西安项目商业计划书

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1、 参考资料 西安商业计划书西安商业计划书 目目 录录 一 执行概要一 执行概要 3 二 项目情况介绍二 项目情况介绍 5 一 项目概述 一 项目概述 5 二 项目背景介绍 二 项目背景介绍 7 三 项目产品介绍 三 项目产品介绍 13 四 地域情况介绍 四 地域情况介绍 16 五 项目的进展情况 五 项目的进展情况 20 三 组织与管理三 组织与管理 21 一 集团企业介绍 一 集团企业介绍 21 二 合作方企业介绍 二 合作方企业介绍 24 三 管理层介绍 三 管理层介绍 28 四 项目公司组织结构 四 项目公司组织结构 33 五 项目公司管理 五 项目公司管理 35 四 四 SWOTSWO

2、T 分析分析 35 一 优势 一 优势 STRENGTHS 35 二 劣势 二 劣势 WEAKNESSES 38 三 机会 三 机会 OPPORTUNITIES 38 四 威胁 四 威胁 THREATS 39 五 竞争和风险分析五 竞争和风险分析 41 一 竞争分析 一 竞争分析 41 二 竞争策略 二 竞争策略 43 三 风险及对策 三 风险及对策 44 六 市场分析六 市场分析 46 一 市场简介 一 市场简介 46 参考资料 二 市场需求分析 二 市场需求分析 50 七 营销方案七 营销方案 51 一 营销策略和计划 一 营销策略和计划 51 二 品牌策略 二 品牌策略 57 三 促销策

3、略 三 促销策略 60 四 销售渠道和方式 四 销售渠道和方式 62 八 项目财务计划八 项目财务计划 64 一 项目计算期 一 项目计算期 64 二 项目投资估算和资金筹措 二 项目投资估算和资金筹措 64 三 销售收入预测 三 销售收入预测 66 四 总成本费用估算 四 总成本费用估算 69 五 五 商厦及商厦及 大厦营业收入增长统计大厦营业收入增长统计 71 六 销售税金及附加及损益表 六 销售税金及附加及损益表 72 七 净现金流量的预测 七 净现金流量的预测 77 九 还款计划九 还款计划 82 十 不确定性分析十 不确定性分析 85 一 一 商厦敏感性分析商厦敏感性分析 86 二

4、二 大厦敏感性分析大厦敏感性分析 86 十一 风险退出十一 风险退出 87 一 一 IPOIPO I INITIALNITIAL P PUBLICUBLIC O OFFERINGFFERING 首次公开发行 首次公开发行 88 二 股份转让 二 股份转让 89 三 股权回购 三 股权回购 89 四 清算或破产 四 清算或破产 89 五 本企业风险退出方式选择 五 本企业风险退出方式选择 90 十二 结论十二 结论 92 附件附件 93 参考资料 一 执行概要一 执行概要 本项目 拟在 市最繁华地段 区和 广场附近修建两座高星级酒 店及配套商务房产 以大大提升该地区的国际形象和知名度 现在全球范

5、 围内征寻产业合作伙伴 共同致力于在该地区内建立具有闽南传统文化特 色的高星级国际商务酒店 以填补该市高档次特色酒店的空白 本项目的 发起人 A 公司 拥有成熟的技术 先进的设备 且经验丰富 具备项目实 施能力 古称 是中国历史上建都朝代最多 历时最久的城市 先后 13 个王朝在这里建都 是 省会城市 现属副省级城市 地处中国中 西两大经济地域结合部 优越的地理区位和深远的历史渊源 使 居中国 六大古都之首 是世界四大文明古都之一 是 经济最发达的城市 是世 界著名的旅游中心城市 目前 在 进行投资 商务活动的人群中 闽粤 台湾 港澳 各国 华侨人数占了一半以上 这一批人员到 地区发展 是必经

6、之地或是常 驻之地 他们迫切需要一个适合他们风格 口味 习俗的商务接待场所 眼下 市还没有 此外 虽然本地已有八家四星级和四家五星级酒店 但 由于他们都是多年前建设 设备已陈旧 档次也相对较低 而且地段多数 也相对偏远 而且据了解 目前还只有一 两家酒店配有 WIFI 无限宽带 接入设备 更无一家白金五星级酒店 因此 本项目建设两个闽台风格的 闽粤口味的 闽南文化习俗的高档商务酒店正是迎合了这一大批商务客人 的需求 本项目拟兴建的两座大厦 商厦和 大厦 其中 商厦建成后将作 参考资料 为 独具闽南文化特色的四星级涉外酒店 项目总投资 1 9 亿元人民币 总建筑面积 2 8 万平方米 设有高档客

7、房 200 间 并设有能同时容纳 400 人的多功能会议厅及宴会厅 大厦设计规划为主楼地下一层至地上二层 为购物中心 拟建成 地区第一家 百货大楼 地上三层以上为具有闽南 特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店 两座附楼为出租出售的高档 商务用楼 该项目总投资 5 亿元人民币 计划总建筑面积约 12 万平方米 酒店设有豪华客房 448 间 餐位 5000 个 设有高级西餐厅 独立封闭式 酒吧 更有可容纳 人以上的宴会厅 本项目已被 市政府列为市重 点工程项目 本项目中 商厦项目位于 市 区 路 紧邻明代古城墙文昌门 博物馆 历史博物馆 大小雁塔等名胜古迹 区域繁华 交通便利 而 大厦项目位于

8、市的政治 文化 经济 旅游中心的中心 广场的 西南角 西大街的入口处 更是 市黄金地段的黄金位置 本项目的商场 酒店经营管理均与目前国内顶级的百货行业巨头 B 公 司和酒店管理行业巨头 C 公司合作 他们实力雄厚 拥有先进的理念和科 学的管理方法以及众多成功案例 其经营优势显著 本项目所处地理位置优越 外部环境一流 所处行业市场前景广阔 自身特点出众 经营管理科学先进 品位高 利润空间大 项目的经济效 益可观 经对本项目投资分析详见测算 商厦项目税后财务净现值为 13951 53 万元 税后内部收益率为 25 税后投资回收期 5 23 年 大厦项目税后财务净现值为 53351 20 万元 内部

9、收益率为 27 均大于 参考资料 行业基准收益率 11 30 税后投资回收期 4 90 年 经济效益显著 详 见项目经济评价指标 综上所述 我们认为该项目的实施符合我国有关法律和相关产业政策 市场需求明显 项目实施后 其前景广阔 市场容量大 产业化实施的条 件具备 将产生显著的经济效益和社会效益 商业价值明显 因此本项目 具有较高投资价值 不失为一个有生命力的项目 二 项目情况介绍二 项目情况介绍 一 项目概述 一 项目概述 A 公司前身是 房地产开发公司 始建于 1993 年 注册地在 市 路 企业注册资金 2620 万元人民币 公司现已形成以房地产为龙头 涉 及环保 农牧 影视 贸易 技术

10、 物业等多个领域的综合性集团总公司 下属五家分公司 集团拥有多年大型房地产开发经验 曾出色完成多个大 规模工程项目 实力雄厚 在地方上享有很高的声誉和信誉 本项目拟在 市繁华地段兴建两座大厦 商厦和 大厦 其中 商 厦建成后将作为 独具闽南文化特色的四星级涉外酒店 大厦设计规划 为主楼地下一层至地上二层为购物中心 拟建成 地区第一家 百货大楼 地上三层以上为具有闽南特色以白金五星级为设计目标的国际大酒店 两 座附楼为出租出售的高档商务用楼 本项目已被 市政府列为市重点工程 项目 位于较发达的东南地区与正在发展的 地区的中枢地段 是东南与 的桥梁和中转站 是 发展的龙头 要发展西部 的发展首当其

11、冲 参考资料 具有举足轻重的作用 绝妙的地理位置给 带来无限的商机 是全国旅 游收入占总收入比例最大的城市 旅游事业发达 酒店业发展正处于高潮 阶段 酒店业管理也正处于成熟阶段 因此 发展酒店形势很好发 加之 市人口流量大 商机多 酒店业的市场空间很大 目前 在 进行投资 商务活动的人群中 闽粤 台湾 港澳 各国 华侨人数占了一半以上 这一批人员到 地区发展 是必经之地或是常 驻之地 他们迫切需要一个适合他们风格 口味 习俗的商务接待场所 眼下 市还没有 因此 本项目建设两个闽台风格的 闽粤口味的 闽南 文化习俗的商务酒店正是迎合了这一大批商务客人的需求 商厦项目位于 市 区 路 紧邻明代古城

12、墙文昌门 博物馆 历史博物馆 大小雁塔等名胜古迹 区域繁华 交通便利 是各国宾客 商务洽谈 住宿旅游 开会学习的理想场所 目前 仅文艺北路有一家三 星级酒店 无论从规模 档次 还是从功能上都远远不能满足市场需要 因此亟待在此地建设一个高档次具有闽南特色的国际化星级酒店 四星级 的闽南国际商务酒店环境高雅 豪华 设施超前 功能完备 服务水准一 流 满足了客户各方面的需求 弥补了本地区该档次酒店市场需求的空白 市的政治 文化 经济 旅游的中心在四方的明代古城内 而古城 的中心就是 广场 95 的游客是从 开始 之旅的 西大街最具明唐文 化特色 是古色古香的 最具代表性商业街 唐人街 现西大街道路拓

13、宽 已基本完成 建成后的西大街将是集商贸 办公 娱乐 餐饮为一体的仿 古建筑一条街 街道两侧红砖碧瓦 雕梁画栋 充分体现古城 的现代风 参考资料 貌和民族风格 大厦项目位于 广场西南角 西大街的入口处 是 市黄金地段的 黄金位置 目前西大街上只有一家陈旧的三星级酒店 白金五星级的本酒 店建成后将是处在 市中心最黄金地段的最高档次的现代化酒店 是西大 街的门面 其外部的仿古风格与西大街遥相呼应 相得益彰 完全体现了 古城中心恢宏博大的气魄 成为 广场的一个亮点 本项目的两座酒店均委托经验丰富 享誉盛名的 C 有限公司管理 大厦购物中心由集团与 B 公司合作经营 这两座星级酒店的建成 将有利 于提

14、高整个 市的住宿 餐饮 娱乐 购物水平 完善 市的旅游 商务 接待条件 本项目均地处 市繁华商业区 区内水 电 汽 通讯等配套设施齐 全 企业计价使用 供应有保障 本建设项目符合国家产业政策 企业拥有雄厚的人力资源 采用国际 先进的设施设备和科学的管理方法 加之定位得当 具有完善的企业战略 与行销方式 企业资源配置合理 市场前景广阔 相信定能获得良好的经 济效益和社会效益 二 项目背景介绍 二 项目背景介绍 1 1 关于我国五星级大酒店标准简介 关于我国五星级大酒店标准简介 我国涉外旅游酒店划分为五个档次 即一星级 二星级 三星级 四星级 五星级 星级越高 表示酒店的档次越高 酒店星级的划分以

15、酒 店的建筑 装饰 设施设备及管理 服务水平为依据 具体的评定办法按 参考资料 照国家旅游局颁发的设施设备评定标准 设施设备的维修保养评定标准 清洁卫生评定标准 宾客意见评定标准等执行 五星级旅游涉外酒店应具 备的基本条件概述如下 A 酒店总体基本要求 酒店功能划分合理 设施使用方便 安全 酒店室内外装修高档 建筑及装修选用豪华材料 酒店内部公共信息图形符号符合 LB AT001 标准 有中央空调系统 有背景音响系统 有与五星级酒店相适应的计算机管理系统 B 酒店接待大厅基本要求 接待大厅宽敞 装修豪华 光线充足 有与酒店规模 五星级相适应的总服务台 总服务台有中英文 标志 分区段设置接待 问

16、讯 结账 24 小时有工作人员在 岗 提供留言服务 一次性总账单结账服务 信用卡服务 18 小 时提供外币兑换服务 总服务台提供酒店服务项目宣传品 酒店价目表 中英文本市 交通地图 全国旅游交通地图 本市和全国旅游景点介绍 各 种交通工具时刻表 报刊杂志等 可 8 小时直接接受国内 国际客房预订 有酒店和客人同时 开启的保险箱 设门卫应接员 专职行李员 值班经理 大堂 参考资料 经理 在非经营区设客人休息场所 提供店内寻人服务和安排出租车 服务 门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道 配备轮椅 至少能用 2 种外语提供服务 英语为必备语种 总机至少能 用 3 种外语提供服务 英语为必备语种 各种指示用和服务 用文字至少用中英文同时表示 C 客房基本要求 至少有 40 间 套 可供出租的客房 70 客房的面积 不 含卫生间和走廊 不少于 20 平方米 至少有 5 个开间的豪华 套房 有残疾人客房 客房装修豪华 有豪华的软垫床 写字台 衣橱及衣架 茶几 座椅 床头柜 床头灯 台灯 落地灯 全身镜 行李架等高 级配套家具 卫生间用豪华建筑材料装修地面 墙面 顶棚 用良好的排风 设施 110 22