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1、1物业管理三级以上（含三级）资质，注册资金不低于100万元人民币的企业法人。2投标人必须具有办公、写字楼的管理经验，并在投标文件中提供从事类似相关物业管理服务在有效期内的物业服务合同复印件。3投标人从事物业管理服务工作期间，未发生过重大的管理责任事件（含造成不良社会影响的事件等）。具有良好的企业形象和社会声誉。若获得政府或行业认可的需提供有关证明复印件。4物业管理工作人员，须持有相应职位的资格上岗证，主要负责人（主任）要具有国家建设部颁发的物业管理从业人员岗位证书并从事物业管理工作四年以上。5投标人认为需要提交的其它相关证明材料。（一）概况1、青岛市公安局交通指挥中心办公大楼（以下简称大楼）位
2、于青岛市李沧区，是青岛市公安局交通警察支队（以下简称交警支队）及李沧大队办公所在地。大楼2001年8月正式使用至今。2、物业建筑情况：大楼建筑物为地上20层，地下2层，总建筑面积约2.3万平方米，其中地下负一层，建筑面积2752平方米，地下负二层，建筑面积1865平方米，地上一层，建筑面积1780平方米，标准层840平方米。以现场实际面积为准。3、大楼内各楼所配套的设施及设备先进齐备。主要有：（1）电梯：4部。（2）供电：有发电机组，且由供电部门双回路供电，配电箱。（3）照明：室外LED光亮灯饰。（4）中央空调：约克冷冻机组2台、特灵空调机组3台、板式换热机组2台。（5）供水系统：三利无负压供
3、水设备。（6）监控系统：在大楼的重要位置设置监控点。（7）门禁系统：在大楼东厅、市南大队门厅设置。（8）车场电脑控制系统。（二）物业管理总体要求1、本办公大楼对安全性、保密性、规范性要求严格。对物业管理服务要求高标准、高档次。2、交警支队对中标人组建的物业管理机构进行业务归口管理。3、中标人对办公大楼的物业管理方案、组织架构、人员录用、建立的各项规章制度，中标人在实施前要报告交警支队，交警支队有审核权。4、交警支队对一些重要岗位的设置、人员录用与管理，一些重要的管理决策有直接参与权与审批权，交警支队如认为有必要可查阅中标人的财务状况。5、在处理特殊事件和紧急、突发事故时，交警支队对物业管理公司
4、的人员有直接指挥权。6、中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录、有上岗资格证。7、中标人各类管理人员按岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容仪表，公众形象，一些公众岗位录用人员体形、身高要有规定。8、中标人在做好工作的同时，有责任向交警支队提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。（三）物业管理质量指标要求1、必须参照国家及省、市对物业管理示范项目的有关规定、具体标准，结合自身的管理服务水平制定相应的质量指标，要具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括但不限于清洁保洁率；治安案件发生率；车辆被盗率；道路、停车场、路灯使用完好率；房屋及配套设施公用设施场所完好率；设备完好率；
5、火灾、违章发生率；违章处理率；用户投诉率；物业使用人对物业管理的满意率等。2、为完成承诺指标采取的措施。（四）物业管理内容1、安全保卫（1）范围为大楼内安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等。（2） 组织一支思想素质高、业务能力强的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制以确保整个大楼的安全、有序。（3）与交警支队共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等。固定岗位4个。（4）对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。（5）办公公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。（6）重要出口24小时值班、24小时监控。整个大楼做到24小时有安全护卫人员巡查。（7）确保无重
6、大火灾、刑事和交通事故发生。（8）对突发事件有应急处理程序计划和措施，必要时及时报告交警支队，防止事态进一步恶化，协助保护现场。（9） 其它与安全保卫有关事项。2、交通、车辆、停车场管理（1）交通、车辆、停车场管理要指定专人负责，要制定可行的管理制度。（2）车辆要按照识别标记行驶、停放。（3）各种车辆（摩托车、机动车）停放有序，有专人指引按规定存放地下车库或指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全。（4）车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生。（5）大楼前院内车辆行驶有序，一律不准鸣笛。（6）所有车辆停放一律不准另外收费。（7）其它与交通、车辆、停车场有关的事项。3、 清洁卫生（1）范围包
7、括整个大楼内部分办公室(领导房间)、会商室（1个）、会议室（3层的贵宾室、第一、第二会议室、16层会议室）、健身室（3处）、公共部分、停车场、大堂、电梯、通道、公共地方、卫生间、建筑物外墙、门窗、大楼内广场、道路。（2）与交警支队共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行考核。（3）房屋立面、公共楼梯、大楼内广场、道路整洁，无堆放杂物现象。（4）按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。（5）需负责垃圾的收集、清运，做到垃圾日产日清。（6）定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源。（7）办公大楼内大
8、堂、走道、公共场所地面定期打磨保养。（8）污水排放通畅，定期清理污水井、垃圾箱。（9）提供卫生间洗手液、大盘纸和小卷卫生纸，及时补充更换，确保供应。4、绿化管理范围包括大楼范围内的绿化地保养维护,会议室、广场、大堂的绿化植物租摆和养护。5、物业设施、设备的使用、维护和管理（1）要有熟练、专职、有上岗证及资格证的专业工程技术人员对物业各项设施、设备进行维修、养护，配电室、设备机房和消防监控室需24小时有人员值班。（2）要制定合理措施。（3）对专业公司承包、保养的电梯、中央空调、消防等设施设备，在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人，定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修
9、、保养，杜绝安全事故发生。（4）对消防设施、设备物业管理人员要持证上岗，做到人人有消防知识，人人会基本操作，杜绝火灾事故。要做好巡视工作，制止破坏消防设施现象发生。（5）除专业公司承包、维修、养护的设施、设备外，其余物业设施设备，包括各种机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、应急系统、电子监控系统、建筑物设施、地下停车库设施等由投标人进行日常维修保养管理，进行定期或临时的保养和维修，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报交警支队处理。（6）在维修保养项目中属正常的维修、保养、更新或使用中的消耗，不
10、属物业公司人为事故破坏，元器件费用报交警支队审批后，由交警支队支付零部件、物料。（7）其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。6、公共设施维护和管理（1）建筑物本体、道路、场地（结构、防水、外立面除外）；（2）室外排污、排雨水管道维护，地下管网；（3）市政设施、沙井、雨水井、污水井。7、会务接待服务日常的会务接待服务，会场的布置，户外活动场地、音响设施设备的布置等协助工作。（1）全面负责机关大楼的各类型会议的接待工作。（2）协调各有关部门做好会议的接待工作，并收集宾客和业主意见，及时作出处理和反馈工作。（3）协助交警支队及管理处做好重大会议的会场策划、布置、组织工作。（4）全面保洁会议
11、室、接待室。（5）大楼17-18层客房服务。8、物业公司驻交警支队工作人员共37名。其中包括主任1名、内勤1名、设备部13名（主管1名、配电室3名、消防监控室3名、空调机房3名、维修3名）、保安11名、保洁8名、会务服务接待人员3名。9、其它与物业管理内容有关事项（1）协助大楼各单位搬运物品，清理废旧物品；（2）节假日、重大日子的彩旗、花卉、横幅等布置；（3）要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度，建立物业管理档案。（4）在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。（五）其它1、中标单位在中标后按如下要求配备相关人员：（1）设备主管人员须具有空调制冷证（中级及以上）、电工操作证
12、、高压进网证、消防监控证（省级）四证中的三个，配电室人员须具有电工操作证、高压进网证，空调机房操作及维修人员须具有空调制冷证（中级及以上），消防监控室人员须具有消防监控证（省级），强弱电维修人员须具有电工操作证，综合维修人员须具有空调制冷证（中级及以上）和电工操作证。（2）投标人全部工作人员，须符合青岛市政府用工标准要求，全部人员必须购买五险一金。2、交警支队免费提供管理用房及保安休息室计80-100给中标人使用。3、办公大楼的水、电等能源消耗费用由交警支队支付。4、合同期内交警支队方新增各类设备、设施由投标人方按要求负责管理、维修、保养，交警支队方不另增加费用。5、投标人方工作人员须遵守交警
13、支队方有关规章制度和管理规定，如有违反或损害交警支队方利益的，交警支队方有拒绝投标人方违规工作人员在此工作的权利。6、双方根据招标文件中交警支队需求的内容拟定物业管理合同附件条款。7、参加现场答辩人须为本物业管理项目的主要负责人。8、投标人方责任（1）投标人方在管理服务期内由于投标人方责任造成群众、交警支队方人身伤亡和财产损失的，由投标人方负责赔偿。（2）投标人方工作人员在办公大楼范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由投标人方承担责任和负责赔偿。9、办公大楼现场物业管理服务的组织机构必须完整，组织机构总人数必须足以满足交警支队方需求。10、付款方式：按合同执行。11、服务期限：按
14、招标人要求。12项目名称：交警支队物业管理项目13项目内容：物业管理14时间：自2011年12月3日起至2011年12月11日，每天上午9:00至11:30，下午14:00至17:00（节假日除外）15.地点：青岛市李沧区九水东路588号16.售价：每套人民币200元整，售后不退（如欲邮购另加邮费人民币50元，招标代理机构对邮寄过程中的遗失或延误不负责任）。六、投标文件的递交1、递交投标文件截止时间和开标时间：2011年12月23日9：30时，逾期收到的投标文件不予接受。2、递交投标文件和开标地点：七、对招标文件的询问凡对本招标文件提出询问，请于2011年12月12日16:00前与招标代理机构联系（投标人若有疑问请以书面形式提出）。
