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1、. . .青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目第一章 总 论1.1项目概况1.1.1项目名称：青洋路东侧地块公共租赁住房和廉租住房建设工程项目1.1.2项目性质：新建1.1.3项目建设单位、所有制形式建设单位: XX公共住房建设投资发展有限公司所有制形式：有限责任公司（国有独资）1.1.4建设地点：位于XX区。东至戚区道路一，南至规划道路，西至青洋路，北至龙城大道。1.1.5用地规模:地块规划用地约3.674公顷，约55.11亩。1.1.6土地获得方式：划拨1.1.7用地性质：居住用地1.1.8建设内容及规模本项目主要建设8幢（2幢24层、1幢25层、5幢33层）高层公共租赁住房和
2、廉租住房，另外配套建设公建,同步实施环境绿化、道路、体育活动场地、地面停车场地及水、电、气等综合配套设施。项目地上总建筑面积110220，其中：住宅部分建筑面积104690万，商业服务及公建建筑面积5530，地下总建筑面积8840。共建设1751套公共租赁住房和廉租住房。1.1.9建设期限：24个月1.1.10投资规模本项目总投资为55485万元。其中：建安费用39280万元，土地成本9920万元，其他费用6285万元。1.1.11资金来源：住房保障资金筹措主要通过政府注入资产、银行贷款、发行企业债券、利用信托基金等方式解决。本项目根据国家扩大内需、促进经济增长，加快建设保障性安居工程，加大对
3、公共租赁住房和廉租住房建设支持力度的要求，由政府协调，市财政担保，项目实施单位国有独资的XX公共住房建设投资发展有限公司向银行贷款，贷款总额约38000万元，约占总投资的68.49，公司自筹资金17479.78万元，占总投资31.51。为减少财务成本，资金根据项目进度逐步到位。还款渠道：1.财政预算安排；2.土地出让净收益中的10资金；3.住房公积金增值收益中用于住房保障的部分；4.房投公司一级土地开发的增值收益；5.廉租住房配建指标中的异地建设资金；在上述还贷资金暂时不能落实到位情况下，由市财政落实按月支付利息。1.2建设单位概况1、单位名称：XX公共住房建设投资发展有限公司2、成立时间：2
4、009年3月4日3、公司住所：XX市晋陵中路607号4、法定代表人：陈马良5、注册资本：100000万元人民币。6、实收资本：100000万元人民币。7、经营范围：市政府授权范围内国有资产经营、管理；市区保障性住房项目投资、建设、经营和管理；城市开发建设项目及相关信息咨询服务。8、设立起因：XX公共住房建设投资发展有限公司是XX市为加快建设保障性安居工程，加大对公共租赁住房和廉租住房建设支持力度的要求设立的，是XX市住房保障工作的投融资平台。1.3编制依据1、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要2、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）3、关于加快
5、发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）4、廉租住房保障办法(建设部等9部委令第162号)5、中共XX省委、XX省人民政府关于切实加强民生工作若干问题的决定（苏发200814号）6、省政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（苏政发200844号）7、XX省廉租住房保障办法（XX省人民政府令第50号）8、XX市城市总体规划（2004-2020年）9、XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要10、XX市市区住房保障“十二五”专项规划11、XX市政府关于印发关于加快推进我市市区住房保障工作的实施意见的通知（常政发200915号）12、XX市人民政府市长办公会议纪要2009第2号13
6、、市发展改革委关于市区2011-2013年公共租赁住房和廉租住房建设项目建议书的批复（常发改201162号）14、各地块用地预审意见15、各地块环评批复16、公共建筑项目可行性研究报告编制大纲17、XX公共住房建设投资发展有限公司委托合同18、XX公共住房建设投资发展有限公司提供的其它资料1.4项目建设理由住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房建设相对滞后，部分城市低收入家庭住
7、房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。同时随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善，需要发展公共租赁住房。大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。根据XX市市区住房保障“十二五”专项规划，至“十二五”末，XX市市区将新增廉租住房4000套，新增公共租赁住房15000套。2011年计划开工6500套，本项目建设公共租赁住房和廉租房1751套，是响应政府号召，解决低收入者住
8、房困难的需要，是维护社会稳定、构建和谐社会的需要。1.5结论和建议1.5.1结论（1）本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求。（2）本项目建设符合区域规划和土地利用规划。（3）本项目建设顺应地区快速发展的市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。（4）本项目建设对周边的生态环境和自然文化遗产不产生不利影响，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。（5）本项目具有显著的社会利益。综上所述，本项目规模适当、布局合理、符合相关要求，切实可行。1.5.2建议1、建立健全我市住房保障体系，是全面构建和谐社会的重要内容，公共租赁住房和廉租住房建设作为住房保障体系的组成部分，完成住房保障规划中的建设任务
9、，需要各部门大力支持与配合。2、为控制项目成本并根据廉租住房保障办法，各项优惠政策需要落实到位。3、项目周边规划道路由政府实施。4、本建设项目建设时间紧、任务重，且项目存在建设工程复杂、投资大、建设期长等特点，存在着融资风险、财务风险。因此，建议项目在建设过程中，加强投资的管理、工程进度的管理，并采用有效的措施，确保顺利完成，尽量避免和减少风险因素的发生。5、项目涉及部门多，需注重加强组织领导和协调管理。6、建议项目单位尽快签署贷款协议，落实项目建设资金来源。第二章 项目建设必要性2.1项目建设背景2.1.1国家公共租赁住房及廉租房保障制度我国政府住房保障的方式主要包括实物配租、配售，货币补贴
10、和金融政策支持等。其中，实物配租方式主要是提供公共租赁住房或廉租住房。公共租赁住房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以低于市场价的方式租给特定人群。租金水平高于廉租房，但低于商品房。公共租赁住房保障的基本属性特征是政府建设或筹集的房源以实物配租方式，或者采用货币补贴形式面向一定社会群体提供的具有杜会福利性质的保障。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的形式,向城镇低收入居民且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是专门针对低收入群体，而公共租赁房则是针对介于中低和中高收入之间的“夹心层”人群。公共租赁住房或廉租住房制度保障方式主要包括租赁补贴、实物配租及租金核减,强调实际工作应当以
11、发放租赁住房补贴为主,实物配租、租金核减为辅。保障标准的制定必须结合我国各地经济发展的状况,一方面要合理地确定收入标准,另一方面是要合理确定补贴支出的标准。此外, 公共租赁住房和廉租房制度还包括具体的管理运作机制,以维护该社会保障制度的公正性。主要采用以下几项制度:严格的准入制度,包括实行书面申请、审核、公示、登记、调查、核实、排队轮候、公布结果的程序;配租排序上实行公开公平的摇号制度;定期审核制度,包括实行定期审核,建立退出制度等。2.1.2国家及地方保障性住房政策住房问题是重要的民生问题，党中央、国务院高度重视解决群众的住房问题。改革开放以来，我国不断深化城镇住房制度改革，城市绝大多数居民
12、的住房条件得到了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题，特别是城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，部分城市低收入家庭住房还比较困难，总体看现行的政策措施还不够有力，低收入家庭住房问题没能得到有效解决。在党的十七大报告中,胡锦涛同志详尽阐述了执政党的“社会建设”方略,提出了要构建“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”的和谐社会;并且,在加快推进以改善民生为重点的社会建设的六大任务中,明确指出了要“健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难”。在所有实行市场经济的发达或发展中国家,以非市场方式解决贫困群
13、体的主要措施,都是政府制定和建立相应的住房保障制度,以保障所有社会成员的居住权和生存权,维护社会的公平正义和社会稳定。概而言之,住房保障制度的基本内容包括三个方面:一是救助性保障,就是政府对社会低收入群体实行救助,对其无力达到社会最低住房保障标准的部分由政府“包下来”,廉租房形式的公共住房等是这类保障的典型方式;二是援助性保障,政府通过一定的补贴方式使住房消费能力较低、迫切需要改善的人群获得住房,贴息、贴租、个税返还、经济适用房等都属于此类;三是互助性保障,政府通过强制雇主补贴、减免个税、规定政策性优惠利率等方式提高社会中等阶层的购房能力,使他们合理的住房需求得到满足,公积金等是这类保障的典型
14、形式。以上三种保障类型中,廉租房制度或公共住宅制度是被越来越多的国家实施的一种行之有效的制度,也是十七大报告中唯一强调的住宅保障的社会建设任务。2007年建设部等9部委颁发了廉租住房保障办法(建设部等9部委令第162号), 2007年12月1日起施行。2007年10月30日财政部颁发财政部关于印发廉租住房保障资金管理办法的通知(财综200764号),2008年1月1日起实施。2008年3月3日财政部、国家税务总局颁发关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）。2008年XX省人民政府颁发省政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（苏政发200844号）。20
15、08年12月3日XX省人民政府颁发XX省廉租住房保障办法（XX省人民政府令第50号）,2009年1月1日起实施。2007年10月10日XX市政府颁发常政办发200788号文XX市市区廉租住房公共租屋配建办法。其中要求廉租住房、公共租屋配建的比例不低于项目中住宅总建筑面积的5%，其套型建筑面积控制在50左右。配建的廉租住房、公共租屋必须配备基本生活设施。廉租住房、公共租屋的配建指标一经确定，开发建设单位不得擅自更改。国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（国发【2010】4号）强调了增加保障性住房和普通商品住房有效供给，加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。要求各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉住房和经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发【2010】10号）明确指出要加快保障性安居工程建设，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划和中央补助资
