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1、旅游度假区建设项目可行性研究报告 前 言受市旅游开发公司的委托，市工程咨询院、市睿泰信息咨询有限公司编制了市旅游度假区建设项目可行性研究报告,在编制过程中，得到了建设单位的大力支持和帮助，在此表示感谢。由于编制时间较紧，本项目可研报告难免有不当之处，请予指正。可行性研究报告编写组 目 录第一章 项目总论1第一节 项目名称及承办单位1第二节 可行性研究的依据和范围2第三节 可行性研究的结论4第二章 项目提出的背景和发展概况6第一节 项目提出的背景6第二节 项目建设的必要性6第三章 市场分析与建设内容10第一节 旅游市场的前景分析10第二节 市县景区旅游市场分析12第三节 建设内容16第四章 建设
2、地区的选择20第五章 项目规划设计方案26第一节 度假区旅游发展战略26第二节 空间结构布局30第三节 景观建设规划32第四节 基础设施规划70第六章 旅游产品规划及营销方案80第一节 旅游产品规划80第二节 市场营销方案83第六章 土地利用及移民安置方案89第一节 土地利用方案89第二节 移民安置方案92第七章 节能方案分析95第一节 节能的依据95第二节 建筑节能的措施95第八章 环境保护101第一节 环境保护依据和标准101第二节 建设地点环境现状101第三节 环境保护方案102第九章 消防及职业安全卫生107第一节 设计依据107第二节 消防与设施安全107第三节 劳动安全108第十章
3、 企业组织和劳动定员111第一节 企业组织及工作制度111第二节 劳动定员112第三节 人员培训112第十一章 项目实施进度安排113第十二章 投资估算与资金筹措116第十三章 项目的经济效益分析122第十四章 招标方案129第一节 招标投标的基本原则129第二节 建设项目招标方案129第一章 项目总论第一节 项目名称及承办单位一、项目名称旅游度假区建设项目2、 项目拟建地点：拟建项目地点位于市镇山南侧三、承办单位概况1.单位名称：市旅游开发公司2、法定代表人：3、法定地址：市府前街4、联系人：5、单位概况市旅游开发公司位于市镇山脚下，成立于2004年4月，现有干部职工30人，人员构成年轻化、
4、知识化，是一支技术力量的队伍。该单位职能机构设置齐全，现代化管理水平较高，主要从事山旅游、餐饮与旅游开发相关的服务性领域的管理服务工作。根据市机构编制委员会新编发【2004】2号文，市旅游局、山山风景区管理委员会、市旅游开发公司合署办公，隶属市政府管理。下设市山林场隶属山山风景区管理委员会管理。三、项目拟建地点旅游度假区位于山主景区南部，依山傍水，自然环境优美，是大山旅游区内不可多得的一块度假胜地。该项目占地面积117.5公顷，合1762亩，该地块北侧是山风景区，南侧是旅游路，该项目的建设符合市山森林公园总体规划及旅游规划。四、项目可行性研究报告编制单位情况单位名称：市工程咨询院单位地址：市工
5、程咨询资格等级：乙级工程咨询资格证书编号：工咨乙发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会服务范围：编制项目建议书、编制项目可行性研究报告、项目申请报告、资金申请报告第二节 可行性研究的依据和范围一、可行性研究的依据1、国家及省有关政策、法规、条例；2、现行有关技术规范、规定、条例；3、国家发改委产业结构调整指导目录（2007年本）；4、国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度的规定要求；5、市国民经济和社会发展第十一五规划；6、建设项目经济评价与参数（第三版）7、市山森林公园总体规划8、项目承办单位提供的有关基础资料、数据；9、项目承办单位委托书。二、可行性研究范围对该项目建设进行技术、
6、经济综合分析论证，包括市场需求预测，建设规模，建设条件，主要技术参数及建设方案，估算总投资，项目的实施进度计划，预测项目的投资效益，分析项目的抗风险能力，提出实事求是的可行性研究结论和建设性的意见。三、可行性研究的主要原则1、依据科学的发展观和经济、环境、社会效益的综合分析，统筹考虑，确定合理的各景点及建筑物、构筑物的合理布局，尽量做到理念上先进，经济上合理。2、为节省建设投资，保护土地资源，尽可能利用废弃闲置的场地。3、本着精干、高效、合理的原则，编制劳动定员，以满足项目运营的实际需要。4、在总体布置上，充分考虑地形、地貌和环境特征，尽量少占地，充分利用原来的道路、电源和生活供水设施，以减少
7、工程投资。5、注意环境保护，考虑相应的环保和安全措施。第三节 可行性研究的结论市旅游度假区建设项目的可行性研究主要从投资的必要性、生产建设条件、财务效益、国民经济需效益和社会效益等五个方面进行了技术经济论证。在对项目论证时，应严格遵守以下原则：科学性原则、客观性原则、公正性原则、面向需求的原则、投入和产出相匹配的原则、资金时间价值的原则。在市旅游度假区建设项目的投资价值分析中，将主要对其经济效益、生态效益和社会效益等方面进行分析。一、经济效益本项目建设期三年，即从2010年至2013年，2013年开始投入使用。通过对项目启动后十五年（含三年建设期）的经济效益分析，项目投资利润率和投资利税率分别
8、为21.16%和23.77%，税后投资内部收益率为29.02%，所得税后财务净现值累计为51637.4万元，项目税后动态投资回收期为5.02年（含三年建设期），项目正常运行实现经营保本的游客数为300多万人，经济评价指标良好，经济效益比较明显。二、生态效益本项目有大量的自然生态恢复、保护以及环境治理项目，这些投资项目的完成将能有效地维护并促进该区域生态系统的完整性。主要生态效益有：1、改善山景区生态环境，促进生态系统良性循环；2、对整个景区甚至整个山景区实行退耕还林，能有效地保护市山地区的生态环境；3、改善景区及景区周边社区环境质量，增强社区居民的环保意识；4、有利于山动植物资源的保护；5、通
9、过一系列环卫设施的建设，能有效地提高环境质量。三、社会效益1、调整市产业结构，促进相关行业的发展；2、保护和弘扬山人文资源，促进地区的繁荣和发展；3、创造大量的就业机会，解决农民基本生活问题和剩余劳动力的问题；4、推动地区经济发展和当地群众的发展致富；5、提高当地居民的综合文化素质；6、丰富山旅游产品内容，完善旅游产品结构；使山佛教文化的主导文化观音文化，与泰山的道教文化、曲阜的儒教文化，共同组成山东宗教文化的“金三角”，使泰山山曲阜一线游成为山东境内宗教文化旅游的最佳路线。第二章 项目提出的背景和必要性第一节 项目提出的背景山东省要建设旅游经济强省，将旅游业培育成重要的主导产业，旅游业持续火
10、爆。市制定“营造大泰山、发展大旅游、开拓大市场、构筑大产业”的发展战略，提出了“建设经济文化强市、打造国际旅游名城”的战略目标，市在“中国优秀旅游城市”基础上需要进一步发展，市委、市政府提出在全省“率先建成经济文化强市，率先实现全面小康”的奋斗目标。景区入口空间与魏家峪村矛盾，旅游产品开发层次低，结构单一，以观光产品为主，特色休闲度假产品严重匮乏，产品结构亟待完善提升，游客停留时间短，亟待增加文化体验与休闲游乐项目，“观音胜境，北方普陀”的产品和景观空间支持不足，观音文化产品不充分；“普陀”的水环境打造不够；设施建设严重不足，参与性活动明显不够，为此，市旅游开发公司计划实施市旅游度假区建设项目
11、。本项目在上述背景下提出的。第二节 项目建设的必要性 1、 符合国家产业政策该项目属于山旅游基础设施建设和旅游资源综合开发建设项目，根据2007年经国务院批准，国家发展和改革委员会发布了新的产业结构调整指导目录（2007年本），该目录将国内企业分为鼓励、限制和淘汰三类。该目录鼓励类中“三十一、其他服务业1. 旅游基础设施建设及旅游信息服务系统开发，5. 文化旅游、生态旅游、休闲旅游、工业旅游、农业旅游、红色旅游、水上旅游及旅游资源综合开发项目建设”，其含义明确确定该项目属于允许类，因此项目符合国家产业政策。市旅游度假区建设依托资金、技术、市场优势，进行市旅游度假区项目建设，是符合国家产业政策的
12、。2、项目建设的带动地区社会综合发展旅游业是一个关联带动作用很强的综合性经济产业、文化产业和生态产业。市旅游度假区的开发建设，将极大地增加区域的人流、物流、资金流和信息流，对促进当地社会发展有着巨大的关联带动效应，必将起到开发一个景区，带动一方经济，繁荣整个社会的积极作用。3、项目的建设可扩大对外开放，有利于招商引资从对外开放角度来看，通过旅游，可以使更多的海内外人士光临，了解，进一步拓展的对外影响与知名度，直接或间接地引来信息、技术和资金，改善地区投资环境，促进外向型经济的发展。从旅游客源的区域定位来看，其主要客源为以市以及周边大中城市构筑的核心圈层。旅游业的发展，必定会促进与这些客源地之间
13、的社会交流，特别是这些旅游者中常有科学家、教授、学者、医生、企业家等各界人士，他们既有饱览山水的目的，也有进行学术交流或发展贸易的愿望。因此，可以说，通过山景区的开发，将会极大地促进市的对外开放，促进经济的发展。4、项目的建设可推动经济发展从发展经济的角度来看，通过旅游，可以刺激消费，扩大内需，带动交通运输、邮电通讯、饮食通讯、饮食服务、商品流通等相关行业的发展，实现区域产业结构的优化，加快区域发展致富步伐，促进区域经济的发展。5、项目的建设促进社会进步根据世界旅游组织预测，旅游业每直接增加一个从业人员，就能为社会提供5个就业机会，全世界每9个就业中就有1个旅游就业，全球旅游行业每2.4秒就创
14、造一个新的就业机会。因此，开发山旅游资源，从社会发展的角度来看，通过大办旅游，可以创造就业岗位，扩大就业门路，增加就业机会，促进农村大量剩余劳动力向第三产业转移，提高城乡人民生活质量，维护社会的安定团结，确保社会的长治久安，促进区域社会物质文明建设和精神文明建设的发展。6、项目的建设可实现资源可持续利用从资源开发与保护角度来看，通过开发旅游资源，调整区域经济发展思路，可以维护区域森林植被，加大区域大气、水体、噪音等的综合治理力度，实现区域自然和社会文化资源的有效保护与合理开发，避免当地农民陡坡毁林开荒这一落后的破坏性生产方式，开发建设市旅游度假区，正好可以为当地居民找到一个切实可行的良性循环的生产和生活方式，从而避免了对自然界的破坏性开发利用，因此可以起到较佳的生态效益，为区域资源的可持续利用提供了可能。7、项目的建设解决山区域旅游发展瓶颈问题市山旅游发展潜力极其巨大，但由于一些制约因素的影响，使区域旅游发展的潜力不能正常发挥。制约旅游发展的主要因素有：1 景区入口空间：与魏家峪村矛盾。游客的进山道路改为穿过魏家峪村中间，转向的东南角，然后沿湖东岸北行，到达“”北侧后，与古代进山道路交汇
