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1、. .成都市花园别墅项目计划书 第一章 成都市房地产宏观现状参考资料宏观市场稳健发展 良好上扬成都的房地产市场发展，在经过多年速变第一轮计划经济市场铺垫阶段，以及市场化进程的不断演变，尤其是在2005年以后，经过政府的宏观调控行政手段干预后的成都房地产市场，已经真正地进入市场化阶段。而随着经济的快速发展，住宅需求得到不断的释放和激发，尽管在受到宏观调控以后的市场已经越来越趋于理性化，但外地人购房、改善性购房、城乡一体化、旧城改造等诸多利好因素不断刺激和引导着房地产市场的大量需求。中观市场大浪淘沙 面临洗牌政府通过房地产开发来优化市政基础功能，借此加快城市化的快速进程，土地投放数量大幅增长。但随
2、着市场经济制度的不断完善，房地产开发做为资金高度密集性的行业，而土地成本和资金压力也对开发商提出了具体的要求，抗风险能力和专业的运作能力成为开发商的基础要求。整个房地产行业面临洗牌契机，行业竞争格局将全新改观。微观市场对手更强 竞争激烈 成都房地产市场目前在市面上开发项目的开发商，大多经过12个项目，市场的成熟速度非常之快，同时，地产的质变性周期也越来越短，竞争总是在高层面率先裂变；随着越来越多的顶尖级地产商介入成都，市场竞争的局面也越来越呈严峻的态势。“一个城市的价值决定一个城市的地产价值”。成都的知名度较高，潜在的巨大需求和未来投资升值前景，在2005年继续得到凸显，而2005年的市场状况
3、也将继续引领着2006年成都楼市的发展， 2006，成都地产新纪元的开始。一、成都房地产市场分析成都房地产市场分析（采样一周数据2006.3.17-2006.3.23）1、成都市区交易量统计据2006年3月17日2006年3月23日的数据显示，成都全市累计交易总量约为1079套；交易总面积为118754.8。行政区域日前成都各城区，可售面积最多的是武侯区，而交易总面积最多的也是武侯其交易总面积在一周之内可以达到21975.33平方米，其次是青羊区、高新区。方位从方位来看，市中心的可售楼盘量最低，仅为1408套，而本周城南的可售楼盘套数仍保持第一位其套数为9421套。环域从环域来看，在很大程度上
4、受土地供应的影响内环到一环区域内的楼盘可售套数仍然处于最低，同时在对二环路到三环路区域持续性的关注下，本周二环三环路的区域的可售楼盘套数仍是居于首位；而本周三环路外的区域和上周相同依旧保持在第二位。从成都2006年整体规划角度和本月每周市场反应的实际情况上分析，成都市三环外的供应量同上周相比没有出现较大幅度的波动，根据统计数据的显示2006年3月17日3月23日三环以外的可售套数为6230套，可售面积为875795.3平方米。2、新发预售证楼盘情况预售证号 项目名称 开发公司 取证时间 4409 领域 成都市加贝置业有限责任公司 2006-03-17 4418 中海国际社区 4 号地块 A 区
5、 中海信和 ( 成都 ) 物业发展有限公司 2006-03-17 4419 住宅 成都鑫恒泰置业有限公司 2006-03-17 4420 新加坡新城 R3 地块地下车库 成都盛吉立房地产开发有限公司 2006-03-20 4421 万科魅力之城 成都万科置业有限公司 2006-03-17 4422 沙河丽景 四川中泽实业有限公司 2006-03-17 4423 住宅 成都市蜀新建设开发公司 2006-03-21 4424 商业、住宅 ( 西延雅舍 ) 四川迪邦置业有限公司 2006-03-21 4425 住宅及附属设施（雍锦湾二期） 四川蓝光和骏实业股份有限公司 2006-03-21 4429
6、 清波花园 成都市共发实业有限责任公司 2006-03-23 2006年本周最新获得预售证的楼盘仅有10个，新供应量仅为189934.9，在这10个楼盘中作为住宅用途的有3个楼盘（中海国际社区4号地块A区、领域、住宅）；作为住宅、商业用途的有4个楼盘（万科魅力之城、住宅、西延雅舍、清波花园）；作为住宅、车库用途的有2个楼盘（沙河丽景、住宅及附属设施（雍锦湾二期）；作为车库用途的有1个楼盘（新加坡新城R3地块地下车库）；且分别集中在城东和城西区域。从环域上看，本周这10个楼盘其中6个在二环三环区域另外4个则位处三环路以外。那么，不难看出，目前在成都市三环以内的别墅项目就只有蓝光的“雍锦湾”，而在
7、成都三环附近的别墅项目就有去年的“迎宾大道1号”，随着政府出台在成都市区不批多层建筑的规定，市区多层已经是越来越罕见，再加上前段时间国家对土地政策进行调整，暂停别墅用地批复，因此我项目在未来的发展空间相当巨大。3、 广告统计2006年3月17日3月23日，成都市主流报媒广告投放量约为134次。本周房地产广告投放量较上周相比其广告投放量上升6%，从物业类型上分析2006年3月17日3月23日的广告投放，72是住宅广告，其次是商业占23。本周各物业类型投放的广告从比例上看占据首位的仍是住宅类型，而商务类型所占比例同上周相比减少了2个百分点，此外据统计数据显示本周“熊猫国际”在商务类型广告的投放中所
8、占比重最大。本周在住宅广告投放中成为主力的是多层其次是小高层。商业广告的投放，和上周相同仍主要是集中式商业；本周集中式商业广告投放版面较大且次数较多的焦点仍然是熊猫城。 本周从广告投放的区域看，成都市各行政区域内其投放量最集中是青羊区，其次并列第二是金牛区和武侯区；而郊区市场，本周广告投放量同上周相比增加了5个，此外本周郊区市场广告投放量最集中的仍是双流区域。 4、重要规划信息2006年3月18日成都地铁第一站封顶3月18日，随着最后1000平方米左右的车站顶板浇筑完成，成都地铁新益州车站比原计划提前两天封顶，成为成都地铁1号线上首个主体竣工的地铁站。此外，紧邻新益州车站的成都地铁火车南站站点
9、也将在本月底动工。有关人员介绍，火车南站地铁站在修建下穿火车南站的铁轨时，将会对局部的火车铁轨进行架空，在不影响火车正常运行的情况下进行盾构施工。施工期间将不会对交通造成影响。城区内地铁站点将会延期3个月开工据悉，因受部分中小街道改造工程影响，成都城区内原定于本月逐步开工的地铁1号线一期工程众多地铁站点将延期开建，其中地铁1号线桐梓林、骡马市、省体育馆、文武路等站点将延至6、7月开建，其他站点预计将在8月后逐步开工。下月全面改造二环路继前期完成试验段路面改造后，成都市二环路路面改造将按“错时施工”的原则，于下月进入全面施工阶段。二环路已建成的立交桥绿化工作也将于近期全面启动，作为全市首座分离式
10、立交的双楠立交在绿化时，将在桥中央“一线天”内栽种高大乔木。据悉，改造后二环路车速将提高到4060公里/小时。今年年底将完成清水河桥新建工程据悉，二环路清水河大桥将于近期拆除并新建一座61米宽的跨河桥(上图为效果图)。为彻底保证该路段畅通，跨河桥上还将新建一长约594米、双向6车道、沿二环路方向上跨清水河、大石西路的成都城区首座悬索桥。此外，跨河桥和悬索桥建设工程将在今年底完工。目前，二环路清水河大桥的施工单位已开始在清水河大桥东、西两侧修建各宽10米左右的辅桥，同时在河道中建设辅桥的桥墩，而两侧辅桥预计将在4月份建成，辅桥建成后，将供二环路的车辆通行，然后施工单位再拆除清水河大桥的老桥，并在
11、老桥的原址上修一40米宽的桥面与两侧的辅桥相连接，从而形成全宽61米的新桥。今年成都将新添第二条“生态河”据悉，金牛支渠的整治工程已于日前动工，预计8月完工，届时将整治成为继沙河之后的成都市第二条“生态河” ！金牛支渠是连通清水河梁江堰闸和锦江府河段的主要水源通道，流经青羊区、高新西区、金牛区以及郫县。渠道全长7.395公里。作为一条横跨西北片区的河流，金牛支渠水质的好坏、来水量大小将对整个城市的水环境产生直接的影响！”只有对金牛支渠进行全面整治，才能保证流进府河的水是真正的清水。为此，市政府投入5000万元对金牛支渠进行大规模的综合整治。该工程是成都继锦江、沙河综合整治工程后实施的又一大型河
12、道整治工程。整治工程中，金牛支渠将在大部分河段采用沙河沿岸的斜坡式的生态河堤，羊西线至成灌路段则将采用石梯形的河堤。至于河边绿化，金牛支渠的河道两岸将被打造为单边3米到25米的绿化带，将会尽可能地保留河道两岸现有的树木。”据了解，金牛支渠是1972年都江堰平原灌区渠系改造，随着城市的发展，其灌溉功能已经逐渐减弱，防洪将是其整治后的首要功能。据有关专业人事介绍“整治后的金牛支渠将对城区西北片区的防洪起到至关重要的作用，过去这里的防洪设计标准是50年一遇，整治后这个标准将会提高到可以抵御100年一遇的洪水”。今年5月天府广场地铁站将主体完工据悉，天府广场地铁站将于今年5月完成主体工程建设，该站今后
13、将与广场周边部分大型商场通过地下通道进行连接。今年国庆节前，该站以及位于该站负一层和负二层之间、面积数千平方米的目前中国最大的下沉式广场将亮相。天府广场地铁站，作为国内最深的一个地铁站，天府广场地铁站地下共有四层，其中三、四层为地铁1号、2号线的站台；一、二层主要为商业区域，将用于设置商业、餐厅、娱乐休闲场所等，同时地下一层还将与天府广场周边的摩尔百盛等商场的地下停车场相连，让天府广场区域地下和地上的商业街面形成一个完整的整体，构造一个地上和地下一体的步行延续商业空间。届时，市民和外地游客一下地铁就可以通过地下连接通道进入周边商场休闲、购物，也可以从周边商场直接由地下通道到达天府广场地铁站乘坐
14、地铁。此外地铁站主体工程完成后，将进行装修并同时启动地面景观打造。据悉，下沉式观光广场是天府广场地铁站惟一一直接与外界对接的观赏地点，观光广场从上往下看外方内圆，中间有一个大转盘，以后四周还将建6座钢桥与之连接，顶端将搭建玻璃雨篷。5、土地拍卖出让公告公告时间2006年3月11日；交易时间：2006年4月10日；交易形式：拍卖号 公告号 公告时间 公告媒体 成交时间 交易地点 交易方式 挂牌起止时间 彭国土拍告（ 2006 ） 1 号 2006 年 3 月 11 日 成都市国土资源局网站 成都日报 华西都市报 / 彭州市国土资源局五楼会议室 拍卖出让 1 宗地编号 宗地位置 规划设计条件 绿地率 容积率 建筑高度 建筑密度 用地使用性质 2006-01 彭州市天彭镇调露村 30% 3.0 60 米 以下 40% 商业服务及居住用地 商业用地 40 年居住用地 70 年 净用地面积 竟买保证金 起叫价 成交价 成交金额 竟得人 备注 66666.67 平方米 400 万元 42 万元 / 亩 2 宗地编号 宗地位置 规划设计条件 绿地率 容积率 建筑高度 建筑密度 用地使用性质 2006-02 彭州市天彭镇调露村 30% 3.0 60 米 以下 40 商业服务及居住用地
