条件区域位置及建设条件 5656 参考资料 一 项目选址 56 二 自然条件 56 三

3、建设条件 58 第六章第六章 工程技术方案工程技术方案 5959 一 总平面布局 59 二 建筑设计 62 三 结构设计 63 四 给排水工程 64 五 供配电工程 66 六 弱电工程 68 七 消防 70 第七章第七章 环境保护及节能环境保护及节能 7171 一 环境现状 71 二 环境保护 72 三 节能 74 第八章第八章 物业管理物业管理 7676 一 物业管理计划 76 二 机构设置 76 第九章第九章 项目招投标项目招投标 7777 第十章第十章 实施进度计划实施进度计划 7878 第十一章第十一章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 8080 参考资料 一 投资估算 80 二

4、资金筹措 81 第十二章第十二章 经济评价经济评价 8282 一 经济评价的主要依据 82 二 销售收入及销售税金估算 82 三 总成本费用估算 83 四 财务效益分析 84 五 不确定性分析 85 六 经济评价结论 87 第十三章第十三章 社会评价社会评价 9494 一 项目对社会的影响分析 94 二 项目与所在地区互适性分析 94 三 社会风险及对策分析 94 附件 1 湖南省通信产业服务有限公司法人营业执照 2 湖南省通信产业服务有限公司南天房地产开发分公司法人营 业执照 3 湖南省通信产业服务有限公司房地产开发企业资质证书 4 项目招标基本情况表 附图 1 项目地理位置图 2 项目总平

5、面布置图 参考资料 第一章 总 论 一 项目概况 1 1 项目名称 项目名称 xxxxxxxxx 住宅小区建设项目 2 2 项目建设单位 项目建设单位 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 公司 3 3 项目负责人 项目负责人 xxxxxxxxxxxxxxxxxx 公司法定代表人 4 4 项目建设地点 项目建设地点 项目建设地点位于 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 地块北侧为 湖南邮电培训中心 地块东侧为湖南省劳动人事学校 地块南侧紧 临白竹坡路 高差变化复杂 地块西侧为湖南省老干部修养所 地 块与湖南省邮政电培训中心 湖南省劳动人事学校及湖南省老干部 修养所一起位于南侧的

6、白竹坡路 东侧的望龙路 北侧的远大路 西侧的杉木路的围合之中 整个地块的外部环境良好 交通十分便 利 5 5 项目拟建内容与规模 项目拟建内容与规模 项目总用地面积 58993 54 平方米 折合 88 49 亩 净用地面积 参考资料 57403 54m2 折合 86 105 亩 项目规划总建筑面积 135395 57 平方 米 其中地上建筑面积 114481 15 平方米 含低层住宅总建筑面积 10288 82 平方米 高层住宅总建筑面积 99323 26 平方米 公共配套 总建筑面积 4869 07 平方米 含幼儿园建筑面积 1281 53 平方米 网球中心建筑面积 1500 00 平方米

7、 社区用房建筑面积 506 69 平方 米 物业管理用房建筑面积建筑面积 510 49 平方米 商业网点建筑 面积 1070 36 平方米 地下车库及人防总建筑面积 20914 42 平 方米 共建停车位 616 个 地下室停车位 443 个 私家车库停车位 46 个 地面停车位 127 个 项目容积率 1 99 建筑密度 25 19 绿地率 40 5 二 建设单位基本情况 湖南省通信产业服务有限公司为中国电信控股境外上市企业 公司设置综合部 计划财务部 市场经营部 工程技术部 分析管 理部五个职能部门 是一个集高新技术 设计 监理 软件开发 房地产开发 通讯工程等一体的企业 公司技术 资力雄

8、厚 设备先进 管理科学 公司自成立以来 始终本着 科学开发 多元发展 的方针 以优质的服务 高标准 的质量 良好的信誉回报社会 获得了相关部门的认可和用户的广 泛好评 历年来 所开发的项目合格率达 100 优良率 80 创下 了骄人的业绩 参考资料 三 申请依据与研究范围 1 1 申请依据 申请依据 1 工业与民用建筑可行性研究深度要求 2 国家发改委 建设部 2006 年 7 月联合颁发的 建设项目经 济评价方法与参数 第三版 3 建设部建标 2000 205 号 房地产开发项目经济评价方法 4 投资项目可行性研究指南 中国国际工程咨询公司编著 5 其他有关专业设计规范 6 建设单位提供的其

9、他各项基础资料 2 2 研究范围 研究范围 本项目申请报告以建设单位提供的有关资料和国家有关法令 政策 规程 规范等为基础 对该项目的建设必要性 市场前景 建设规模和建设方案 建设的条件与场地布局 主要生产技术方案 和工程技术方案 环境保护 投资估算及资金筹措 财务效益与综 合效益等方面进行了综合分析研究 并据此提出研究结论和建设 参考资料 四 主要技术经济指标 项目主要技术经济指标见表 1 1 参考资料 表表 1 11 1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号指标名称指标名称单位单位指标指标备注备注 1 项目总用地面积 m258993 54 折合 88 49 亩 1 1 项目净用地

10、面积 m257403 54 折合 86 105 亩 2 项目总建筑面积 m2135395 57 2 1 计容积率建筑面积 地上 m2114481 15 2 1 1 低层住宅建筑面积 m210288 82 2 1 2 高层住宅建筑面积 m299323 26 2 1 3 公共配套建筑面积 m24869 07 2 1 3 1 幼儿园建筑面积 m21281 53 2 1 3 2 网球中心建筑面积 m21500 00 2 1 3 3 社区用房建筑面积 m2506 69 2 1 3 4 物业管理用房建筑面积 m2510 49 2 1 3 5 商业网点建筑面积 m21070 36 2 2 地下建筑面积 不计

11、容积率 m220914 42 地下车库及人防建筑面积 3 停车位个 616 集中地下室 443 个 私家车车 位 46 个 地面停车位 127 个 4 容积率 1 99 5 建筑密度 25 19 6 绿地率 40 5 7 建设期年 22009 3 2011 2 8 项目总投资万元 29453 7 9 利润总额万元 3225 3 10 所得税万元 806 3 11 税后利润万元 2419 0 12 项目投资财务内部收益率 18 47 15 73 税前 税后 13 项目投资回收期年 2 69 2 73 税前 税后 14 借款偿还期年 3 15 投资利润率 10 18 16 投资利税率 16 60

12、参考资料 五 研究结论与建议 1 1 研究结论 研究结论 1 项目的建设符合 长沙市总体规划 2003 2020 的要求 而且项目在城市规划的指导下进行实施 将有力地促进城市布局结 构的调整和城市面貌的改进 项目符合长沙市城市发展的整体规划 可促进长沙市产业结构的调整 有利于增强长沙市城市功能的辐射 作用 符合长沙市城市未来的发展方向 2 项目可有效地盘活当地的土地资源 严格按照市规划局的 规划设计要点进行整体规划 满足城市景观设计的要求 完全符合 城市规划 消防 交通等各项要求 有利于增强长沙的城市功能 促进地区商务经济的发展 对于提高人们的生活质量有着非常重要 的作用 3 项目建设总投资为

13、 29453 7 万元 经测算 所得税后项目 财务内部收益率 15 73 所得税后项目投资回收期为 2 73 年 在 财务上是可行的 4 从项目的敏感性分析计算来看 项目具有一定的抗风险能力 2 2 建议 建议 1 勘察设计是项目建设的基础工作 也是项目投资控制的关 键 建设单位应尽快委托有资质的单位开展这方面的工作 充分做 参考资料 好建筑方案的比选工作 从而为项目的建设与投资控制打下良好的 基础 2 工程质量是项目的生命线 建设单位应严格控制好工程的 发包与材料采购 通过公平竞争 择优选取的招投标形式 选择合 格的施工单位和材料厂商 确保施工质量和工程进度 3 资金是项目顺利进行的保证 建

14、设单位应精心安排好工程 进度计划 确保工程建设资金足额到位 从而保证项目的顺利实施 综上所述 本项目是可行的 但项目建设单位应加强开发建设 过程中的成本与质量控制工作 以确保其社会效益和财务效益的实 现 参考资料 第二章 项目建设的必要性 一 项目背景 长沙市是湖南的省会 经过改革开放20 多年来的发展 已经取 得了令人瞩目的成就 具备了自身独特的发展优势 进入21 世纪以 来 面对国内国际新的发展形势 长沙市的发展既有难得的机遇又 有严峻的挑战 在国家全方位开放的条件下 长沙市必须在现有优 势的基础上抓住机遇做大做强 从而赢得发展的主动权 省委 省政 府在认清当前形势的条件下确定了 一点一线

15、 和长 株 潭一体化 的发展战略 要求长沙市尽快增强中心城市的吸引力和辐射力 充 分发挥 龙头 的作用 这就给长沙的发展增加了前所未有的推动力 在当前的条件下 长沙中心城市的功能和作用要得以充分发挥 尚 需付出艰苦的努力 必须尽快完善城市基础设施等制约城市快速发 展的 瓶颈 为此 长沙市中长期经济社会发展战略纲要为长沙的发展描绘 了宏伟的蓝图 计划用 15 年左右的时间把长沙建设成为繁荣 开放 文明 秀美的现代化中心城市 市政府各部门围绕这一目标重新调 整了城市空间的形态 计划通过加强环境治理 道路整治和绿化广 场的建设 力争实现把长沙建设成为结构合理 发展空间广阔 城 参考资料 乡一体的区域

16、性现代化中心城市的目标 隆平高科技园的前身是马坡岭农业科技园 是长沙高新区 一 区四园 之一 也是正式批准的全国两个国家级农业高科技园之一 园区位于长沙市芙蓉区东岸乡 园内聚集了湖南农业大学 湖南省 农业科学院等众多的大专院校和科研院所 是我国农业领域科研能 力最强 科研成果最集中的基地之一 近年来 在省 市各级各部门的大力支持下 隆平高科技园高 速发展 现有入园企业 205 家 技工贸总收入近 100 亿元 成为芙 蓉区一个新的经济增长点 园区初步形成了电子信息 新材料 生 物技术 现代农业等特色优势产业 自 2006 年起 园区坚定不移地 走都市工业之路 坚持高效集约利用土地 先后建设了湖南省留学 人员创业园 金丹科技创业大厦 广发隆平创业服务中心 湖南省 科研成果转化中心等多层 高层工业厂房及企业总部办公楼宇 在 全省乃至全国都产生了积极的影响 二 项目建设的必要性 1 1 应对挑战 加快发展的需要 应对挑战 加快发展的需要 跨入新的世纪后 世界经济仍然保持着较快的增长势头 经济 全球化 新技术革命和经济结构大调整以及加入世界贸易组织都加 快了国内市场化 工业化和农业产业化的进程