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1、. . . 目 录总 论1一、 河北省宏观概况41、河北省经济概况42、河北省“十一五”经济发展目标4二、定州市宏观概况（定州市详细宏观概况详见附件1）5三、项目基本情况61、项目的区位及用地62、宗地现状73、项目周边的社区配套74、项目市政配套分析85、土地价格96、基础工作情况97、项目进展情况10四、公司简介（一）、历史沿革及发展11（二）、“河北新华”公司定位与发展愿景12（三）、“河北新华”核心管理团队12五、风险分析141、合作方式及条件142、项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述143、取得土地使用权的风险及控制17六、市场分析（详见附件2）181、定州市房地产市场概况18
2、2、项目自身分析183、项目分析结论21七、项目规划情况21八、项目开发211、土地升值潜力初步评估212、杨庄子社区改造项目一期总体计划（见附件5）223、启动资金用量和计划234、定州杨庄子改造分块工作示意245、融资工作计划（一期项目）256、项目建设计划25九、项目运作分析及投资收益分析261、项目改造整体思路262、投资收益分析273、税务分析28结论.参考资料.定 州 杨 庄 子 社 区 改 造 建 设可 行 性 研 究 报 告总 论定州市历史文化底蕴丰厚，交通区位优势明显，中心城市地位突出。正在加快中等城市建设步伐，积极推进城镇化建设的同时，定州的经济社会发展取得突破性进展，城市
3、正在进入快速发展时期。房地产市场空间大，需求旺盛，价格增长快。未来的五年，正是定州经济社会转型的关键时期，也是建设中等城市的关键时期，在这一时期进入定州房地产市场对我公司是非常适时，非常有利的，而杨庄子社区改造建设项目正是我公司跳跃发展的大好良机。杨庄子社区改造项目是定州市重点城市建设项目之一，既顺应定州的发展形势，又开创定州市社区改造之先河。经公司积极运作，与杨庄子社区双方就城中村改造一事签订了协议。之后，我们积极与市政府、西城区政府以及相关各部门建立了良好的关系。公司先后组织社区代表和定州市规划局相关领导到天津考察我公司项目，他们对我公司的开发经验、经济实力和项目操作水平有了充分认识。在集
4、团的大力支持下，经过我们的积极努力，“新华”得到了政府、社区和社会的认可。在我公司的努力下，市政府对杨庄子社区改造项目先后召开了四次专题会议，就社区改造项目的前期准备做了具体的部署和指示。市政府分别组织召开了杨庄子城中村改造的动员大会和杨庄子城中村改造整体规划会议，并责成市规划局对杨庄子城中村改造规划问题拿出具体方案，加快了城中村改造的节奏。我公司与杨庄子社区在政府指导下，按政府项目招商程序进行规范，再次签订“定州市区片改造意向书”并报政府备案。2008年4月按照定州市政府关于加快旧城改造的实施意见定市府【2007】66号文件，杨庄子社区旧城改造项目经过公开招标的方式，河北新华房地产开发有限公
5、司中标为项目的开发主体。河北省政府已批复该项目用地为国有建设用地。西城区和杨庄子社区两级班子根据市委、市政府的精神，通过一年多的工作，社区改造居民积极性非常之高，已形成了非改造不可的势态。（一）项目名称：新华城（暂定名）（二）可行性研究报告编制依据 （1）城市居住区规划设计规范 （2）定州市房屋拆迁管理条例 （3）城市居住区公共服务设施设置规定 （4）住宅设计规范 （5）住宅建筑设计标准 （6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 （7）城市道路绿化规划及设计规范（三）总体情况项目位于定州市西城区，东邻商业区，西至工业区，北接交通枢纽，南接新城区，区位优越。项目北至中山路，南至中兴路，东至博陵街，
6、西至107国道。该项目为城中村改造项目，总体改造占地面积1450亩，其中一期占地面积为265亩。（四）杨庄子社区改造项目情况 1、杨庄子社区改造项目总体情况规划范围占地：1450亩。计划建设面积：112万计划容积率： 1.16 2、杨庄子社区改造项目一期项目情况一期规划占地：265亩一期实际占地：248亩计划建设面积：33.34万容积率：2.0（五）杨庄子社区改造项目主要指标1、总体项目启动资金：2780万元2、后续资金用项目作质押，投资担保机构融资（开工手续具备贷款条件后，即向银行和信用社进行融资）3、总体情况分析总体房产开发（万元）总投资额 总销售额 总体利润房产 167709.8 230
7、429.63 62719.834、一期情况分析 一期项目开发（万元）总投资额 总销售额 一期利润房产 69827 80472.5 10645.38一、 河北省宏观概况1、河北省经济概况l 06年全省生产总值完成11600亿元（总量在全国第六位），同比增长约13%；全部财政收入达到1223.1亿元，其中地方一般预算收入620.2亿元，分别增长18.1%和20.3%。居民消费价格指数上涨1.7%。l 全社会固定资产投资5530亿元，增长30%以上。社会消费品零售总额3396亿元，增长15%。l 城镇居民人均可支配收入突破万元，达到10300元，增长13%；农民人均纯收入3801.8元，增长9.2%
8、。2、河北省“十一五”经济发展目标l 全省生产总值年均增长12%左右，预计2010年河北省生产总值将达到17050亿元，人均生产总值将达到24100元，全部财政收入力将达到2000亿元左右。l 全省城市化水平达到45%，年均提高1.5个百分点左右。其中“一线”地区力争达到47%左右。 l 城市规模结构指标。城区人口超过50万的城市达到10个（新增3个），其中100万人以上的5个（新增1个）；20万50万人口的城市达到13个。以扩权市县为重点，优先支持定州等基础条件好、发展潜力大、区位条件优越、带动作用强、产业特色突出的12个市县率先发展，定州市为河北省重点发展城市之一。二、定州市宏观概况（定州
9、市详细宏观概况详见附件1）定州位于河北省中部，京津之翼，保石之间。京广铁路、京武高速铁路、107国道、京深高速公路、张石高速公路纵贯南北，朔黄铁路、河曲公路横穿东西。市区距北京185公里，距天津220公里，距河北国际机场38公里，距黄骅港165公里，已成为华北地区重要的交通枢纽。定州下辖13个镇、9个乡、3个城区，507个行政村，现总人口130万人,总面积1280平方公里。现城区人口达到30万人（加上居住城区的农业人口约计35万人，2005年全市城镇化率为39.8%，建成区规模22平方公里，城区人口24.6万人）。“十五”期末05年全市经济社会建设取得突破性进展。全市生产总值达到120亿元，人
10、均生产总值突破万元大关。“十五”期间平均年增长逾15%。2006年全市生产总值达140亿元。“十五”期末全市社会固定资产投资预计累计完成214亿元，年均增长23%。定州市国华电厂、长安汽车、旭阳焦化、伊利实业等一批工业项目先后投产；三大工业园和物流基地正在建设；国家重点工程南水北调、京汉高速铁路、张石高速公路进展顺利。2005年，定州市城市化率已达到39.8%，高于全省平均水平5.3个百分点。 到2010年,定州将建成冀中地区有辐射力和影响力的现代化中等城市，定州市与石、保互补，形成冀中城市带；全市城市化率达到45%，城区规模达到50平方公里，城区人口达到50万人。三、项目基本情况1、项目的区
11、位及用地杨庄子社区改造项目位于定州市西南部，东临贯通定州南北的主干道博陵街、北临定州最繁华的道路中山西路、西临107国道，行政区划属于西城区，距离定州市最繁华地段的大世界、时代广场商业区大约2公里。该项目宗地为集体建设用地，土地权属杨庄子社区居委会，权属明确。根据定州市旧城改造的政策，纳入旧城改造范围内的社区集体建设用地全部变更为国有建设用地，原土地使用人继续使用。2、宗地现状1）四至范围东至博陵街，南至中兴路，西至旧107国道，北至中山路。2）地势状况项目地势平坦，地质良好，适宜作开发建设。3）地上附着物现状地上附着物大部分为一层简陋的平房，另有少量的企业。项目起步区地上附着物详见下表：附着
12、物数量备注居民住宅137处闲散空置土地124亩小企业14家3、项目周边的社区配套周边3000米范围内的社区配套配套设施分类名称教育设施河北农大中兽医学院、雏鹰幼儿园、西关小学、定州二中、市委党校医疗卫生设施协和医院、第二医院、眼科医院商业设施大世界、时代广场金融设施中国银行、农业银行、工商银行市场农机一条街、外贸仓库、大世界超市文化设施定州电影院公园人民公园体育设施河北农大体育馆4、项目市政配套分析1）道路情况项目北临贯通定州东西的主干道中山路，路宽30米，向东直达定州市商业中心；西接107国道，路宽大约20米。项目东侧为贯通定州南北方向的主干道博陵街，向南直接达环城路。项目西侧为107国道是
13、重要的交通要道，向南可达石家庄、向北可达保定。2）市政管线配套情况给水：在中山西路有直径 600的输水管、在博陵街有直径400的输水管、在中兴街有直径500输水管，可以选择引出配水管。排水：在中山路有直径1200的排水管、在博陵街有直径800的排水管、在中兴街有直径1000排水管，可以选择引出排水管。燃气：在中山西路、博陵街、中兴路有直径600的中压天然气管道，可以选择引入天燃气管道。通讯：在中山西路现状有12孔网通电缆。供热：目前该区域没有市政集中供热，需自建锅炉来解决供热，根据城市规划，将来可引入集中供热。由于项目改造范围比较大，改造区域内配套由开发商自行建设。5、土地价格 1）安置费用社
14、区提供土地，我公司负责全部投资。2）土地出让金。按照定州市城中村改造政策，土地出让金按照评估价的40%确定。为调动开发企业的积极性，市政府将根据规划区内不同地段把收取的土地出让金按比例返还，用于项目的改造建设，具体返还比例90%。项目评估地价为40万/亩，因此，该项目的土地政府收益应不超过1.6万/亩。6、基础工作情况 我公司与杨庄子社区两委会建立了良好的关系，经过广泛的考察筛选双方就合作事宜达成协议。 我公司开始深入到社区调研，掌握总体情况，论证起步工程。总体户数1700户，平均宅基地占地0.6亩。最终选择位于地块西侧作为起步区（考虑到该区域拆迁户少，有利于项目快速启动），起步区共有居民住宅151处，闲散土地128亩，企业14户，我公司与居民建立了良好关系，居民都表示愿意改造，同意我公司对社区进行改造。 我公司积极与市政府、西城区政府以及相关各部门建立良好的关系。在我公司的努力下，市政府对杨庄子社区改造项目先后召开了四次专题会议，就社区改造项目的前期准备做了具体的部署和指示并责成市规划局、西城区、杨庄子社区、新华公司尽快拿出科学、合理的实施方案。 政府让协议双方按政府项目招商程序进行规范，再一次签订了“定州市区片改造意向书”并报政府备案。我公司还组织定州市相关
